新增供应充足 创客助推写字楼去化

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在过去的一年里，成都商业地产市场供应充足，竞争激烈，但商业地产整体成交量波动较大，但同时也呈现出质量越来越高的趋势。其中，办公市场的变化是显而易见的。

在这种背景下，商业地产，尤其是写字楼，开始思考变革，创新和变革成为开发商的当务之急。业内普遍认为，未来商业市场的竞争方向将紧跟时代脉搏，主要集中在企业家精神、创造力和经验上。此外，办公楼应努力在去库存“创”字，并注意制造商。

初创企业成为办公市场的推动者

据统计，2015年，许多大城市的写字楼市场继续快速扩张，全年14个大城市共完成57个新项目，明显的差异化仍然是整个市场最明显的特征。

根据高力国际的数据，金融、信息技术和互联网相关行业是2015年需求增长的主要驱动力；随着许多城市积极推动这些产业的发展，这一趋势将在2016年持续下去，短期内新增供给将超过需求水平。

2015年，成都甲级写字楼市场新增7个项目，其中一个已有项目的高层部分进入市场，为市场带来54万多平方米的新增供应，推动总市场存量达到203万平方米。然而，由于第三产业的积极发展，甲级写字楼的租赁需求在年内保持稳定，年净吸纳量基本持平。

2015年，成都写字楼投资市场共公布4笔投资交易，市场表现比上年更加活跃。虽然投资市场的待售房产数量同比有所增加，但成都写字楼市场对短期投资基金的吸引力有所下降，而长期投资基金则持积极态度，倾向于选择位于成熟商业区或其他发展稳定的地区的资产。

值得注意的是，非传统金融企业和初创、中小企业已经成为写字楼市场的重要推动者。

业内人士普遍认为，首先，由于民间投融资需求较大，省外的p2p、互联网金融等非传统金融企业纷纷在成都部署；二是随着成都市“大众创业创新”战略的深入实施，各行政区域纷纷出台措施，将创新驱动发展作为产业转型升级的核心驱动力。资助中创空房的引进和建设、设立天使投资基金、帮助中小企业拓宽融资渠道、推进工商登记便利化改革、支持“个人对企业”政策等一系列措施，为创业企业创造了良好的创业环境。

2015年前三季度，成都有18万个新注册的市场主体。新成立的初创企业、中小型企业和微型企业以及搬迁和升级的需求正在逐步支持B级办公楼的拆除改造。

展望2016年，研究院认为，由于一些原计划于2015年进入市场的甲级写字楼项目推迟交付，成都甲级写字楼市场将迎来一个历史供应高峰。这无疑将进一步加剧成都甲级写字楼市场的激烈竞争。不过，目前大部分写字楼业主已开始采用租金优惠以外的其他优惠政策或增值服务，以维持和提高入住率，而上述新供应的写字楼中，有不少是可自我维持的优质写字楼，估计租金水平可能高于同期的平均市值租金水平。因此，预计2016年成都甲级写字楼的平均租金将略有下降或趋于稳定。

成都商业地产集体思维转变

事实上，写字楼市场的发展是成都商业地产的一个缩影。

根据戴德梁行的最新统计报告，2015年，成都新商业项目的数量较2014年有所增加，但市场放松管制的表现放缓，租金稳步上升。从公布的数据可以看出，截至2015年底，成都市商业项目存量达到513.4万平方米，比2014年增长14.94%，全年新增商业项目6.67万平方米，比2014年增长17.67%。

2015年，成都主城区新增7个购物中心项目，包括龙湖津南天街、中粮欢乐城、恒大华智广场、万科钻石广场、银泰城、凯德天府等。出租业绩较去年同期略有增长，为718.47元/平方米/月，增幅为1.43%。

2015年，这些在成都亮相的商业项目表现出密集投放的特点。成都商业地产供应丰富，其“购物天堂”的美誉当之无愧。

值得一提的是，作为万达集团在中国启动的第十个吕万项目，计划投资550亿元人民币的“文化旅游巨无霸”吸引了众多高姿态的投资者。这是一座面向世界的万达城市，集商业、商业、居住和度假等综合功能于一体。前期，投资住宅产品和少量别墅产品是主要销售产品。

除了成都万达城，万达还位于成都的各个方向。2015年，万达在大成都市场共赢得包括金堂和双流在内的31个地块。一方面，万达希望在其运营体系中“去房地产化”，但实际上，万达在项目落地时坚定地坚持“万达速度”。事实上，万达仍在利用房地产游戏来完成资本布局和商业运作。

另一个中粮欢乐城，在成都徘徊多年，终于在2015年底正式亮相，也吸引了业界的极大关注。

成都欢乐城是中粮集团旗下的第七个欢乐城，也是中粮集团在中国西南地区继北京、上海、天津、沈阳和烟台之后的第一个城市综合体项目。成都欢乐城主楼由购物中心、主题街区和甲级办公楼组成，占地面积102亩，商业面积33万平方米，涵盖购物、娱乐、餐饮和服务四大业态。中粮集团在收购土地多年后，打算走在别人前面，对成都商业市场的供应情况非常清楚。因此，在欢乐城的经营理念中，选择了“年轻时尚”的方式，使其产品定位能迅速与其他商业项目区分开来。

成都商业地产市场已经开始分化。根据业内人士的观点，“准确的前期定位、良好的招商引资和后期运作更为重要。”市区仍然是商业地产的主战场，其次是郊区。商业房地产市场也是如此，同质化竞争严重。”“创意”和“特色”已经成为新项目的关键词；其次，虽然市场竞争激烈，但随着成都建设国际购物天堂计划的实施，成都零售商业市场仍有很大的发展潜力。

2016年，成都将迎来至少8个新城区:大魔方、99银泰中心、仁和春天国际广场等。

到2017年，将有许多项目开放，如全球交易所和乐天世界。成都零售商业地产的供应将继续增加。增强核心竞争力和差异化产品将是未来商业地产的核心竞争力。

来源：成都新闻网