满足市民家门口需求 主流开发商掘金社区商业

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“在成都商业地产运营的瓶颈期，社区商业体验成为新的驱动力。”《商业日报》采访的许多行业专业人士都对成都商业地产的未来发展做出了这样的预测。

社区商业体主要覆盖日常综合消费，建筑面积1万~ 2万平方米，服务半径0.5公里~1公里，服务人口2万~ 3万人，随着人们生活方式的改变和城市社区的发展，社区商业体已成为各方的“窗口”。成都的主流开发商都瞄准了这个市场。

然而，与此同时，社区企业的租赁和销售情况以及回报率是不均衡的。在激烈的竞争环境中，社区企业也难以经营。

成都社区商业占50%以上

成都是一个以“街区化”为建设方向的城市。2015年初发布的《成都市中心城区总体城市设计大纲报告》显示，成都市的规划将以建设“风貌区和特色街道”为特色，共确定了11个特色风貌区和60个特色街区。

2015年9月7日发布的《成都市“小块规”规划管理技术规定》也显示，成都市已选定9个试点项目，将于2015年底开始小块建设，成都市小块体系将于2020年形成。

因此，社区商业体已经成为顺应社区和街区发展的必然要求。2015年，成都市规划局公布了《成都市中心区社区综合体规划》，规划了200个社区商业综合体，覆盖了60%的“15分钟”公共服务圈。目前，已有30个社区商业综合体被确认为第一批建成。

值得注意的是，该规划仅针对成都中心城区，由于配套完善和建设用地规划等因素，80%的社区综合体建在二环路和三环路之间，以及三环路和周边城市之间。环岛外的泛主城区，如大源、华府和达米安，不在规划范围内。预计随着该地区社区的成熟，配套商业实体的增长也将同样令人担忧。

的确，城市综合体可以满足更大面积的消费需求，但社区商业却能真正满足市民的日常消费需求。

不应低估社区商业消费的规模。长江三角洲商品房业主社区消费白皮书显示，商品房业主的社区消费规模占区域消费支出总额的31%。

从城市发展的角度来看，成都市建设委员会主任张桥表示，社区商业消费将是城市发展的趋势，大规模的综合体迫使人们开车出行，加剧交通拥堵、空空气污染等。，而“小街形”的15分钟步行圈消费生活模式是城市健康发展的需求。

从商业角度来看，社区商业也是一种发展趋势。第一太平戴维斯(Savills)中国西部项目与发展咨询部高级助理总监罗对记者表示，社区业务是基础，也将是未来的主要业务形式。在成都，社区商业实体的份额可能占所有商业房地产的50%以上。

事实上，从国际成熟市场的经验来看，社区商业消费已经占到其整体商业构成的60%~70%。罗指出，在美国、英国等国家，社区商业的比重甚至可以达到80%以上，但目前，我国社区商业的总量还不到总业务量的30%。

开发商瞄准社区商业

在这种背景下，由于社区商业企业的巨大发展，许多开发商都瞄准了这个市场。

自2014年以来，成都主流开发商，如蓝光、万科、华润、蓝润、恒大、龙湖、幻想曲等。，已经开始建立社区商业机构，有些已经开始建立自己的社区商业品牌。

据了解，2015年，蓝润推出了一系列社区商业“游戏街”，一次规划出五条商业街，统一规划，整体运营，涵盖了吃、喝、玩的体验形式，餐饮占了很大比重。据兰润介绍，在《玩街》系列整体推出后，15天内售出近2万平方米，合同金额近5亿元。

同样，金科地产在2015年将社区业务作为未来业务运营的主要方向。其社区业务包括五大产品线:“中心部、天都部、世界城市部、金街部、盛宴广场部”，管理完善，即统一规划、统一投资、统一形象、统一推广、统一运营，吸引优质企业形成战略联盟，从企业中吸引企业。

中粮集团在专注于社区业务之后，于2015年推出了“中粮悦街”，这可能会成为中粮集团的第二条业务线。

在早期，它为社区企业运营蓝光，如帅都和玉林生活广场。继2013年社区商业“可可红街”的整体规划后，2015年，基本形成了集教育、健康、儿童、文化创意娱乐、o2o和做市商为一体的“4c”商业模式，建立了相对成熟的社区商业体系。

从这个角度来看，在社区商业的发展和运营中，开发商基本上走的是“统一规划、整体运作”的道路。

“这可以降低散户投资者的投资风险，降低企业的经营成本，提升社区商业的商业价值。”金科企业管理总经理唐畅说。

随着房地产企业社区业务产品线的逐渐成熟，“品牌化”已经成为社区业务的另一大趋势。例如，万科在幻想年从“五菜一汤”变成了“万乐俱乐部”和“色彩生活”。

虽然目前社区商业品牌没有出口的趋势，但其品牌粘性(即迁移和复制)和新商业品牌的推广(如中粮的欢乐之家、万科的布鲁诺咖啡烘焙店等)。)正在获得更多的空利益。

中粮成都公司相关人士曾向《全国商报》表示，其自营品牌欢乐之家的明显优势是具有客户粘性，社区业务的业务风险很小，也能达到预期的利润，在很多地方都有良好的开放。

来源：成都新闻网