一线城市库存处历史低位 进入“城市化末期”?

本篇文章2085字，读完约5分钟

一线城市的历史低库存水平已经进入了“城市化的终结”？

本报记者戚三联北京报道

北京商品房库存的持续减少已经成为不可逆转的重要特征之一。

根据中原地产的统计，不包括经济适用房，北京的商品房库存为62144套，是过去七年中的第二低，创下了过去三年的新纪录。总的来说，如果将2014年1月1日以后供应的商品作为有效库存，北京只能销售39288套商品房。也就是说，过去三年供应的项目，可供销售的库存不到40，000套。根据2015年签署的54000套的计算，去化学的时间只有8.5个月。

雅豪营销总监郭毅对北京的房地产销售进行了梳理，发现北京只有20处房地产的总价格低于100万英镑。这些房产都是商业和住宅项目。

中原地产分析师张大伟表示:“五环路的预售价格一般在10万元/平方米以上。2015年是北京豪宅的第一年，2016年将迎来豪宅大战最血腥的一年。”虽然年初合同价很高，但未来60个项目的单价将超过10万元/平方米。从目前的市场签约情况来看，根据过去几年的平均成交量，北京每年在五环路签订的合同约有5000套。目前，市场库存已经减少不到一年，整体市场供求结构仍然紧张。自2015年1月1日起，五环路上只有3000套可售商品房。

一线城市库存减少的另一个现象是土地供应也在减少。据中原地产研究部统计，2016年第一季度，一线城市仅有70个土地供应案例，为历史最低。与2015年第一季度1032万平方米的供应量相比，供应量大幅下降了33%。从出售的土地来看，只有57个案例，面积为619万平方米。单个季度的供应量就创下了新纪录。尽管受到春节的影响，但仍同比下降了45.8%。这里只有17块住宅用地。

张大伟表示，从目前的市场来看，一线城市的库存大幅下降，土地供应的减少影响了市场预期。目前，一线城市的清仓周期基本在10个月以内，在这种情况下，市场价格的加速上涨趋势非常明显。总体而言，一线城市已经进入城市化的最后阶段。

在这种情况下，开发商面临着“无米之炊”的局面。

根据雅皓君悦会所的统计，在3月的第三周(3月14日-3月20日)，北京共有5个商住项目，其中包括玉子长安、新华联悠悠游悦城两个商住项目，以及银泰万科西华富、首开龙湖浦田三个普通住宅项目。新增住宅产品594种，预售许可面积5.5万平方米，分别比上个月下降44%和52%。

郭毅表示，在最初的“两会”之后，一年的调控政策方向是明确的，这是加快项目进入市场的阶段，而今年更是受到近期强劲需求的推动。因此，自3月份以来，大量项目被推向市场。然而，最近收紧调控政策的阴霾，已促使开发商抓住自己的表现，专注于供应。因此，它进入了一个活跃的市场供应时期。

不过，郭毅也认为，目前房地产市场的供需繁荣是不可持续的。一方面，由于土地资源稀缺，2015年北京出售的纯商品房土地面积仅为300万平方米，而当年商品房交易量高达700万平方米，需求上升。然而，由于土地供应萎缩，开发商“没有大米”。自然，供应节奏将得到控制；另一方面，“少地多价”带来的高价项目的增加和整体市场的奢侈也将减缓整体销售节奏。

《21世纪经济报道》记者发现，上周五个项目的总供应量只有594套，平均每个项目只有119套，这显示了开发商面临的市场困境。这种“化整为零”的饥饿疗法也加速了进入市场的项目的淘汰。上周进入市场的五个项目中，有四个在同一天售罄。

总体而言，一线城市的库存也处于历史低点。

根据易居研究院的数据，2016年2月，一线城市新增商品房存量为3119万平方米，同比下降4.4%，同比下降16.0%。根据“存销比=近6个月库存/平均交易面积”公式，2月份一线城市新建商品房存销比为8.7个月，处于历史低点。

2016年2月，北京、上海、广州、深圳四个城市新建商品房存量分别为910，937，878平方米和394万平方米。环比增长率分别为-5%、-6%、-2%和-5%，同比增长率分别为-12%、-27%、-11%和-3%。四个城市新建商品房的库存环比和同比都有所下降。上海的表现最为突出，回到了2013年房地产市场繁荣的水平。2016年2月，北京、上海、广州和深圳的新建商品房比例分别为10.2、7.1、10.6和7.0个月。与2016年1月的9.8、7.3、10.0和7.4个月相比，上海和深圳的新建商品房比例有所下降，而北京和广州的新建商品房比例略有上升。

上海易居房地产研究所研究员姚拉表示，从存量房销售比率的历史趋势来看，上海存量房销售比率一直在加速下降，并已降至历史低点，未来房价将继续稳步上涨；去年8月，深圳的存贷比降至历史最低点，目前正处于盘整阶段；北京和广州落后了，将来会跟深圳和上海一样。存款与销售额的比率将逐渐下降，价格上涨仍在意料之中。

姚拉认为，从一线楼市购房“恐慌”背后的动机来看，实际上主要是各种政策的出台不断刺激楼市需求的结果。持续的货币宽松和信贷宽松政策刺激了过去积压需求的集中释放，资金和资源不断涌入一线城市。当当前市场需求被集中释放时，房地产市场将逐渐淡出，下半年房地产市场将进入盘整阶段。(编辑罗微)

来源：成都新闻网