成都商业承载力强 城市综合体发展现四大趋势

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2015年可以说是成都的“商业综合体年”，其中最引人注目的是今年上半年开业的国际金融中心和太古里。这些城市综合体不仅促进了商业区的发展，也使周围的商业区受益。据四川商业地产联盟近日发布的数据，2015年成都商业地产总量为1000万平方米，城市综合体年总面积达2757万平方米。

在这种背景下，成都的商业地产，无论是购物中心、写字楼、公寓、酒店、商铺还是其他专业产品，都经历了一个高供销期，而至少兼容上述三种业态的“城市商业综合体”正成为市场各方关注的焦点。

那么，这种“城市商业综合体”的发展特征是什么？

商业地产有承载能力

从城市和居民的消费支持程度来看，成都在各种标签下均表现出较强的商业承载能力，如1.5线城市、第一经济表达城市、第四财富城市、第四商业地产城市。

目前，成都已引进约268家财富500强企业落户，精英群体超过70万人。根据中国家庭金融研究中心的数据，2015年成都有32万户家庭，两年内增加了6万户，高净值家庭的比例远远高于4%。

从成都城市经济发展的角度来看。《四川日报》报道称，2015年，成都有望实现地区生产总值约10800亿元，增长约8%。2015年，成都市预计全年固定资产投资7006亿元，增长5.8%；一般公共预算收入1154.4亿元，增长12.6%；社会消费品零售总额4900亿元，增长10.5%；城乡居民人均可支配收入分别增长8.5%和10%。

2015年，成都签署新合同引进重大项目520个，实际利用外资75亿美元，实际利用外资3540亿元，分别增长3.7%和5.6%；实施重大项目837个，投资2450亿元；新增规模以上工业企业260家，产值超过100亿元的工业企业增加到10家，7家民营企业入选中国民营企业500强。

预计2016年成都市国内生产总值将增长7%以上，固定资产投资总额将超过7000亿元，公共预算总收入将增长7%，城乡居民人均可支配收入将分别增长7%和7.5%，万元国内生产总值能耗将进一步降低。

从这个角度来看，成都的城市竞争力和经济实力都具有很强的商业承载能力。

“城市变得越来越成熟，这将催生更多的精英群体和高净值家庭。他们对商业综合体的需求更高，这是高端城市综合体的有利市场支撑。”仲量联行中国西部董事总经理吴表示，成都的商业综合体有足够的发展支持。

四大趋势值得关注

在高承载能力的支撑下，成都“城市商业综合体”发展的特征是什么？

记者了解到，成都的“城市商业综合体”呈现出四大趋势。

首先，就2015年开业的大型商业综合体和购物中心的招商而言，我们更注重生活化、互动化和体验式的形式，强调“第一次进入”的理念。

例如，银泰市占体验业态的70%，其中生活设施占24.83%，餐饮占20.93%，快速时尚和服装的比重大大降低。在快时尚和服装方面，15%的品牌首次进入成都市场。

让我们来看看中粮欢乐城的情况。零售业态和非零售业态的比例分别为40%和60%,颠覆了传统的业态配置，建立了西南地区唯一的标准化小剧场——8:00 空.

龙湖津南天街的“第一店”概念更加突出。cgv韩国豪华影院、spao、lap、mg、veromoda生命概念博物馆和妙香大厦等进口业务要么是第一个落户中国西南地区，要么是第一家在成都开业的店铺。

根据开发商公布的数据，新开的龙湖金南天街的投资率为95%。开业当天，客流量达30万人次，日均客流量约8万人次，日均客流量约400万人次。元；银泰市的投资率也达到了95%。开业当天，约有15万名乘客，营业额超过1200万元；中粮欢乐城和恒大华智广场的投资率也分别达到85%和90%。

其次，在业务配置方面，“跨境电子商务线下商店”的引入已成为成都“城市商业综合体”的新趋势。

例如，新开业的万科钻石广场在双流综合保险区设立了进口商品直销中心，仁恒地产在四川推出了首个跨境电子商务保税直营店“怡鸥蓉”，橡树园广场在彩虹之上设立了跨境电子商务体验店。

“2016年，中央和地方政府出台了一些鼓励‘互联网加’对外贸易的政策，自贸区和综合保税区业务也迅速发展。随着中等收入人群对进口商品的需求不断增加，跨境电子商务实体店业务受到许多开发商的青睐。作为新的增长点。”仲量联行零售房地产部高级主管谢玲如是说。

第三，随着成都公共交通的改善，市民出行更加方便，发展港口良好的商业综合体更有前景。

对此，谢玲指出，随着成都地铁交通的改善和提高，地铁附近的“城市商业综合体”的交通量正在增加，租金上涨的趋势将逐渐显现。当成都只有两条地铁线的时候，平均日客流量为50万人，增加到3条后，客流量跃升至120万人，增幅惊人。由三条地铁线直接相连的11个高品质商业综合体也有望取得更好的物业业绩。

事实上，目前，成都的高品质零售物业仍集中在传统的春燕商业区。虽然一些商业区在南方已经崛起，但它们对知名品牌和国际品牌的吸引力远远不足以与核心商业区竞争。

“城市南部的几个主要商业圈也存在差异。比如，双南商圈是一个成熟的老商圈，很多零售商都愿意去，但是没有好的项目。欢乐城和津南天街弥补了现有的缺陷，运行良好。但是，如果开发商盲目进入不成熟或高密度的商业区，运营风险就不小。”谢玲进一步指出。

此外，轻资产化和资本化也是成都“城市商业综合体”发展的趋势。

仲量联行中国西部研究部主任马指出，成都的开发商和投资者相对保守，没有尝试过太多的资本包装，但万达和其他大力推低资本化的企业将为市场带来触动。

据了解，2015年，万达投资550亿元在成都建设万达城，并规划了10个万达广场，其中大部分以轻资产运营。

“严格来说，商业地产应该以‘轻资产’的方式运营，对成都商业地产实施准金融投资是值得关注的。”四川连锁商业协会会长冉立春说。

来源：成都新闻网