北京现单个楼盘退款超2亿 房贷、融资双紧夹击开发商

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对于北京、上海等地价高的城市，一家大型房地产开发商的高管刘表示，征地成本绝对很大，开发建设成本仅占总成本的10%-15%。最近，一些地方政府开始“从底层支付”，并加强对开发商征地资金来源的监管。

在为期7天的国庆假期后，北京“930”新政对房地产的影响继续发酵。

最近，一家大型房地产开发商的高管刘告诉《21世纪经济报道》，国庆过后，许多房产收到了买家的退款申请。他工作的公司已经收到了几十个客户的退款请求，这些客户已经支付了首付或定金，签订了合同，但尚未处理贷款，涉及金额为2亿至3亿元。而据其了解，这种情况并不存在，其他开发商也遇到了同样的情况。

据刘介绍，购房者要求退款，主要是因为新政提高了首付比例，许多购房者无法再筹集资金支付首付。其次，随着限制贷款和购房的新政策的出台，购房者也预期随着交易量的减少，房价可能会稳定甚至下跌，因此他们不太愿意买房，采取观望态度。

例如，刘先生介绍说，他的一个朋友已经在北京有了一套房子。9月下旬，刘先生的公司在北京五环路附近开发的一栋高档建筑购买了一套重叠别墅，总价格约为3000万元。已支付定金200万元，根据以前的政策，首付款为50%，共需1500万元。然而，在新政之后，首付比例已经上升到70%，如果你购买的话，首付大约需要700万元人民币。目前，他的朋友已经放弃购买，正在申请退款。

普通住房困难，首付比例增加

9月30日，北京发布了《促进北京房地产市场稳定健康发展的若干措施》，又称“930新政”，即“北京八条”。其中，最大的杀伤力是提高首付比例。

值得注意的是，在这次新政中，“普通自住房”和“非普通自住房”也有所区别。首套普通自住住房首付比例不低于35%，非普通自住住房首付比例不低于40%(自住商品房、两房限价房和其他政策性住房除外)。对于第二套房，不管有没有贷款记录，不管是不是普通的，首付比例不低于50%；购买两套非普通自住住房，首付比例不得低于70%。

《21世纪经济报道》记者还了解到，一家大型国有银行北京分行的标准是以买方家庭为单位检查住房和贷款情况。北京没有住房，也没有未偿还的住房贷款，这被视为第一套房。如果在北京没有房，但在其他地方有未偿还的住房贷款，它也可以被视为第一套房。

如果买家在北京有房子，已婚家庭可以购买另一个，因为需求增加，但无论贷款是否解决，它被视为第二套房。如果有两个以上的未偿住房贷款，贷款将被拒绝。如果北京有两套以上住房，则是贷款限制和购房限制的对象，不会发放贷款。

至于第一套房和第二套房的贷款比例，有必要区分“普通住宅”和“非普通住宅”。刘先生还说，按照以前普通住房的认定标准，随着房价的上涨，北京几乎没有普通住房，几乎都是非普通住房，这意味着首付比例一般应该提高到40%和70%。

包括上述国有大银行在内的普通和非普通认定标准，以2014年9月底北京市住房和城乡建设委员会、地方税务局、财政局发布的《关于调整税收优惠政策下普通住房平均交易价格的通知》(简称382号)为依据。

根据382号文件，普通住宅的第一个条件是满足“住宅小区建筑容积率在1.0以上(含1.0)，单体建筑面积在140平方米以下(含140平方米)”的要求，并参照实际成交价格确定。交易价格方面，五环路内单价不超过每平方米39600元，总价不超过468万元。从五环路到六环路，单价不超过每平方米31680元，总价不超过374.4万元。除六环路外，单价不超过每平方米23760元，总价不超过280.8万元。从过去六个月的成交价格来看，北京几乎没有比这更低的房价了。

至于贷款利率，银行表示，第一套房可以享受15%的最低折扣，而第二套房贷款应该比基准高出1.1倍。刘先生认为，“如果首付提高到70%，大部分的改善需求都会受到影响。”

开发商融资可能收紧

不仅购房者的"退房潮"可能会影响开发商的资金链，而且房地产开发商的融资可能会在配套政策层面进一步收紧。

刘还告诉《21世纪经济报道》，目前开发贷款对房地产开发商影响不大。因为发展贷款太少了。因为大多数银行的开发贷款要求除土地外不得超过建设成本的50%，并规定开发贷款只能用于支持项目的开发建设，不得用于支付土地相关费用，包括土地出让金和各种税费。

对于北京、上海等地价较高的城市，刘先生也表示，征地成本绝对很大，开发建设成本仅占总成本的10%-15%。换句话说，开发商在前期对征地资金的需求更为迫切。银行业金融机构经常支持开发商通过非标准产品收购土地。

最近，一些地方政府开始“从底层支付”，并加强对开发商征地资金来源的监管。

10月8日，上海市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强上海市房地产市场监管，促进房地产市场稳定健康发展的意见》，其中还提出成立由市规划国土资源局、市财政局和金融监管机构组成的联合工作组，对土地交易资金进行监管。

此外，很明显，“银行贷款、信托基金、资本市场融资、资产管理计划分配、保险基金等。不得用于支付土地投标保证金、保证金和后续土地出让价款”。

来源：成都新闻网