地王频频涌现 谁才是幕后推手

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“地王”的频繁出现，往往发生在房地产行业处于爆炸性增长时期的时候。然而，当房地产行业进入“下半年”时，很难再现过去十年的快速发展。因此，本轮“土地王潮”显然有不同的原因。事实上，虽然一、二线城市的土地市场正在蓬勃发展，但三、四线城市已经逐渐被排除在外。

“地王”的频繁出现，往往发生在房地产行业处于爆炸性增长时期的时候。然而，当房地产行业进入“下半年”时，很难再现过去十年的快速发展。因此，与以往相比，本轮“土地王潮”显然有不同的成因。

事实上，在前一轮调控中，地方政府通常会相应减少土地供应。对开发商来说，土地是基本的原材料，是他们必须为可持续经营储备的“粮食和草”。特别是经过持续调控后，市场表现使得开发商更加密集地涌向一、二线城市，地价自然飙升。然而，相比之下，开发商却忽略了更多的三、四线城市或地区。温暖和温暖之间的鲜明对比恰恰是房地产行业成熟的标志。未来，可能很难看到全国范围内的土地价格和房价上涨。如果开发商想继续生活在市场中，甚至过上更好的生活，就必须放弃简单粗放的开发模式，只有通过更精细的操作才能走得更远。

三、四线城市销售不佳，一、二线城市已成为房企规避风险的最佳避风港。自去年以来，北京、上海、广州、深圳、南京、苏州、合肥等二线城市出现了“地王”。除了需要规避风险外，“地王”频繁出现的深层原因是什么？

一线城市供需不平衡

在2010年后的一波错误扩张之后，越来越多的开发商选择在更有希望的城市开发土地。这使得他们经常聚在一起，夺取同一个城市的土地，并促进了这个城市的“土地国王”的重叠。

此前，中南建设(000961，BUY)集团董事长陈锦石在2016年至2020年的中南集团发展战略会议上接受了《全国商报》关于中南建设房地产开发项目布局的采访。他表示，落后地区的一些项目将一次性出售或以其他方式处置，城市布局的重心将转移到一线城市周围的三、四线城市。

陈锦石的观点代表了许多房地产企业的共同观点。尽管许多三、四线城市的土地价格低廉，但由于人口大量外流，这些城市很难有发展机会。这使得大量企业将战略布局集中在一线城市。但问题是一线城市正在缩减新建设用地的规模。当供求关系不平衡时，不难理解“地王”的频繁出现。

例如，在城市总量锁定的背景下，2013年上海开始逐年减少新增建设用地的年度计划。2016年，上海增加了800公顷的商品住宅用地。2015年和2014年，价值分别为400-600公顷和550-750公顷，但在2013年，这一数字为1，000公顷。

根据中国指数研究院的数据，今年，在上海出售的75块商业用地中，大部分住宅用地的地价都翻了一番，其中8块住宅用地的地价超过了200%。

一线城市出现“地王”背后的驱动力是谁？金地华东区域投资部的一位人士告诉《国家商报》，一线城市“地王”的频繁出现不能完全归因于政府的供给。一线城市发展较早，新增建设用地数量有限。例如，深圳目前的土地供应很大一部分来自城市更新。

这位人士进一步解释说，现阶段，在整体经济放缓的背景下，很难缓解一线城市的土地供应短缺，一些企业不得不走出一线，在二线城市扩张。

二线城市“术语不匹配”

在资金宽松、房地产市场整体良好的背景下，合肥、南京、苏州等城市的地方政府未能及时调整土地供应，被市场视为此次“土地王潮”的又一推动力。

在市场需求大幅增长的背景下，合肥土地供应逐年减少，库存危机才开始增加土地供应。根据合肥市国土资源部门发布的数据，2016年，合肥将新增商品房用地7000亩，比去年的5500亩增长27.27%。

然而，早在2016年，合肥的“土地王潮”就已经出现，库存“危机”已经逼近。2015年被称为“土地国王年”。凤凰地产的统计数据显示，当年合肥有9个“地王”，几乎覆盖了所有地区。当时，合肥仍在减少商业用地和住宅用地的供应。

根据公开数据，2013年、2014年和2015年，合肥市新建商品房交易面积同比分别增长50.85%、50.01%和-4.34%。然而，合肥市的土地供应量在本期有所下降，相应的商业用地出让面积变化幅度分别为27.26%、27.48%和-20.81%。

土地供给滞后，合肥市新建商品房的供需已经失衡，自2013年以来已逐渐从平衡走向危机。2013年至2015年，合肥市商品房供应面积难以覆盖交易面积。2016年，合肥新建商品房的去化学周期一直保持在4个月以下，并长期保持在2个月的水平，这是近6年来的最低点。

与合肥类似，苏州市国土资源部发布的数据显示，2016年苏州市商品住宅用地计划供应面积为474公顷，而前三年分别为446公顷、447公顷和481公顷。

一些房地产开发商表示，2015年，苏州的销售大幅增加，土地短缺，政府未能及时调整土地供应，导致市场供应减少，开发商纷纷抢滩土地。根据中国指数研究院的数据，2015年苏州市商品房交易面积为1175万平方米，同比增长42.60%；商品房供应量仅增长17.29%。

更值得关注的是苏州商品房规划面积的减少。根据中国指数研究院的数据，2015年，苏州80个住宅用地的规划面积为888万平方米，比上年下降25.90%，为六年来的最低点。同期，苏州商品住宅销售面积增长42.60%。

"土地王潮"也在南京出现，它没有减少商品房的供应，而是在各种市场变化的情况下保持供应不变。根据南京市国土资源局发布的数据，2014年至2016年，南京市商品房土地供应计划为500公顷。根据中国指数研究院的数据，2016年前7个月南京商品房销售面积为980万平方米，2015年和2014年分别为1207万平方米和776万平方米。

来源：成都新闻网