北京土拍“画风”突变 开发商抢地不亦乐乎

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“9·30”新政后，北京土地市场的绘画风格突然发生了变化。10月13日，北京市规划和土地委员会发布公告，明确海淀区永丰和大兴黄村4块土地实行“限价和竞争性地价”试点。

11月16日和17日，上述四个地块集中在市场。最终，海淀18/19号地块和大兴黄村地块未被确定归属，海淀20号地块被中粮成立的天恒财团获得。值得注意的是，无论最终谁来消费，这四块土地的住宅自供部分都是由房企100%自供的。

根据补充公告，这四个地块已经设定了地价上限，未来商品房销售价格上限是在严格控制地价的基础上确定的。当现场招标达到土地价格上限时，将改为企业自持商品房面积招标。企业所有的商品房将作为出租房屋使用，不得出售。对于包含独立公共建筑的地块，应将住宅建筑面积的100%拍卖为企业自持商品房，然后报告自持公共建筑的面积。

100%的商品房是自住的，这个账怎么算？这些土地进入市场后会对市场产生什么影响？《国家商报》的记者发起了调查。

后续还有7个限价地块

北京市国土资源委员会相关负责人表示，第一批试点地块是在北京实施“9·30”新政的具体措施。围绕新政提出的严格控制土地价格、有效控制房价快速上涨的要求，采取了限制销售价格、设定土地价格上限、企业自持面积比例招标、工程质量计划招标等措施。目的是严格执行新政要求，促进房地产市场健康发展。

据业内专家介绍，从最终地价和企业自持面积来看，设定地价上限起到了引导市场参与者理性参与竞争，将北京土地市场地价水平稳定在合理范围内的作用。企业对自住商品房面积的招标也将增加城市出租住房的供应量，这也将满足不同层次自住者的住房需求，特别是住宅用途的住房需求。

据北京市国土资源委员会有关负责人介绍，这是北京市贯彻落实《国务院办公厅关于加快培育和发展房屋租赁市场的意见》(国办发〔2016〕39号)的创新举措，旨在积极推进房屋买卖两租制建设，培育和发展房屋租赁市场，鼓励和引导开发企业利用已建或新建房屋开展租赁业务。

在试验区，实行“90/70”政策，同时实行“限价和竞争性地价”，即90平方米以下的住房面积占所有住房面积的70%以上。

关于未来试点地块的情况，北京市国土资源局在9月30日对《全国商报》的回复中表示，市规划和土地委员会已经发布了7个住宅用地预售公告，总用地面积约为42公顷，规划建筑规模约为83万平方米。规划用途主要是住宅用地。这七块地也将在近期陆续在北京土地交易市场推出，全部将以“限价和竞争性地价”的方式出售。

这四块地是如何赚钱的

中原地产首席分析师张大伟分析，除了中粮集团最终获得的商业比重较高的海淀20号地块外，其余三块地块需要10个工作日才能确认交易。共有4个地块，总面积62万平方米，成交额203.35亿元，其中50.39万平方米的居住面积全部由开发商持有。预计将成为8400套出租房屋(按平均60平方米的单套住房计算，开发商将尽量缩小并增加1000人的配套商业面积)。

张大伟表示，房地产企业仍在严格控制下攫取土地，主要押注于通胀，而这四块地不太可能赚钱。8000套出租屋的年租金约为3.2亿元(不包括必要的费用，单套年收入为4万元)，200亿元的年资本成本按5%计算为10亿元。可销售部分按12万平方米商业+1000人商业+地下车库计算，价值80亿元。持有出租房屋的土地成本120亿元+开发成本20亿元=持有成本140亿元，年资本成本为7亿元。"租金只能退还给银行作为定期存款."

张大伟表示，调控可能再次升级，一些房企将继续争抢土地，这很可能导致政策继续加码。在已经非常严格的调控政策下，继续增持将导致房地产市场持续降温，房地产企业收购的土地很可能面临入市或持有的风险。

来源：成都新闻网