商品房销售额首超10万亿： 历史高点背后

本篇文章2112字，读完约5分钟

一系列房地产数据的公布，让人们看到了经过多轮调控后，房地产市场的辉煌和衰退的全景。

12月13日，国家统计局公布了去年11月份房地产市场的相关数据。就销售而言，销售面积和销售量都提前创下了新的年度记录。在三年前房地产市场出现供过于求的情况下，这种情况超出了许多人的预期。

分析师指出，有许多复杂的因素。例如，城市化进程推动了区域市场，股市震荡挤压了资本，以及房地产市场本身的“买入”心态。

然而，如果我们关注趋势，在接近年底的节点，房地产投资的增长率，销售面积和销售额的增长率，以及资金到位的住房企业的增长率都显示出整体下降。考虑到今年第三轮楼市调控仍在发酵过程中，再加上行业本身的周期性调整，未来的市场衰退将不可避免。

房地产销售创历史新高

尽管全年的统计数据尚未实现，但11月仍被视为一个历史节点。据统计局统计，今年前11个月，全国商品房销售面积为135829万平方米，历史上首次突破10万亿元；商品房销售额为102503亿元。它超过了2013年的峰值，并提前达到创纪录的高点。

根据大多数机构的分析，这取决于宽松货币环境下房地产市场的大幅升温。在2015年五次降息后，基准一年期贷款利率一度降至4.35%的低点。直到今年11月流动性收紧，该指数才出现一年来的首次上涨。正是在这一时期，房地产交易量大幅增加。

从月度交易数据来看，尽管在新一轮监管后，10月和11月的交易量有所下降，但仍比去年同期分别高出40.1%和13.2%。从交易的绝对值来看，这两个月的数据处于去年同期的高位。

中国房地产市场上一轮交易在2013年达到顶峰，当时中国商品房的交易面积和成交量分别达到13.2亿平方米和8.14万亿元。

此后，供求形势发生了根本性变化。据广发证券(000776，BUY)统计，2012-2013年后，中国每户住房数量已超过1套，总体供需基本平衡。2014年和2015年，房地产市场进入调整期，房地产市场调控的基调逐渐从“增加供给”向“去库存”转变。

于是，问题就出现了:在房地产市场整体供大于求的情况下，为什么今年的楼市交易还能创新高？

上海易居研究院智库中心主任严跃进在接受《21世纪经济报道》采访时表示，从城市化的角度来看，当进入城市化的“后半期”时，人口从小城市向大城市流动的趋势是明显的，一线城市和区域性中心城市的房地产市场仍有刚性的上升势头。

从投资角度看，中国民间投资渠道长期不足，许多投资者在2015年股市震荡中损失惨重，因此他们今年从股市逃到了楼市。

此外，房地产市场本身具有“买盘心态”，加上高价土地等因素的刺激，使得市场进入回暖通道后容易吸引大量买家，市场交易量可以迅速扩大。

全面调整的线索正在逼近

在销售达到高点后，调整的趋势也出现了。数据显示，今年前11个月，全国商品房销售面积同比增长24.3%，增速比上年10月下降2.5个百分点；商品房销售增长37.5%；增长率下降了3.7个百分点。

受此影响，前11个月全国房地产开发投资同比增长6.5%，1-10月增速下降0.1个百分点。房地产开发企业的住房建筑面积、新开工面积和竣工面积的增长率都有不同程度的下降。在供给方面，只有房屋企业的征地面积有所改善，从10月份的同比下降5.5%缩小到下降4.3%，但仍处于负增长范围。

同期，全国房地产开发企业资本金达到129484亿元，同比增长15.0%，1-10月增速下降0.5个百分点。

根据中国指数研究院12日发布的数据，11月份全国100个城市新房均价为12938元/平方米，比上个月上涨0.88%，增速连续两个月下降。

多数机构指出，这一系列数据变化表明，房地产市场正进入全面调整期。这既有政策原因，也有市场周期因素。

就在统计局发布统计数据的前一天，珠海市发布文件称，全市公积金贷款的最低首付比例从20%提高到30%。这是珠海自今年10月以来发布的第三份监管文件，也是今年第三轮楼市调控的延续。

由于房地产市场过热，中国今年实施了三轮楼市调控。第一轮监管出现在今年年初，上海和深圳检查“首付款”，南京和江苏发布“限价单”。第二轮调控出现在国庆前后，全国20多个城市出台了限制购买、限制价格和增加供应等措施。第三轮监管集中在11月，监管手段集中在融资政策上。

分析师认为，从目前的政策基调来看，严格监管不会在短期内结束。也就是说，房地产市场将受到政策的长期抑制，市场不太可能逆转。

此外，房地产行业本身的周期性特征也决定了市场低迷是不可避免的。

西南证券(600369，BUY)发布的报告指出，中国房地产行业具有小周期的特点，完整的小周期约为2-4年，上升周期一般只有1年左右。2015年和2016年都处于上升周期，主要是由于相对宽松的资本和行业政策。未来需求的下降将使房地产市场进入一个下行周期。预计2017年商品房销售增长率和房地产开发投资增长率都将下降。

对于2017年的市场数据，招商证券(600999，BUY)认为，商品房销售将下降10%左右，房地产投资增长率将保持在0-3%之间。根据中信建设投资的判断，明年全国房地产销售额将下降15.8%，房地产开发投资增长率将为-0.3%。

来源：成都新闻网