低利率时代走向终结？利率上行将把美国楼市置于死地

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对于过去7年一直忍受低利率的储户来说，(美国)政府债券收益率的上升趋势无疑令投资者满意。然而，对于绝大多数因为低利率政策而享受低息贷款的美国人来说，他们很难感到高兴。没错，由于这些低利率，年收入只有4万美元的美国人可以买一辆价值6.5万美元的豪华车，因为他们只需要按时偿还七年汽车贷款中较低的月还款额。

但现在，这个低利率时代似乎即将结束。

随着美国利率政策逐渐恢复正常，汽车原始设备制造商绝不是唯一受影响的领域。正如《华尔街日报》在文章中指出的，根据抵押贷款银行家协会(mba)的预测，2017年，美国抵押贷款再融资规模可能会下降46%。由于许多美国人通过抵押贷款再融资来支付日常平均开支，几乎每个企业都通过抵押贷款再融资向消费者销售产品，而抵押贷款再融资占美国经济的三分之二。有鉴于此，利率恢复正常对美国经济的影响非常令人担忧。

据报道，利率的快速反弹已导致许多房主停止再融资他们的抵押贷款。根据工商管理硕士(mba)周三发布的数据，在截至今年11月18日的一周内，申请抵押贷款再融资的人数较前一周有所下降，这是连续7周的下降趋势。这也是自美国选举日以来连续第二周。据mba预测，2017年，美国抵押贷款再融资规模将下降46%，至4840亿美元，这无疑将影响美国人通过降低每月支付成本来释放现金的能力。抵押贷款再融资规模的下降也将影响银行消费贷款业务的增长。

为了减少对业务的负面影响，银行已经开始转向风险更高、利率可调整的贷款，或者允许借款人进一步从其房屋中提取资金。美国第十大抵押贷款公司loandepot的首席收入官戴夫·诺里斯(Dave norris)表示:抵押贷款利率的上升震惊了消费者，我没想到会发生这种情况。

据报道，本月的利率上调已经使许多再融资抵押贷款的借款人望而却步。追踪美国抵押贷款支持证券的沃尔特施密特(Walter schmidt)表示，在今年的美国总统选举之前，70%的30年期标准抵押贷款借款人至少可以获得0.5%的储蓄，现在这一比例已降至35%。

最近几周，由于人们试图锁定利率，申请抵押贷款的人数增加了。然而，工商管理硕士仍然预计，利率的提高将对新的抵押贷款申请产生不利影响，2017年新的抵押贷款申请人数可能下降16%。当然，有很多标准来判断美国人是否有购买力，主要取决于他们是否能支付每月的工资。因此，在未来几个月或几个季度，利率上升可能会对房价造成压力。

利率上升对购房的影响可能不那么明显，但一些购房者已经开始采取措施，在利率进一步上升之前锁定利率。根据mba数据，截至今年11月18日的一周内，申请抵押贷款的人数较前一周增加了13%，较一年前增加了11%。然而，最终，利率的提高将降低人们的住房购买力，这将导致住房销售的增长，住房价格和抵押贷款活动的放缓。许多分析师认为，2017年，美国许多城市房地产市场的房价将会下跌。

上周，美国工商管理硕士将明年新增抵押贷款的预测下调了3%，至1.58万亿美元，这意味着这比今年近1.9万亿美元的新增抵押贷款减少了16%。主要原因是再融资下降。与此同时，工商管理硕士指出，随着再融资规模的缩小，可调整利率的抵押贷款规模在最近几周有所上升，因为尽管利率上升，贷款人/买方仍打算利用现有的购买合同来维持现有的每月付款。未来一周，再融资规模将进一步下降，尤其是来自联邦住房管理局(fha)和美国退伍军人事务部(VA)的贷款。无论是与上周还是去年相比，购房规模都大幅上升，这主要是因为借款人寻求获得更大的贷款，这使得家庭申请购房的平均贷款规模上升至31万美元，为1990年开展调查以来的最高水平。

数据显示，在抵押贷款活动中，再融资比例从上周的61.9%降至58.2%，而申请可调利率抵押贷款的比例上升至5.2%。值得注意的是，房地产市场专家马克汉森(mark hanson)在计算哪些买家需要抵押贷款时指出了类似的结论。他说:对于需要抵押贷款的最终用户和买家来说，房屋的价值从来没有这么高。最近的加息让美国房地产市场因购买力低而变得更加脆弱。因为收入的增长率跟不上房价的上涨，美国人需要比四年前多花45%的收入来买一套平均价值的房子。

由此可见，利率上升将还款难度推向了极致，信贷规模已经超出了范围。即使是在价格区间的下限，这个利率水平也会使价格上涨不可持续，而且这个区间往往比中高端区间稳定得多。

马克·汉森通过下图展示了美国第二个房地产泡沫将出现在哪个城市。

凯斯席勒房价指数，第一代泡沫还是当前泡沫

总的来说，加息最终会抑制房地产市场的需求，这只是奥巴马时代的复苏，至少会有新一代人来清理美国历史上前所未有的金融资产泡沫的烂摊子。(双刀)

来源：成都新闻网