一线楼市外溢效应，拉升周边临区房价

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一线房价溢出

在央行的优惠政策和“放水”政策下，一线城市房价持续上涨，出现了排队购房的现象，并正在向一线城市周边地区蔓延。据记者调查，北京、深圳、上海和广州附近地区的房价最近也大幅上涨。对于主要的二线城市，房价也在迅速上涨。记者实地走访了南京和苏州市场，深入调查了两地房价上涨的原因。城市规划的变化、土地供应的不足以及投资者的投资都导致了当地房价的快速上涨。

本报记者张晓玲实习记者杨岳西从深圳和佛山报道

引导阅读

20%的首付意味着5倍的杠杆买房子。许多房屋中介和房地产开发商也为购房者提供首付贷款、税收贷款和各种小额贷款。事实上，中原地产首席分析师张大伟指出，这增加了在进入市场前无力购房的人数。

在央行“放水”、20%首付和减税的刺激下，2月底，不仅一线房地产市场的成交量和价格都有所上升，而且京沪港和沈燧周边地区的房价也有所回升，并迎来了创纪录的飙升。

其中，惠州大亚湾、东莞、深圳附近、河北燕郊、北京通州附近是营业额和增幅最明显的地区。上周末，买家涌向一线城市附近的地区购买房地产。

自2014年9月以来，一线城市的房价迅速上涨。在货币刺激和对冲效应的作用下，资本已经涌向这些大都市的周边城市。用时代地产董事长岑钊雄的话说，资源集中在核心发达经济圈，一线城市附近的区域房价上涨是一个高概率事件。

然而，上述林深、环经等地区房价的离奇爆发，仅仅是一线城市房价泡沫的溢出，大多缺乏切实有力的支撑。许多业内人士和经济学家指出，无论是在一线城市还是周边地区，房价的过度上涨可能意味着风险正在逼近，泡沫可能会更快破裂。

围绕一线楼市，齐飞的成交量和价格

深圳楼市的疯狂还在继续，与此同时，深圳周边城市的房价，如惠州、东莞和中山，也和深圳一样疯狂，创下新高。

在靠近深圳的东莞凤岗区，2016年1月售出了1043套新房，房价达到了每平方米17907元的峰值，同比上涨近60%，环比上涨逾12%。

此外，东莞松山湖的房价大幅上涨。价格从去年年初的1万元开始，现在平均价格已经超过了1.8万元。松山湖的价格一直处于东莞的最高点。

根据东莞统计局的数据，2016年1月，该市新房平均售价为11350元/平方米，同比增长约30%，环比增长6.3%。

惠州的林深地区大亚湾也大幅上涨。以龙光城为例，龙光城新推出的精装房均价达到1.5万元/平方米，胡林地区均价已超过2万元/平方米，而去年12月的均价为1.2万元/平方米。

同一地区卓越东方天蓝色四期的平均价格从去年初的5000元左右飙升至现在的12000元/平方米。该地区的其他房地产也分别从20%上升到80%。

注意力已经转移到北京，那里的房价也很高。近年来，关于北京和廊坊的关系有很多传言。当廊坊的燕郊、大厂、香河、固安等北京周边地区都在等待传说中的优惠政策时，房价却悄然上涨。

据中国指数研究院统计，2015年12月，燕郊楼市集中成交了16套单价在2万元/平方米以上的房屋。

除了深圳和北京之外，上海和广州这两个一线城市的房地产市场也已经升温。上海附近昆山公寓的平均价格已经达到2万元/平方米。

在广州和佛山交界处的金沙洲和千灯湖，一些房子的价格已经飙升至每平方米2万多元。

一线城市房价泡沫泛滥

深圳等一线城市的高房价让许多居民感到“厌倦和厌恶”，但确实有购房需求，许多购房者选择在一线城市周边地区购买自己的住房。在这股热潮的背后，是从一线城市溢出的房价泡沫。

贾家顺房地产东莞店的任明超认为，北京周边深层房地产市场的火爆首先与国家政策的“放水”有关。

中央政府出台降低首付政策后，各城市进行了相应的调整。2月16日，广州人民银行宣布佛山(含顺德、南海)、珠海、中山、江门首笔房贷首付下调至最低20%，这在一定程度上刺激了深圳客户的需求。

20%的首付意味着5倍的杠杆买房子。许多房屋中介和房地产开发商也为购房者提供首付贷款、税收贷款和各种小额贷款。事实上，中原地产首席分析师张大伟指出，这增加了在进入市场前无力购房的人数。

此外，任明超指出，深圳高房价的“挤出”效应也是一个重要原因；深圳职业技术学院房地产研究所所长邓也认为，深圳房价飙升，深圳与地区的房价差距进一步加大，这需要加快步伐，不可逆转。

“买林深和买深圳是两种不同的人群。投资者在林深地区的比例一般都比较小，而且大部分都是刚刚需要的，这与北京周边城市的情况相似。”任明超告诉记者。

到目前为止，一线城市的房价仍在上涨。根据国家统计局的最新数据，1月份四个一线城市新建商品房的平均价格在北京上涨了11.3%，在上海上涨了21.4%，在广州上涨了10%，在深圳上涨了52.7%。

中央参考研究所的最新报告指出，上周(2016年2月22日至2016年2月28日)，深圳楼市持续升温，交易十分火爆。深圳共售出3163套商品住宅，较上周大幅增长138%；新房均价已超过5万元/平方米。

北京飞涨的房价似乎正在酝酿。北京雅豪营销总监郭毅表示，在3月份北京27个计划开盘的项目中，有7个老项目定价清晰，除了海淀神盘外，还有6个项目的价格上涨了7%-35%。增长最快的项目在通州。

然而，任铭超对林深地区的未来并不特别乐观。他认为，林深地区现在有房地产支撑，未来可能会形成一个“沉睡的城市”。

杠杆狂欢背后的风险

"目前的房地产市场似乎已经度过了2009年."郭毅说道。

上周末，几个城市的现场销售人员发现买家突然出现，他们的热情高涨。

2月26日，央行行长周小川表示，在许多国家，个人贷款，尤其是住房贷款，可能占贷款总额的40%-50%，但在中国，这一比例只有10%以上，相对较低。因此，银行系统也认为个人住房抵押贷款仍然是一个相对安全的产品，有发展的机会。

这一言论被市场解读为居民可以继续增加杠杆以刺激购房者进入市场。不过，周小川也强调，应该加强对银行整体健康状况的评估，让银行有更大的自主权来决定对不同客户采取什么政策，而灵活性决定了如何设定贷款利率价格和首付比例。

总的来说，数据显示，2015年，全国住房抵押贷款大幅增加，增加了2.5万亿元，占2014年第二季度以来总抵押贷款的70%，占过去20年总抵押贷款余额的近20%；个人购房贷款的增长是信贷余额增长的原因，信贷余额从2014年第四季度的20.96%飙升至2015年9月的20.96%和2015年12月的38.46%。

然而，中长期贷款对家庭的比例从2014年第三季度的55%飙升至2014年第四季度的85%，这一数字在2015年底之前从未低于76%。换句话说，大约80%的居民借钱买房。

以房价飙升的深圳为例，该市已经将住房贷款的杠杆作用发挥到了极致。根据中国人民银行深圳市中心支行的数据，2015年12月，深圳住房抵押贷款的平均占比很高，达到65%，远高于“北上广”三市，比去年同期高出3.2个百分点，与70%的最高贷款占比限额相差仅5个百分点。

买房的高杠杆也反映在首付中。目前，市场上首付产品很多，主要是开发商发起的，网络金融平台，房地产中介设立的小额贷款公司等。，甚至银行也参与其中，为伪装的买家提供可用于首付的贷款。

“这些房地产投机手段，使得房地产市场的信用担保阀门容易被突破，风险不断积累。”深圳房地产研究中心主任王峰说。

一些房地产业人士向《21世纪经济报道》表示，最近在上海发生的连锁房屋销售纠纷，集中体现了购房的财务杠杆风险敞口。

深圳已经意识到房地产市场的“虚火”问题。2月4日，深圳市市长许勤在市人大新闻发布会上指出，为了将房价稳定在合理区间，深圳正在“研究调控政策”。

王峰表示，金融部门应加快行动，从风险管控角度实施差异化信贷政策，适度收紧信贷，防止投机性需求过度利用金融杠杆进行房地产投机。

(编辑:张行)

来源：成都新闻网