控制表外资金 违规入楼市迫在眉睫

本篇文章1656字，读完约4分钟

根据央行近日发布的数据，截至9月底，个人住房贷款余额达到16.8万亿元，同比增长34.9%，增速达到2010年9月以来的新高。今年1-9月，个人住房贷款增加3.6万亿元，是去年同期的两倍。央行表示，个人住房贷款的快速增长直接归因于今年房地产市场持续火热，这也与金融机构和居民的资产配置选择有关。

借鉴美国和日本的经验，股票财富的快速增长将对经济运行产生更大的影响，经济与房地产的关系更加密切。经济实体可以很容易地进行抵押融资，这大大增加了房地产和其他资产的流动性，并使房地产周期和经济周期联系在一起。据央行第三季度货币政策执行报告显示，改革开放以来，中国居民的金融资产以每年20%以上的速度增长，住房资产规模达到了金融资产规模的两倍左右。

自2012年以来，中国的劳动年龄人口减少了1500万，三大都市地区的人口增长放缓，但房价却飙升。今年9月，包括29个城市和19个城市在内的70个大中城市的房价同比分别上涨5%和10%以上，这些城市都分布在京津冀、长三角和珠三角等经济发达地区，以及中心城市群(如武汉和郑州)。此外，2015年北上广(东)的存款余额较2013年增长了41%，其背后资金驱动的杠杆和资产配置不容忽视。中部核心城市(武汉和郑州)的房价飙升。尽管人口积累有积极的一面，但在社会和经济基础设施(如户籍改革、产业集聚、公共服务均等化等)没有太大进展的情况下，非本地人购房的比例高达40%-60%。)大都市地区所需要的。不应低估杠杆支持的资产配置。

资金向房地产市场过度倾斜，一方面会导致市场的不合理和失灵，如房价飙升、投机倒把和无序；另一方面，市场失灵将导致金融和经济波动，而金融和经济波动将随着房地产市场的繁荣(衰退)而繁荣(衰退)，或者由房地产引起的金融和经济危机。为了阻断房地产金融加速器引发的金融危机，从危机阶段阻断房地产周期和经济周期，必须控制资本流动和杠杆率的过度增加。

根据中国保监会的数据，截至今年9月底，保险公司使用的资金余额达到12.8万亿元，扣除6.6万亿元的银行存款和债券，再扣除1.8万亿元的股票和基金，剩下的4.4万亿元是“其他投资”。其中，相当一部分是房地产投资(或基于房地产的金融产品)。如果按50%计算，投资于房地产市场的资本高达2.2万亿元。与此同时，自2015年5月以来的16个月中，房地产企业债券的发行量达到1.2万亿元。在利率下降的背景下，上述表外融资链较短，融资效率较高，其成本甚至低于银行贷款。例如，债券利率可以低至3%。

此外，今年1-9月，新增个人住房贷款占全国新增贷款的35.7%，其中房地产贷款(4.3万亿元)高达42.5%，这是前所未有的资本迁移。实际上，今年前三季度新增房地产开发贷款仅4308亿元，其中保障性住房开发新增贷款4761亿元，商业房地产开发贷款净减少453亿元。问题是表外资金已经占据了房地产融资的位置。根据中国银行业金融登记托管中心的数据，从2013年到今年6月，银行金融管理资金明确投向房地产行业的余额从1651亿元增加到2.09万亿元，增幅为1166%。

那么，中国应该如何避免资本过度流向房地产市场？特别是未来区域分化的格局将会越来越明显，房地产市场的热点也仅限于少数几个城市。笔者认为，在稳健的货币政策框架下，为了避免资产泡沫的积累和金融风险的爆发，有必要控制资本杠杆，控制资本流向房地产的渠道和规模。自2012年以来，互联网金融、p2p、负面清单等金融创新不断推进，非传统信贷的表外融资成为资本进入资产市场的主要渠道。未来，收紧融资渠道和表外“回头客”应成为金融审慎监管的重点内容，如将金融管理纳入一般信贷和债券收紧。

在过去的一个月里，央行、银监会、保监会和证监会相继出台了相关文件，围绕阻止资金非法入市(如限制消费贷款和理财资金进入房地产市场)、控制过度杠杆化(如限制公积金贷款)、控制流向开发商的资本(如收紧债券发行)、控制机构参与首付贷款和投机等问题。其目的是避免高杠杆带来的高风险和系统性金融危机的爆发。

来源：成都新闻网