地王热向次中心梯度转移 地价高的反而风险低？

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随着房地产市场进入下半年，“地王”变得越来越激烈。“面粉比面包贵”是常事，但仔细分析表明，土地市场并不像想象的那样疯狂。

爱屋及乌做了一个有趣的实验，发现上海市中心的土地，如中兴路，并没有明显高于周围的地价，但上海分中心的地价明显高于周围的地价。

这表明开发商对高单价的土地有一种天生的恐惧。相反，开发商往往更愿意以更低的价格争夺土地。但是，在每次市场调整中，由于缺乏经济和产业的支持，城市副中心的土地更容易出现项目滞销，使“地王”被锁定，但城市中心的“地王”相对容易解开。

这条规则还适用于现在的“土地国王”吗？一线城市的副中心以及二线和三线城市的“土地王”是否存在更大的风险？

副中心变成了最热的区域

当房地产市场进入下半年时，“地王”的激烈态势丝毫没有减弱。一些人认为“土地王”的风险将由开发商、银行和买家共同承担。“土地之王”挑战了人们的视线，夸大了人们的期望。一旦资金链断裂，将对房地产市场形成致命打击；然而，也有意见对未来房地产市场的发展持乐观态度，认为"土地王"最终可以被市场消化。

爱屋及乌的一组数据显示，远离上海中心的崇明岛的底价远低于市场价(现价)，而靠近上海中心的浦东朱樵的底价远高于市场价，呈现疯狂态势；但是，静安中心区的底价与市场价是一致的。

这是一个有趣的现象。在这一轮“土地王”热潮中，最疯狂的区域不是最中心的区域，而是靠近中心的次中心区域，土地王热潮呈现出向周边区域的梯度转移。

根据城市经济学的原理，城市中心地块所承载的经济价值越高，需求就越大，土地价值也远高于周边地区。那么为什么疯狂土地区出现在中心城市的次中心区域呢？

明远房地产研究院副院长刘策在接受《全国商报》采访时分析，中心区和次中心区地价和房价上下颠倒，中心区房价有所上涨，空涨幅有限，价格增长放缓。需求将进一步转移到次中心地区，寻找新的增长点。

开发商在选择土地时，会综合考虑周边房价的上涨，积极布局未来空房价大幅上涨的区域，地价会更高。

这种现象是城市化的必然结果。随着大都市圈概念的兴起，中心城市和中心地区的房地产市场的价值溢出，以及房地产市场和土地市场的价值溢出，分中心获得了红利。

在城市化进程中，当城市化水平低于50%时，房地产市场和土地市场中最受欢迎的区域是中心区域；当城市化在50%至70%之间时，由于中心城区土地有限，城市发展需求扩大，土地市场的热点区域转移到城市的次中心区域；当城市化率超过70%时，它逐渐向郊区发展，导致反向城市化。当其达到80%以上时，中心区再次开发，旧城改造开始。

新城控股有限公司(601155，BUY)副总裁欧阳杰认为，这一现象也有政府因素。政府创造的部门带来价值提升，而成熟的部门不是政府投资最多的领域。

在对城市副中心的发展前景持乐观态度的前提下，开发商蜂拥而至展开激烈竞争，结果是城市副中心的地价远远高于该地区的市场价格。至于中心区的地块，由于地价高，开发商会保持谨慎的状态，所以中心区并不是目前“土地王潮”中最疯狂的区域。

对高房价的赌博？

基于上述现象，我们不能一概而论“土地王”。风险应该具体分析，而不是通过地价来讨论。地价越高，风险就越大。

以浦东朱樵为例，保证售价几乎是目前市场价格的两倍，这意味着当地块开发后推出时，区域房价将上涨近80%，以免赔钱。这种惊人的增长极不可能实现。

欧阳杰认为，从长远来看，房价会继续上涨，而最中心地区的地块风险并不大。有风险，不是在土地上，而是企业的现金流是否可以支持，长期融资成本是否可以承担。然而，次中心土地的风险取决于政府的投入以及投入能否转化为房地产的价值。此外，开发商打造产品的能力非常重要，好的产品和服务可以提升该地区的整体价值。

刘策表示，如果出现政策调控和突发性金融危机，次中心地区房价将达不到预期涨幅，这将侵蚀资本和利润，甚至导致资金链断裂的风险。

总的来说，由于次中心区建设处于起步阶段，经济基础、产业支撑能力和抗风险能力都不如中心区。因此，开发商对次中心区土地的疯狂态度更像是对高房价的赌博。

来源：成都新闻网