资金之渴初解 房企进入“补仓期”

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经过近几个月旺盛的销售积累，房地产企业的“饥渴”状况有了很大改善。

根据国家统计局4月15日发布的数据，今年1-3月，房地产开发企业收入31992亿元，同比增长14.7%。与1月和2月下降1.0%相比，有明显改善。这也是近两年来该指标增幅最大的一次，这意味着房企的财务状况迎来了近两年来最好的时刻。

除了强劲的销售市场外，充裕的货币环境使企业能够以相对较低的价格筹集资金。分析师指出，虽然市场前景不可预测，但房企的财务状况可能已有明显改善，未来土地市场和M&A市场的竞争将会更加激烈。

财务状况是两年来最好的

受房地产市场不景气和融资环境不佳的影响，房地产开发企业到位资金增速从2013年的26.5%大幅下降至2014年1月和2月的12.4%，降幅超过50%。2014年全年，房地产开发企业资金到位增长率为“-0.1%”。

2015年，随着市场的复苏，住房企业的资本状况有所改善。尽管年增长率升至2.6%，但仍处于较低水平。

从上市房地产企业年报反映，截至2015年底，许多房地产企业的负债率仍然很高。由于大量土地被征用，情况比2014年更加严重。

然而，这种情况在今年第一季度有了显著改善。统计局的统计数据显示，一季度房企资金来源中，存款和预收账款为7882亿元，增长25.9%；个人住房抵押贷款达到4670亿元，增长46.2%。这两项也是增幅最大的。

这与房地产市场升温密切相关。自去年以来，中国相继出台了刺激房地产市场的政策，并放松了信贷和税收。受此影响，市场交易正在迅速升温。今年一季度，全国房地产销售额达到18524亿元，增长54.1%。许多上市房地产企业在业绩公告中提到，销售回报相当不错。

另一个主要来源是国内融资。据统计局统计，今年第一季度住房企业国内贷款6226亿元，增长6.5%；利用外资18亿元，下降80.6%；自筹资金11740亿元，增长4.7%；其他资金14007亿元，增长30.4%。

分析师认为，美元升值和中国的低利率环境使得房地产企业更倾向于在中国融资。最近，一些在香港上市的房地产企业也把他们的主要资金渠道放在了中国。这也导致一季度房地产企业利用外资规模大幅下降，国内贷款增速由负转正。

住房企业“持币购买”

这种情况会持续多久是值得怀疑的。中原地产首席分析师张大伟表示，3月份成交量和价格都有所上升，或者说成为今年最大的“狂欢节”。由于需求透支，后续市场可能面临自然回调压力。与此同时，上海和深圳等热点城市遭遇了历史上最严厉的调控政策。

然而，随着宽松的货币环境和房地产“去库存化”的总基调不变，住房企业的财务状况有所缓解。这也使得大多数房企处于“收钱买房”的状态。

今年第一季度，南京、苏州、杭州等地的土地市场交易活跃，价格频繁走高。然而，就整个国家市场而言，用土地覆盖头寸的热情似乎不高。据统计局统计，今年1-3月，房地产开发企业征地面积为3577万平方米，同比下降11.7%。与旺盛的销售不同，土地收购的增长率仍处于负增长状态。

张大伟认为，这是由房地产市场的结构特征造成的。“总的来说，房企拿地的意愿不高。不过，从地区角度来看，与三、四线城市相比，房地产公司更倾向于在一、二线城市征地。”因此，未来一、二线土地市场的竞争仍将十分激烈。

随着资本状况的改善，M&A市场也将迎来有利条件。分析师认为，房地产企业也存在马太效应分化。在大型房企指标逐步改善的同时，许多中小房企仍深陷困境，这给M&A市场带来了巨大机遇。

近年来，房地产并购的规模不断扩大。据风能统计，2014年房地产行业M&A案例236起，涉案金额1768.09亿元，同比增长104.93%。据中国指数研究院统计，2015年前三季度，房地产行业共完成176起M&A案件，涉案金额达1600亿元。

多数分析师认为，经过广泛发展，房地产行业将进入并购整合阶段，未来企业数量将大幅减少。就今年而言，由于市场资金相对充裕，可能会出现大规模的并购重组案例。

来源：成都新闻网