商住楼的逆袭：3月成交量首次超住宅

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商住楼曾是北京楼市的一种补充产品类型。然而，随着限购和新建商品房供应量的减少，今年3月，北京市商品房和住宅的成交量有史以来首次超过普通住宅。

根据北京市住房和城乡建设委员会的相关数据，2016年3月，北京市商业和住宅市场新增供应7312套，同比增长530%；售出4675套，同比增长402%,首次超过普通住宅交易数量。平均成交价为26979元/平方米，同比增长24%；营业额为77.77亿元，同比增长508%。

财富人寿保险公司执行董事韩乐认为，商业和住宅产品已经从“边缘”走向“中心”，已经正式从北京楼市的“辅助力量”成长为“关键力量”。如果我们说二手房正在取代二手房，我们将在未来重新定义北京房地产市场的生态。于是，商业和住宅产品就像润滑剂一样，使新建的北京住宅市场能够继续有效地旋转，弥补刚性需求，改进产品类型。

商业和住宅建筑成为低端主流产品

一位负责商业地产二手交易的人也注意到了这一现象。他担心，由于购房数量有限，开发商将把大部分商业用地转为商业和住宅项目。据预测，北京的商业和住宅建筑将在几年内被淹没。

最令人担心的是，开发商将把五环路以外的大量项目开发成商业和住宅项目，这些郊区项目将如何商业化？如何生活？

随着北京的居住用地越来越少，市场上甚至出现了商住楼改别墅的现象。

根据雅豪机构的监测数据，3月份别墅市场在2月份突破了零供应，共有4个项目进入市场，均处于老项目的后期。从一季度供应量来看，北京别墅市场有6个项目进入市场，比去年同期增加3个项目，新增别墅产品388套，比去年同期增加19%。

从交易结构来看，3月份北京别墅市场200平方米以下的小型别墅成交量占34%，居各地区首位，同比增长20%；从总成交价来看，3月份总成交价低于500万、1000万以上的双极产品占据了主要市场，占31%。

雅豪副总经理高山认为，小型和低价别墅产品比重的增加主要受商业和住宅别墅产品的影响。在高价土地和自有住房的双重挤压下，开发商除了通过挤压自有住房的容积率来推出别墅产品的方法外，还在一些低密度地块上改变了商住别墅的做法，从而导致了一种新的产品类型——商住别墅的出现。该产品类型具有商住产品无限购买、总价低的优势，在产品创造上可以占优，满足低端客户的“享受”需求。因此，一旦它进入市场，它也被比较。龙溪徐汇第六医院属于这一类型，今年3月在交易名单中排名第一。自去年年底该项目首次进入市场以来，截至3月份已实现交易250套，3月份新推出的房屋也在当天售罄。

不过，高山指出，目前商业和住宅别墅仍不是别墅市场的主流，从长远来看，市场的主力军仍将是千万级的高端别墅项目。

《21世纪经济报道》记者注意到，目前北京总价在100万到300万之间的一手商品房基本上都是商业和住宅项目。售价一般在2万至5万元/平方米之间。

虽然商业和住宅项目的销售正在蓬勃发展，记者注意到，一旦商业和住宅项目进入二级市场，他们的营业额和价格增长远远低于住宅项目。此外，物业管理困难，社区混乱。

住宅用地的供应逐年减少

北京新建商品房的库存和供应处于严重紧急状态。

据中原地产研究部统计，截至4月13日，北京市共供应商品房3634套(不含自住经济适用房)，实际成交11944套。供求比例是1: 3，创造了同一历史时期最大的差距记录。

即使在2015年，当库存大幅减少时，市场供需比例仍在1: 1.3左右。从市场趋势来看，北京市场存在明显的库存减少和高端交易的趋势。目前，库存商品房只有61，200套，自2014年以来一直在下降。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京楼市已基本全面进入二手房市场。目前，新建商品房已经成为高端产品，历史上平均价格首次超过3万元。年平均价格预计将接近4万英镑。

北京方面也在试图改变这种局面。

近日，北京市政府常务委员会审议通过了《北京市2016年国有建设用地供应计划》。其中，1200公顷的居住用地仍在安排中，与去年的计划数量相同。

《21世纪经济报道》记者注意到，从住宅用地细分来看，350公顷土地计划用于经济适用房项目，850公顷商业住宅用地包括自住住房。与2015年相比，商品住宅用地增加了100公顷。此外，2016年土地供应计划强调，全市六个区的土地供应不高于全市土地供应总量的20%，规划新城的土地供应应占土地供应总量的70%以上。

此外，北京市国土资源局相关负责人也表示，在商品房用地供应方面，自住商品房和中小商品住房用地将主要用于增加住房供应总量。目前，新规定的" 90/70 "已出现在两个住宅用地上市出售，这有望成为主流。

雅豪研究院副总经理任启新认为，2016年北京住宅用地供应计划总量与去年持平，均处于历史低位。2010年后，北京的住宅用地供应计划持续减少，2016年的住宅用地供应计划比2010年减少了52%。由此可见，北京住宅用地供应将长期供不应求。

任启新认为，增加中小套型公寓的供应主要是为了解决中低收入群体的自住购买需求，从另一个角度看，这也可以降低开发商抢购的积极性，从而稳定房价。然而，基于土地供给的长期稀缺性预期和大量高价已售土地项目的影响，五环路内城区和郊区的豪宅化趋势不可避免。与今年的“90/70”政策相比，土地供应将主要集中在远郊的新城区，因此北京住房市场的两极分化趋势将进一步加剧。

一家品牌房地产企业的高管表示，北京各区县仍有大量土地可供开发，但拆迁成本逐年上升，拆迁难度也越来越大。各区县的住宅用地供应难以跟上市场销售的步伐。

来源：成都新闻网