营改增刺激商用房市场?专家建议多做精装物业

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每个记者吴若凡

5月1日即将实施的营地改革政策最吸引人的地方是，购买房地产可以扣除增值税。这无疑对企业客户有好处。开发商也期待着大量企业客户购买商业地产来扣除增值税。

可以购买哪些房产来扣除更多的增值税？开发商需要做哪些准备来吸引“大幅度扣除增值税”的买家？营改增的实施将给商品房市场带来什么新的机遇？

对商业地产的需求会飙升吗？

营改增后，纳入所有企业新增房地产的增值税将纳入抵扣范围。据业内人士称，这项措施将惠及所有企业。特别是当企业改善办公条件和购买办公楼时，购买办公楼的成本将会降低。这项措施还将刺激企业购买办公楼，以改善办公条件的消费预期。

据数据显示，目前中国约有2亿平方米的商业地产，许多房地产企业面临着前/年商业地产的去库存化压力。营地改革的实施预计将促进办公楼的去库存化。

受此政策影响，房地产尤其是房地产项目的交易成本将会降低，这也将促进土地和项目的收购，加快房地产行业的整合。

据一位资深财务人士透露，企业新增房地产中的增值税将纳入扣除范围，企业作为营利主体，必然会投资于基本面良好的城市，这将使北上归线和深圳一线城市以及周边经济基本面良好的城市(如南京、苏州、合肥、东莞、佛山、廊坊、燕郊、三河、保定等)。)继续改善，而由于去库存化的压力，其他城市将不会投资于市场基本面不佳的城市。

不言而喻，营地改革对企业投资房地产市场，特别是商业地产有促进作用。对于投资者(企业或企业主)来说，这将从中受益，但改革阵营并不是房地产市场政策的终结，后续的房产税改革将逐步推进，特别是对房地产或房地产控股的征税(暂称房产税)，改革后仍有扩大或深化扩张的可能。

买房将扣除巨额税款

应当指出，增值税是对销售或进口货物、提供加工、修理和更换服务以及提供应税服务的单位和个人实现的增值税。

这种“抵扣”是通过专用发票抵扣的形式实现的，关键是取得单位应缴纳的增值税的抵扣。如房价100万元，材料费40万元，原营业税5% 5万元，增值税40/(1+17%)× 17%=5.81(万元)，合计约10.81万元；营改增后，如果房地产业的增值税率定为11%，则销项税为100/(1+11%)×11%= 9.9(万元)，进项税为40/(1+17%)× 17%=5.81(万元)，相当于少缴4.09万元。

上海新民律师事务所律师刘福元在接受《商业日报》采访时表示，当企业改善办公条件、购买办公楼时，购买办公楼的成本将会降低。同时，新增房地产增值税也将刺激企业购买办公楼，改善办公条件，从而有效消除办公库存。

营改增后，企业可以用购房的进项税来抵消销项税，这不是幻想，增值税发票也将成为房地产的标准。

营改增后，高利润企业将缴纳更多的税，而低利润的中小企业可以缴纳更少的税。事实上，这对于专注于中低利润率项目的住宅企业是有好处的。

例如，开发商企业甲以600万元(税前价格)的价格向企业乙出售房屋。此时需要缴纳原税66万元，但由于之前已经缴纳了55万元，此时企业A只需缴纳66-55 = 11万元。对于税务局来说，这600万元的房子需要缴纳66万元的税，而之前的税是55万元。

怎么买房可以扣除更多的增值税

根据增值税缴纳的相关规定，许多与购房相关的消费支出可以从增值税中扣除，但目前很明显是从精装修商业物业中扣除。

在装修领域，由于目前大部分装修人工费和大量装修配件，很难直接获得增值税发票。

全装修的商业物业可以获得足够的增值税发票。为了帮助企业客户，开发商应该为企业用户提供更多装饰精美的办公楼，或者根据用户需求定制装饰精美的店铺。除了房子的精装修，开发商还可以在房子里放一系列的软衣服，如电视、空、沙发和家居用品。根据国家税务总局颁布的有关增值税的规定，只要能说明房屋内的这些设备与企业生产有直接关系，就可以纳入增值税抵扣范围。

因为企业购买的房地产只要与生产经营有关，就可以扣除。原则上，物业管理费和贷款将计入增值税抵扣。一般来说，企业申请抵扣时，进项税额远远大于销项税额，因此可以从后续的产出中扣除，直到抵扣完毕。

不过，刘福元表示，只有购买房地产才能被扣除。但是，开发商在开发房地产时，可以通过“买房子送物业费”、“买房子送装修费”、“买房子送商务会所使用权费”等一系列方法，将房价中没有明确扣除的项目包括在内，以吸引买家购买。

新城控股高级副总裁欧阳杰(报价:601155，BUY)指出，企业购房扣除增值税只是一个方面，最重要的是投资回报。否则，即使税收可以抵消，投资回报也是一个问题。首先，企业应该考虑覆盖运营成本和税收成本。如果不盈利，企业就没有动力去做这些事情。

记者笔记

阵营改革后，开发商的税负是增加了还是减少了？

◎各位记者杨凌强

在一家上市房地产公司的业绩会议上，该公司总裁表示，他还没有充分研究过营改增后是减税还是增税。《国家商报》记者咨询了专家，了解到营改增能否减轻税负，取决于企业自身。

提供增值税专用发票是关键

上海新民律师事务所高级合伙人刘福元告诉记者，增值税能否抵扣很大程度上取决于能否获得增值税专用发票。根据他提供的16张不能抵扣增值税的发票汇总，很多不能抵扣的发票直接触及了房地产行业的痛点。

这让许多开发和建筑企业感到头疼。目前，建筑业大多采用分包制。许多建筑项目被承包给小的建筑团队甚至个人。但是，他们不具备一般纳税人的身份，不能提供增值税发票。

在同样的情况下，也有营销环节。目前，房地产行业使用自我媒体推广，并不时使用独立经纪人来销售房屋。这两类人不能是普通纳税人，也不能提供有效的增值税发票。

这些个人提供的劳务通常从其他增值税发票中扣除。但是，根据规定，“购买商品或应税服务的对象支付商品和劳务费用。”纳税人购买货物或者应税劳务，支付运输费用。支付对象必须与出具抵扣凭证的销售单位和提供劳务的单位一致，方可申报抵扣进项税，否则不予抵扣。”

这意味着增值税发票不太可能被扣除。

增加房企的成本压力？

明远房地产研究所研究了营地改革后建筑业和房地产业无法获得增值税发票的项目。

建筑业无法取得发票的项目包括:约占总成本20%的人工成本无法取得进项税收据；沙子、土壤、石头、商品混凝土等。只能获得3%的进项税收入；一般分包前减税的具体配套政策不明确。

房地产业主要包括:土地出让金、拆迁补偿费、市政配套费等无法取得进项税的票据。

目前，"小盘股交易"在房地产行业很流行。许多项目是联合经营的，许多不是合法的正规企业，一些合作伙伴是自然人。没有健全的会计制度，项目成本核算是无效的。对于购买的材料、分包的项目、租赁的机器和设施，基本上没有正式的税务发票，也没有索要发票的意识。在营业税下，营业税是根据项目总成本征收的，与成本关系不大。

根据刘福元的分析，政府不能开具增值税专用发票的土地出让金等项目，今后可能会效仿农产品(报价00061，购买)，通过固定税率抵扣增值税。然而，许多其他可抵扣项目仍需取决于合作企业能否提供可抵扣发票。

对此，明远房地产研究所建议，企业应选择更多具有一般纳税人资格的合作伙伴。

但是对于房地产企业来说，选择合格的供应链企业很容易，但是如何吸收高成本却是一个难题。

一旦下游供应链企业被要求提供全额增值税发票，供应链企业很可能会提高销售价格，从而增加住宅企业的成本压力。

它将加速房地产的产业化和信息化

然而，在改革阵营之后，业界设计了一系列解决方案来应对企业可能出现的成本增加。

这些方案主要涉及企业的管理规范、信息系统的综合建设以及使成本更加透明的房屋工业化生产方式。通过这些措施，可以有效增加增值税的抵扣。

这些做法必将促进行业的经营效率，有效提高企业的经营质量。

业内有人提出，通过全面建设企业财务管理系统，可以在第一时间识别出发票报销凭证，并在纳税期间大规模收取发票，以保证在大规模缴纳增值税时，能够向税务机关提供足够的有效凭证。

来源：成都新闻网