营改增落地 开发商税负是增是减?

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◎各位记者杨凌强

在一家上市房地产公司的业绩会议上，该公司总裁表示，他还没有充分研究过营改增后是减税还是增税。《国家商报》记者咨询了专家，了解到营改增能否减轻税负，取决于企业自身。

提供增值税专用发票是关键

上海新民律师事务所高级合伙人刘福元告诉记者，增值税能否抵扣很大程度上取决于能否获得增值税专用发票。根据他提供的16张不能抵扣增值税的发票汇总，很多不能抵扣的发票直接触及了房地产行业的痛点。

这让许多开发和建筑企业感到头疼。目前，建筑业大多采用分包制。许多建筑项目被承包给小的建筑团队甚至个人。但是，他们不具备一般纳税人的身份，不能提供增值税发票。

在同样的情况下，也有营销环节。目前，房地产行业使用自我媒体推广，并不时使用独立经纪人来销售房屋。这两类人不能是普通纳税人，也不能提供有效的增值税发票。

这些个人提供的劳务通常从其他增值税发票中扣除。但是，根据规定，“购买商品或应税服务的对象支付商品和劳务费用。”纳税人购买货物或者应税劳务，支付运输费用。支付对象必须与出具抵扣凭证的销售单位和提供劳务的单位一致，方可申报抵扣进项税，否则不予抵扣。”

这意味着增值税发票不太可能被扣除。

增加房企的成本压力？

明远房地产研究所研究了营地改革后建筑业和房地产业无法获得增值税发票的项目。

建筑业无法取得发票的项目包括:约占总成本20%的人工成本无法取得进项税收据；沙子、土壤、石头、商品混凝土等。只能获得3%的进项税收入；一般分包前减税的具体配套政策不明确。

房地产业主要包括:土地出让金、拆迁补偿费和市政配套费不能取得进项税的票据。

目前，"小盘股交易"在房地产行业很流行。许多项目是联合经营的，许多不是合法的正规企业，一些合作伙伴是自然人。没有健全的会计制度，项目成本核算是无效的。对于购买的材料、分包的项目、租赁的机器和设施，基本上没有正式的税务发票，也没有索要发票的意识。在营业税下，营业税是根据项目总成本征收的，与成本关系不大。

根据刘福元的分析，政府不能开具增值税专用发票的土地出让金等项目，今后可能会效仿农产品(报价00061，购买)，通过固定税率抵扣增值税。然而，许多其他可抵扣项目仍需取决于合作企业能否提供可抵扣发票。

对此，明远房地产研究所建议，企业应选择更多具有一般纳税人资格的合作伙伴。

但是对于房地产企业来说，选择合格的供应链企业很容易，但是如何吸收高成本却是一个难题。

一旦下游供应链企业被要求提供全额增值税发票，供应链企业很可能会提高销售价格，从而增加住宅企业的成本压力。

它将加速房地产的产业化和信息化

然而，在改革阵营之后，业界设计了一系列解决方案来应对企业可能出现的成本增加。

这些方案主要涉及企业的管理规范、信息系统的综合建设以及使成本更加透明的房屋工业化生产方式。通过这些措施，可以有效增加增值税的抵扣。

这些做法必将促进行业的经营效率，有效提高企业的经营质量。

业内有人提出，通过全面建设企业财务管理系统，可以在第一时间识别出发票报销凭证，并在纳税期间大规模收取发票，以保证在大规模缴纳增值税时，能够向税务机关提供足够的有效凭证。

来源：成都新闻网