营改增过渡政策 给予房企缓冲机会

本篇文章2385字，读完约6分钟

营改增的过渡政策给了房企一个缓冲的机会

我们的记者沈浪从上海报道

3月24日，财政部公布了《营业税改征增值税试点过渡政策规定》细则，明确规定从2016年5月1日起，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等所有营业税纳税人将纳入试点范围，不再缴纳营业税，而是缴纳增值税。为房地产企业和建筑企业提供过渡性政策。

作为中国税制改革的最后阶段，营改增已在全国所有剩余行业全面实施，包括三个重要行业:房地产和建筑、金融服务和生活服务，包括酒店业、餐饮业、医疗保健、教育和文化娱乐服务。

四大会计师事务所之一的毕马威指出，从政策角度看，这些行业是增值税改革最困难的行业；从经济角度来看，这些行业对中国的财政收入有着重要的影响。从政策角度来看，将增值税应用于这些行业将面临许多挑战。例如，房地产交易的收入可能来自被动活动(即房地产价值的上升)，或者来自房地产的主动改善，如建筑和施工。房地产行业也可能影响许多利益相关者，如开发商、投资者、投机者和个人。此外，政府还对房地产行业征收了许多其他税收。

建安连锁或传输房价

事实上，自去年以来，不少房屋企业已成立内部小组，商讨及制订推行营内改革的计划。在改革营的细则出台之前，相关部门也在业内进行了深入研究。中化集团是财政部就该营改革咨询的单位之一。作为房地产行业的代表单位，中国金茂(0817.hk)也参加了财政部的咨询会。

中国金茂首席财务官江南透露，该公司去年将营地改革作为一个主要问题在内部开展工作，并提出了具体的解决方案。

由于营改增是针对各种项目的，民营企业也密切关注。徐汇控股(0884.hk)首席执行官蓝鸿震透露，由于该公司的许多项目属于合资企业，因此成立了一个专门小组来研究营地的改革。

荣信中国(3301.hk)首席财务官曾闫飞透露，该公司以前项目的预增加几乎是基于11%，没有考虑投入部分的扣除，因为有些税显然是可以扣除的。

房企最关心的是建安的成本。如果建安产业链是封闭的(建筑业和房地产业分开征税)，不会影响到房企的成本；如果不能关闭，可能会出现一些成本传递问题，最终消费者会买单。

正如新城控股(601155.sh)高级副总裁欧阳杰所说，营改增是国际趋势，也是国内税制改革的重要一步。建筑业可能会改变以往的增长模式，加快企业转型升级，而房地产业也将面临利润挑战。

欧阳杰的依据有两个方面:建筑业的税前工程报价包括人工成本、材料成本和施工成本等。大部分人工成本和材料成本不能开票，也不能扣除增值税，如果按11%征收，会增加很多，但这方面的影响比例不应超过10%，所以不会立即传导到房价。第二个方面是，如果房地产企业的土地增值税不能抵扣，营业税和增值税会重复征税，数额会更大。例如，在上海，地价越高，营业税增加的影响就越大。

“例如，一般房地产开发项目的毛利率在25%左右。如果建筑业的税率是11%，地产业的税率是11%，而不扣除地价，差不多等于25%左右的利润率。”欧阳杰指出，这取决于项目是盈利还是亏损。如果是无利可图的项目，按照过去的标准，必须缴纳5.5%的营业税，营改后不再缴纳。

据不完全统计，大多数房地产企业的毛利率一般为22%-30%，净利率达到8%-10%。营地改革后，房地产项目的利润率会更高。

过渡政策缓冲

曾闫飞指出，过渡政策对房企非常重要。

过渡性政策包括房地产开发企业中的普通纳税人，出售2016年4月30日前开工的自行开发的房地产项目，以及出租2016年4月30日前收购的房地产的普通纳税人，可以选择采用简单计税方法，税率为5%。

这意味着房地产企业的老项目可以适用与营业税相同的税率。这一安排是为了实现改革阵营的平稳过渡，增值税税率不会突然提高到11%。2016年5月1日后收购或新开发的房地产项目的销售仅适用11%的增值税税率。

总的来说，营改增是改善税收链、促进整体经济的一项措施。由于建筑和金融服务都包括在内，这涉及到对单个项目甚至单个环节的影响。这些细则使得房地产企业之前可以进行大量的投机，比如土地成本是否可以扣除。

易居中国首席执行官丁祖昱指出，下游房地产的承受能力取决于市场，因此大多数房企都非常重视项目评估。这一政策给出了过渡期的选择，并确定了5%的具体利率，这相当于给了住房企业一个缓冲的机会。

又如，除了二手房交易的“营业税改革”基本上转化为当前二手房交易的营业税政策外，金融租赁业也对房地产业产生了影响。这也需要过渡性政策来避免税收改革带来的所谓“赢家”和“输家”。

早在2013年，融资租赁行业就被纳入改革试点阵营。此次营改增的原则是差额征税，即立即退税，纳税人必须具备融资租赁业务资格，租赁公司实收资本必须大于1.7亿元。

变化如下:增值税分为四个税率；“直接租金”和“回租”的分类；房地产租赁和有形动产租赁的区别；差额扣税已更改；经营租赁包括无形资产等。

在当前的宏观经济环境下，政府致力于减轻税收负担，但这并不意味着所有企业的税收负担都会减轻。财政部部长楼继伟在今年3月7日的新闻发布会上也提到了这一点。在许多情况下，单个企业的税收负担是减少还是增加，取决于其自身的增值税管理及其与客户和供应商的业务谈判能力。

例如，2014年与一家商业租户签订的租赁合同没有规定业主除了租金之外还可以包括增值税。毕马威的一位相关人士指出，在中国，一般来说，增值税能否单独收取取决于合同协议。换句话说，由于营地的改革，业主无权自己提价。

在没有过渡性政策的情况下，业主很可能需要从收取的租金中支付11%的增值税，即使最初确定租金价格时，也是基于假设业主只需支付5%的营业税。商户可能会说，他们只需支付他们签订的租赁合同中约定的租金，但事实上，在不支付更多租金的情况下，商户已经可以通过扣除租金对应的11%增值税进项税(在营改增前不可以扣除进项税)来赚取利润。(编辑罗微)

来源：成都新闻网