成都明实施旧住宅小区维修资金管理办法

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维修资金保障机制覆盖全市所有旧住宅小区。

成都市住房和建设局郭提供的照片

为了构建旧住宅小区共用部位和设施设备的维护保障机制，提高旧住宅小区业主的宜居水平，我市发布了《成都市旧住宅小区专项维修资金管理办法》(以下简称《办法》)(点击查看《办法》)。《办法》在过去几年通过“四改六治”成功探索旧庭院维护保障机制的基础上，覆盖全市所有旧住宅区，规定旧住宅区需要制定维护资金管理公约，明确区域内维护资金的交存、更新、业主自行管理、应急使用和流程等事项。 并将上述内容提交业主进行统一表决，以确保业主的知情权和监督权，提高资金管理和使用的规范性和透明度。 《办法》将于5月1日起施行。

“2016年，作为“四改六治”下旧庭院改造的配套政策之一，《成都市旧庭院专项维修资金管理指引》颁布实施，对我市旧庭院专项维修资金的交存、管理和使用做出了相关规定，对旧庭院专项维修资金的发展起到了积极的指导作用。不过，该指引只澄清了纳入翻新工程的旧院的维修保证机制，而其余旧住宅小区的维修保证机制尚未建立。」市住房和建设局相关负责人表示，去年我市颁布实施的《成都市住宅专项维修资金管理办法》(市政府第195号令，以下简称《第195号令》)明确要求出台覆盖我市所有旧住宅区(包括旧庭院)的专项维修资金管理办法。为有效落实195号令的有关规定，我局起草并制定了《办法》，帮助和指导区(市)、县更好地开展旧住宅区维修资金的监督管理，实现维修保障体系的全覆盖。

建立维修资金管理公约制度

提高旧住宅小区维修资金管理和决策效率的预授权

为了大力倡导业主独立管理维修资金，第195号令设计了维修资金管理公约制度。该系统的设计旨在激发业主的“主人翁”意识，让业主更多地参与维修资金的管理。资金移交给业主自己管理后，对资金管理和使用的安全起到了积极的作用。该系统设计已在新建住宅小区维修资金管理中得到验证，并已推广到本次制定的《办法》中，并应用于旧住宅小区。

“在过去几年的旧庭院改造中，我们市创建了维修基金管理监管体系。实践证明，这是一个有效的管理体系，确实有必要继续实施。同时，根据第195号法令的有关规定，维修基金管理公约更名为维修基金管理公约，其内容得到了修订和完善。”市住房和建设局有关负责人表示，《办法》明确规定，如果在旧住宅区成立业主大会，行业委员会应制定该区维修资金管理公约。未成立业主大会的，由街道办事处(乡镇政府)负责起草。维修资金管理公约应当公示不少于7天，经三分之二以上业主表决后，报街道办事处(乡镇政府)备案。

《旧住宅小区维修资金管理公约》规定了业主交存第一笔专项维修资金的标准、如何交存和更新资金、紧急使用的情况和程序以及业主自我管理等事项。

“这样，在保证业主投票权和监督权的基础上，可以更方便地进行旧住宅小区维修资金的设立和管理，提高资金管理和使用的规范性和透明度，提高管理效率。四川和君律师事务所核心合伙人、成都市人大立法委员会立法专家组成员廖晓利表示，该制度可以有效解决集体投票分散投票费时、费力、难以统一意见的问题:“相当于预先授权，需要投票通过的管理事项都是事先投票通过的，消除了今后“一物一议一票”的不便。在旧住宅区，公共部件、公共设施和设备需要更频繁地维修。如果每次都要投票，不但会耽误时间，还会给居民带来不便。“因此，推动在旧住宅区建立维修基金管理惯例，实际上是让旧住宅区的居民在享受维修基金制度的红利的同时，也感受到基金管理、决策和使用的便利和效率。

没有上限，但最低存款额不低于每平方米5元。

鼓励业主独立管理，引入第三方监督资金的安全有效使用

针对旧住宅小区首期维修资金如何交存的问题，《办法》规定，首期维修资金的交存标准由旧住宅小区业主在维修资金管理公约中约定，最高限额不低于每平方米5元。行业委员会或街道办事处(乡镇政府)应根据公约约定的交存标准和社区总户数编制维修基金交存清单，逐笔收取，并登记在册。业主应签字确认，将收取的资金存入专用账户，并在社区内公布支付凭证及其他数据不少于7天。

在旧住宅小区维修资金的管理中，鼓励和促进维修资金的所有者自主管理。为此，《办法》明确规定，在收取维修资金时，已成立业主大会的社区，专项维修资金由业主自行管理；未设立业主大会的街道由街道办事处(乡镇政府)主办，相应主体应与专户托管银行签订委托管理协议，明确资金管理的相关内容。专项维修资金代管后，业主大会成立后应当移交业主自治管理，每年3月底前应当以社区为单位向业主公布上一年度维修资金收支等相关信息，确保业主知情权和监督权。维修资金余额不足首期维修资金30%的，业主应继续支付，并利用社区共用部位和设施运营的利润，按约定补充维修资金。

关于旧住宅小区维修资金的使用，《办法》明确规定维修资金的使用遵循“谁受益、谁付费”的原则。例如，如果资金用于本单位的共用部位和设施设备，本单位的业主应按其拥有的建筑面积比例分享。同时，根据195号令的相关规定，明确由专户承办行根据委托管理协议，免费为旧住宅小区维修资金的管理和使用提供第三方监管服务。旧住宅小区维修资金的使用可由第三方根据与专用账户承办银行签订的委托管理协议进行监控，确保维修资金的安全使用。

在保证资金安全的基础上，为有效解决旧住宅小区共用部位和共用设施设备维修的迫切需要，本办法还规定了维修资金的应急使用。对于新建的有维修资金的旧住宅小区，在专项维修资金管理公约中已经约定了应急使用情况和流程，实现了业主的事先授权，可以在紧急情况下直接使用。房屋共用部位和共用设施设备符合195号令第三十条(应急使用)要求，需要立即使用维修资金进行维修的，本办法实施后，相关主体应报街道办事处(乡镇政府)确认后，申请应急使用维修资金。同时，根据195号令的有关规定，明确质量技术监督部门和公安消防部门应对涉及电梯和消防设施设备的紧急使用进行现场调查和确认。这基本上建立了一种安全高效的旧住宅小区维修资金使用模式。

旧住宅区可以依法使用维修资金增加电梯

5月1日前签署本协议的，以已经签署的协议为准。

值得一提的是，根据195号令的有关规定，《办法》明确规定，在旧住宅区设立专项维修资金后，可以按照我市有关规定使用维修资金增加电梯。新增电梯的具体流程按照《成都市人民政府办公厅关于推进既有居住建筑电梯独立新增的意见(试行)》(成办函2018年第134号)的有关规定执行，为既有居住建筑增加带维修资金的电梯提供政策保障。为确保相关政策的落实，市住建局还专门制定了《既有居住建筑电梯专项维修资金独立追加服务指南》，进一步加强了相关工作的指导和规范。

据悉，《办法》将于5月1日正式实施，届时《成都市旧庭院专项维修资金管理办法》将同时废止。对于业主在2019年5月1日前已签署《住宅小区维修资金管理规约》的旧住宅小区，首笔维修资金的交存仍应符合《住宅小区维修资金管理规约》约定的标准。

原标题:维修资金保障机制覆盖全市所有旧住宅区。我市将于5月1日正式实施《旧住宅区维修资金管理办法》。

来源：成都新闻网