开发商抢占二线楼市 溢价屡次翻番风险隐现

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从上海一直到西方，有两个著名的历史城市，苏州和南京。最近，土地拍卖的升水率一再翻倍，显示出其在房地产市场的受欢迎程度。

据中国指数研究院统计，在4月4日至10日的一周内，苏州连续两天拍卖土地收入250.8亿元，在40个主要城市中排名第一，而2015年的土地总收入仅为599亿元。自去年第四季度以来，苏州许多房地产的平均价格都有所上涨。今年3月，新建住房平均价格上涨5.79%，在数百个城市的价格涨幅中排名第三。南京房价3月环比上涨3.16%，连续第13个月上涨。

连锁研究所所长陈凯超指出，近期南京、苏州房价、地价热的主要原因是一两个城市经济基础好，楼市需求明显改善；二是二手房供应缺乏弹性，跟不上加速增长的需求变化；第三，北京-上海-深圳的严格监管迫使开发商和个人投资者聚集在房价仍在快速上涨的二线城市。

但是重叠的风险正在逼近。

房地产企业涌向二线城市

2015年，房企纷纷涌向一线城市，土地价格持续上涨，使得发展更加困难。一些开发企业逐渐将注意力转向二线城市，特别是合肥、南京、苏州等楼市健康、经济活力强的城市。

根据许多第三方机构的数据，今年一季度保利、万科等基准房地产企业的征地总额为1187.3亿元，同比增长16.8%，其中二线城市的征地总额为636.47亿元，占53.6%，首次超过50%。

长江三角洲一家中型房地产企业的负责人告诉《21世纪经济报道》,在二线城市中，只有南京和苏州的市场溢价高于空.南京的库存消化周期仅为3.6个月，而苏州为3.5个月，低于广州和上海4-10个月的周期。

最近，苏州吴江区推出了13块总销售面积为70.5万平方米的地块，吸引了众多房地产企业的参与。除了郑融，已经进入苏州的万科、龙湖、招商等房地产企业也纷纷瞄准这里。最终交易底价达到28700元/平方米，一般保险费率为200%-300%，最高保险费率超过300%。

按照苏州新房均价15500元/平方米，市场热度可想而知。

南京的情况也是如此，4月13日推出了7块地块，起拍价总计123亿元，总土地面积32.8万平方米。其中，位于建邺区河西西南部的三块地块的起拍价分别为19，929元/m2、19，999元/m2和21，504元/m2。可以说，他们在投标前已经成为潜在的新土地国王。

3月19日，南京新发布的鼓楼区和江北区房价分别达到29，900/m2和22，400/m2，同期新售出房屋的价格分别约为27，000/m2和15，000/m2。

陈凯超表示，未来几个月，重点二线城市可能会率先进入房价和地价快速上涨的模式，预计将按照分类政策原则进行严格调控。未来，中西部二线城市将接管关键的二线酒吧，并加速升温。这种波浪式升温的根本原因是，一线城市房价经过一轮上涨后，暂时停留在高位，与此同时，非一线城市房价将由空上涨，二线、三线和四线城市将根据经济基本面和城市等级依次进行“修复和评估”。

风险叠加

一家房地产企业投资部的负责人告诉记者。目前，以南京、苏州为代表的二线城市土地市场火爆，地价达到历史新高。然而，开发商仍然毫不犹豫地高价收购土地，他们的无奈不在于未来的盈亏，而在于企业的生死。

上海中原房地产市场分析师卢文喜认为，南京和苏州的库存去库存周期不到半年，房价存在上行压力。此外，无限制购买可以吸引大量购买力积极干预。此外，上海缺乏土地供应，所以房企需要拿土地来覆盖他们的阵地，所以他们只能搬到这两个城市。房地产市场的热度也带动了土地市场的热度，最终将高地价传导到房地产市场。

在房地产开发投资增速仍较弱的大环境下，南京和苏州新建商品房的供应跟不上它们的热销节奏。根据嘉里研究中心的统计，2016年前两个月，南京提供了136.7万平方米的土地，比上个月下降了45.25%；苏州供应66.7万平方米，比上个月下降54.17%。

嘉里研究中心预测，二线城市的土地供应将在第二季度增加，并要求增加中小单位在土地出让法规中的比例。另一方面，房地产市场的复苏促使土地价格进一步上涨，住房企业对高质量地块的竞争导致高地价地块频频出现。

根据海通证券的一份研究报告，全国二线城市的土地交易溢价在三月份分别上升到27.0%和38.5%。虽然二线城市土地交易面积环比下降，但土地出让金同比增长108.1%，土地价格大幅上涨。

2015年，南京、合肥、武汉、佛山、福州等二线城市的土地收入持续增长。业内普遍认为，一旦土地的财政依赖度超过50%，就意味着高风险。

与此同时，南京和苏州的市场容量开始受到质疑。自3月以来，南京住宅市场成交量持续下降，月底大幅上升。4月4日至10日，商品房交易面积39.75万平方米，同比下降8.90%，同比增长160.48%；实用面积下降到371.61万平方米，比上个月下降5.64%。在4月的头两周，苏州的交易量继续下降。4月4日至4月10日，商品房交易面积为15.27万平方米，同比下降48.44%，同比下降3.10%。

来源：成都新闻网