借势首付贷 平安好房欲发力 小产权存量市场

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利用首付，做一个安全和良好的房子，并希望发展小型房地产股票市场

我们的记者沈浪从上海报道

1月26日，平安方浩发布中国房地产金融消费指数，显示2015年中国房地产金融消费指数为1600.56，抵押贷款指数为1863.0，首付指数为177.8。可见首付贷款的金融渗透率较低。

平安的初衷(601318。上海)于2014年在方浩平安成立，旨在构建一个房地产电子商务平台，通过金融业务切入新二手房销售和租赁业务，从而提高房地产金融普及率。

事实上，从之前举办的第三届平安房地产金融创新论坛可以看出，房地产开发贷款、消费贷款、首付贷款等。所有这些在平安金融信贷中所占比例都很高，这反映出马明哲有意布局房地产产业链服务。

1月15日，国务院发布了《推进普惠金融发展规划(2016-2020)》，提出了2020年前我国发展普惠金融的目标:建立适合全面建设小康社会的普惠金融服务和保障体系，提高金融服务的覆盖面、可获得性和满意度。

普惠金融和lufax为平安房地产金融提供了源源不断的低成本资金。平安方浩董事长庄诺透露，平安方浩2015年销售额达到1513亿元，互联网金融产品首付款达到180亿元。用首付和其他金融产品刺激房地产销售的方法已取得初步成功。此外，在过去的一年里，平安好贷的本金和利息都是零和逾期。

据估计，房地产互联网金融的规模约为20万亿元，约占整个房地产金融市场的1/10。2016年，去库存化已经成为房地产市场的主题，政府也提议让农民去城市买房子。如何购买以及如何进行抵押贷款已经成为一个亟待解决的问题。庄诺透露，平安方浩将在春节后宣布帮助农民工购房的财政解决方案。

布局整个产业链

根据嘉里研究中心的报告，平安的房地产业务主要包括平安人寿保险、平安银行、平安房地产、平安信托和互联网金融。从房地产相关业务的角度来看，主要有三个方向:房地产开发、房地产投资和房地产金融服务。平安地产主要从事房地产开发；平安人寿保险和平安信托参与房地产投资；平安银行和平安房产主要专注于房地产金融服务。

同政策咨询研究部主任张宏伟指出，保险资金和银行存款不能进入首付领域，普惠金融和陆丰的金融可行性为平安拓展房地产金融领域提供了机遇。从资本的角度来看，一个安全和良好的房子的资本成本相对较低。

张宏伟还指出，平安自身的财务背景也应该寻求资金的出路。如今，扩大高质量项目是金融业配置资产、确保资金增值的方式之一。例如，平安投资养老地产，可以将保险业务和养老地产结合起来，平安还将客户引入其核心业务。

马明哲擅长整合内外部资源。据平安方浩新房中心总经理朱永峰介绍，平安方浩将与其他平安公司建立联系。第一步是整合100万名平安人寿销售人员和3.5万个电话销售席位，为开发商提供销售支持。此外，平安还将挖掘8000万寿险客户和高净值客户，为开发商做大数据营销。

2015年，大部分房地产电子商务平台推出首付贷款等金融产品，搜房推出天下贷款平台，易居、安居客、吴昊、芳多多也有基于p2p平台的贷款平台。平安方浩网络财务总监晓寒认为，这是房地产网络财务的创业阶段，企业很多，但没有领导者，没有统一的标准。然而，平安的房地产金融产品多元化，规模占主导地位，暂时占据上风。据庄诺介绍，一套既安全又好的房子不是简单的补贴，而是开发商给客户的佣金，给客户的利息优惠。

抢占小型房地产股票市场

或许，真正吸引马明哲的是庞大的股市。1月26日发布的《中国房地产网上消费金融白皮书》指出，中国目前有64亿平方米的库存，需要大约5年的时间来净化。政府开始鼓励农民在城市买房。同时，2015年房地产投资持续低迷，土地交易量下降23.9%；整个行业的集中度提高了。2015年，共有104家企业，营业额为3.5万亿元人民币，占市场的40%。

事实上，几年前，“农家乐和小产权房”能否在银行抵押并在市场上流通的问题就已经引起了激烈的争论，也是今年全国人大的热门提案之一。由于宅基地不能转让，也没有退出的激励机制，宅基地长期处于增量增加、存量利用率下降的状态。“这里缺乏财务解决方案。”庄诺指出，这是一个安全和良好的房子做，也有事情，可以做好在此基础上。

庄诺指出，由于没有固定收入，农民工进城买房是首要问题。首先，农民工在银行没有信用记录。其次，在哪里申请抵押贷款和抵押品是最大的问题。

两年前，据统计，中国有66亿平方米的小产权房。一旦他们可以抵押作为抵押品，他们将激活一个巨大的股票市场。

庄诺承认，帮助农民工购房的财政解决方案包括:是否可以将农民工购房首付款减半，降低门槛和税费，以及免收税费。

或许是出于对金融信贷的信心，2016年互联网金融的目标被大大提高了:规模将达到1000亿元，房地产销售额将超过4000亿元。

然而，许多机构的研究指出，虽然城市化进程方兴未艾，但在城市资源分布不均衡的情况下，短期内很难改变人口向一线城市和核心二线城市迁移的趋势。由于人口红利的逐渐消失，三线和四线城市的去转型压力在短期内不会解除。同样，在相关金融政策实施之前，农民工形成大规模市场也是一个相对较长的过程。

(编辑:贾洪辉，电子邮件:嘉禾@ 21京基)

来源：成都新闻网