环北京楼市调查：“涨价潜规则”肆意生长

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“市场价格是存在的，了解市场的人仍然会购买它。”一位北京地区的房地产销售人员告诉《21世纪经济报道》记者。

"开发商最终承诺本周完成在线签约."12月21日清晨，贾敏(化名)兴奋地告诉《21世纪经济报道》记者。经过近两个月的维权，贾敏和他的新邻居终于可以按照最初的购买价格申请网上签约了。

今年9月，正在等待开发商购房网上签约通知的贾敏，收到了开发商要求购买停车位的通知。根据通知，购买房屋的客户必须增加车库停车位的使用权，总购买价格为13万元。言下之意是，只有在贾敏和他的邻居购买停车位之后，开发商才会继续推动网上签约。

在北京周边的燕郊和大厂房地产市场，捆绑停车位和以额外价格出售房屋是变相的提价规则。供求关系严重扭曲了市场，潜规则越来越多。

据《21世纪经济报道》记者调查，燕郊(北城)新建的普通商品住宅项目大部分都涨价了(即市场价高于房管部门备案价，高的部分需要直接加到开发商的首付款中)。几乎所有与燕郊相邻的大厂一手商住项目都存在涨价现象，有些项目通过捆绑停车位来达到涨价的目的。

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在过去的两个月里，从大厂买下一个项目的贾敏一直处于焦虑状态。所有这一切都是由于开发商对停车位的强制约束。

今年3月，贾敏以8800元/平方米的单价在大厂区预订了一栋商业建筑，并预付了20%的首付款(超过10万元)。根据贾敏和开发商的协议，网上签约时间是今年6月30日。

然而，从6月到9月，一直在等待网上购房签约的贾敏却从未收到开发商的网上签约通知，经常以各种理由要求开发商推诿拖延。直到9月28日，还没有等到网上签约的贾敏突然收到开发商的通知，要求购买停车位。通知中写道:“如客户同意履行协议，签订《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》，应按合同约定以13万元的价格购买车库车位使用权。”开发商还要求在10月1日至7日期间付清车位费用，否则车位价格将继续上涨，最高可达20万元。

和贾敏一起买了一个社区的邻居也相继收到这样的通知。一些买家甚至在去年支付了订阅费，等到今年才在网上签约。

因此，在愤怒和无助中，贾敏和其他拥有同样经历的业主捍卫了他们的权利。

一方面，收不到这么多现金的贾敏非常生气。另一方面，由于今年北京周边房价飙升，贾敏也非常担心开发商会单方面取消认购协议。据方天霞统计，大厂地区的商住项目平均价格达到16613元/平方米。

幸运的是，经过近两个月捍卫权利的努力，在政府和其他党派的协调下，贾敏和他的邻居终于成功地捍卫了权利。最后，开发商同意，他们将根据最初的认购价格签署网上停车，不再需要绑定停车位。

潜规则的肆意发展

在北京房地产市场提高价格或捆绑停车位是一个“公开的秘密”。在供不应求的市场形势下，地方房地产的各种潜规则随意滋生。

乘北京地铁6号线到鹿城，直到最后一站，然后换乘燕郊。你可以在102号国道的几个站内到达以房地产闻名的燕郊。即使在工作日，并不宽的102国道仍然交通繁忙，人来人往。当你下车时，你甚至会惊讶于道路两旁的景象，两旁是大大小小的销售办公室和各种各样的销售广告牌。附近散发传单的人会热情地询问你的购买需求，并根据你的需求带你去不同物业的销售中心。销售中心的装修很精致，与杂乱的马路形成了一点对比。

时代灯饰销售处的销售人员告诉《21世纪经济报道》记者:“目前燕郊的一手房地产项目很少。燕郊(主要在北方城市)几乎所有的房子都需要涨价。(离燕郊不远)大厂的一手房产也有涨价的现象，有些房产打着精装修和车库的幌子。”

这名销售人员说:“房价上涨的现象是由于政府对房价增长的某些限制，不是说房价不允许上涨，而是不能超过一定的比例。不过，市场价格远高于政府所定的价格(即房委会的申报价)，所以发展商须私下加价。”

燕郊一位当地的房地产商透露:“目前，政府对商品房预售价格的控制非常严格。例如燕郊的备案价格约为21，200元，大厂的备案价格为17，000-18，000元/平方米。然而，燕郊稍高一点的楼房已经卖到了3万元/平方米，较低的楼房只能卖到了2.5万元/平方米。大厂的房地产一般也卖2万元/平方米。”

一位熟悉当地潜规则的销售员也向《21世纪经济报道》记者详细解释了票价上涨的过程。“40%的首付是给开发商的(正常首付比例是20%给本地人，30%给外国人)，剩下的60%可以正常贷款。”这40%包括价格上涨，可以正常刷卡或开具收据。签订合同时，除正式合同外，还有两个合同——精装修合同和车库合同(用于支付加价)。”

一些北京的房地产销售人员也告诉《21世纪经济报道》，这在当地是一个普遍现象。“市场价格是存在的，了解市场的人仍然会购买它。”

监管与市场的矛盾

自2015年4月《京津冀协同发展规划纲要》发布以来，北京周边房地产市场成为市场关注的热点。按照政策思路，北京被视为减量化优化存量矿区，即原则上相应区域不会有新的建设用地安排或高强度大规模建设。相反，三河市(燕郊镇属于三河市)、大厂回族自治县和香河县是廊坊市北部的三个县，属于中等发达地区之一。

随着通州成为北京的副中心，许多投资者已经看到了燕郊、大厂等投资空的房间。这里曾经是房地产市场的投资热点。为了控制房价过快上涨，河北省廊坊市先后于今年4月和8月出台了楼市调控措施。自9月30日以来，各热点城市调控力度加大，政府采取了限制价格上涨等措施。

雅豪机构营销总监郭毅认为，在供不应求、供不应求、购房需求旺盛的背景下，区域房地产市场的价格走势应该是好的，也是开发商为了追求利润而提高价格或捆绑销售的无奈选择，从而绕开价格管制。建议地方政府采取市场导向的措施对房地产市场进行调控，如严格控制土地增值税，增加持有年限较短的二手房的转让税，增加投资机会成本等，以长期抑制房地产市场的非理性消费。控制商品房备案价格虽然对稳定房价有立竿见影的效果，但并不能抑制个人房地产投机，而是人为地降低了房地产投机成本。

中原地产(Centaline Property)分析师张大伟认为，房地产市场监管不是价格监管，限制备案价格并不能带来市场的健康发展，相反会导致捆绑装修、停车位等不规范行为的发生。此外，简单的统计数据压制既不是暂时的解决方案，也不是市场的永久疗法。限价是楼市调控的一种手段，但肯定不是最重要的手段。

张大伟表示，房地产调控应该是一个长期的加减机制，增加供给，减少投资投机需求。从北京周边地区的角度来看，现在减法做得还不够，实际有利的着陆所引发的投资投机需求确实导致了该地区的供应短缺。从未来发展来看，该地区必须逐步跟上北京的房地产调控政策，否则房价上涨的预期将保持强劲，导致投资需求集中。

来源：成都新闻网