安徽“再造”省会 “新合肥”10年房价涨7倍

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近年来，得益于安徽“大合肥”的政策倾向，合肥的地位越来越重要，公共资源进一步集中。近五年来，合肥市人口持续净流入，从2011年的752万人增加到2015年底的779万人，自2013年以来，流入人口逐年增加。

4月1日，安徽省政府将从合肥老城区搬迁至滨湖新区，服务了60多年的长江路省政府大楼将正式退出历史舞台。

然而，这一计划已久的举措无意中成为推高“新合肥”房价的又一个机会。

“新合肥”是以合肥主城区西南的政务区和滨湖新区为代表的新兴区域。一个是合肥市政府所在地，另一个是安徽省政府所在地。这两个区分别于2002年和2006年开工建设，大量配套资源提前在这里布局，成为合肥真正的“中心”。

自2015年下半年以来，这两个区在合肥的房价中一直处于领先地位，并将这种狂热传播到了全市的房地产市场。数据显示，2016年2月，合肥市政府区二手房均价同比上涨44.7%，滨湖新区二手房均价同比上涨34.7%。在国家统计局2月份公布的70个城市房价指数中，合肥新增商品房价格涨幅仅次于深圳、上海和南京，与北京持平；二手房价格在全国70个大中城市中排名第一。

《21世纪经济报道》记者了解到，合肥市政府计划在近期出台相关法规，确保房地产均衡发展。

开发商囤积房产

小白，合肥人，2006年在合肥政务区买了一套房子。当时的单价大约是3000元。2016年春节后，她自己社区的价格让她有点难以理解。“20，000是最常见的，30，000也可以看到。”

保守地说，在过去的10年里，合肥市所在的高品质地区的房价上涨了7倍多。尽管如此，还是很难找到一个房间。因此，在新的住房市场，有开发商掩盖市场或变相提高价格的各种方法。

所谓“覆盖市场”，即新房符合销售标准，不对外销售，原因是开发商备案时市场预期较低。但是，合肥市规定，已备案的商品房价格在3个月内不得上调，3个月以后的涨幅是可控的。

另一个常见的做法是捆绑停车位。平日只卖80，000英镑的停车位可能会卖450，000英镑。合肥的一位开发商表示，停车位的定价不受备案价格的限制，尽管捆绑销售受到了工商行业的冲击，“我们的观点是，买停车位优先于买房子。”

由于一些受欢迎地区开发商造成的新房短缺，二手房价格上下颠倒，使合肥成为2月份中国70个大中城市中二手房环比增幅最高的城市。

安徽建筑工程大学房地产研究所所长李认为，近期合肥房价的快速上涨主要是由一些开发商囤积房产造成的，尤其是在政府办公区等受欢迎的地区，那里土地有限，供需紧张。

一方面，热点地区的需求供不应求，另一方面，冷门地区的库存是合肥房地产市场的另一个奇怪的方面。“除了滨湖区和政务区，其他区的配套设施，尤其是合肥北城，就差得多了。”当地的房地产从业者说:“十年前，滨湖、政务和北城的房价差不多。十年后，北城只翻了一倍，而政府区却涨了七倍。”

不过，李认为，在目前的市场环境下，真正需要它的客户会被挤出热点地区，选择一些外围地区，这将导致其他地区的营业额增加。以之前销量最低的合肥城北新站区为例。2015年，该地区的平均周销量只有93台，但2016年，尤其是春节后，周销量超过了500台。

单核模式下的虹吸效应

刚刚站在二线的省会城市合肥，房价飙升的驱动力是什么？

据《21世纪经济报道》记者的官方数据显示，近年来，得益于“做大合肥”的政策倾向，合肥在安徽16个城市中的排名越来越靠前，公共资源进一步集中。近五年来，合肥市人口持续净流入，从2011年的752万人增加到2015年底的779万人，自2013年以来，流入人口逐年增加。

随着工业的发展和公共资源的集中，合肥已经成为安徽最耀眼的城市。在合肥近年来的发展愿景中，它也是长江三角洲的一个次中心城市，相当于南京和杭州。

然而，与江苏和浙江不同，除了南京和杭州，苏南和浙东的明星城市已经大量涌现。然而，在缺乏中心城市的中部地区，如河南、安徽、江西，大多数都选择了成为大省会的道路。

李郭昶说:“外国人口在合肥房地产市场的比例仍然比较大。”"非合肥人口购买量在全省约占37%，而其他省份的购买量达到6% . "

同为政策咨询研究部主任的张宏伟认为，安徽的单核发展模式导致合肥各种资源的集中，这推动了合肥房地产市场的强劲表现。从某种意义上说，合肥是安徽其他城市的虹吸管。这一现象导致合肥房地产市场脱颖而出，这将导致其他城市房地产市场萎缩，进一步拉大城市之间的差距。

土地供应总量紧张

在去年以来房价上涨的所有城市中，土地价格的上涨无疑是一个主要原因。一方面，前两年的高地价已经到了“交付期”；另一方面，新兴的土地国王用底价和所谓的“保护价”推高了该地区未来的房价预期。

合肥大学房地产研究所所长朱德凯认为，土地价格在推动合肥房价上涨方面发挥了巨大作用。

数据显示，2015年，合肥共售出99个地块，总面积约为8781亩。其中，合肥诞生了新的总价王，8个地区的单价王记录也刷新了，土地价格同比上涨50%以上。

有一段时间，“进入合肥”——几乎是国内开发商战略计算的一半。融创、葛洲坝(报价600068，买入)和金隅都在2015年首次进入合肥市场，融创宣布连续两个国王的到来。

目前，合肥已经形成了一个以万科、万达、保利、信达、绿地、恒大为寡头的时代，当地的文怡、高速、新华、国企，以及许多新入房企如融创、金隅。

2015年，合肥市土地市场总成交额为498亿元。同时，2015年合肥财政收入突破1000亿元，达到1000.5亿元，年均增长14.5%，其中地方财政收入达到571.5亿元，年均增长15.4%。

从总体数据来看，合肥市的土地供应总量已经得到控制。然而，通过对近3年土地市场交易数据的查询，发现合肥市土地出让面积大幅下降，2013年土地出让面积仅为60%。

其中，配套最好的行政区无疑是合肥最贵的区。在2015年合肥九个区的平均地价中，最高政府区和最低经济开发区的差距接近六倍。

张宏伟表示，从住宅用地供应来看，合肥市住宅用地供应也比较紧张，按照近两年1200万平方米的拆迁速度，每年出售的土地只能用于市场开发1-1.5年，个别年份不足1年，这在一定程度上表明合肥市住宅市场长期仍面临供需紧张局面。从这个角度来看，合肥市场中长期仍面临房价上涨的压力。

二线城市的监管将走向何方？

根据3月28日的实时数据，合肥的一手住宅库存首次跌破2万套。在土地萎缩的同时，合肥出现了“住房短缺”，房屋开盘时基本售罄。

李认为，合肥的总量并不低，而这种情况与开发商的捂盘有关。

针对开发商套现、高价捆绑停车位等行为，合肥近期也计划出台相关规定，要求开发企业在取得预售许可证后10天内披露所有房屋，并一次性对外出售。如未在规定期限内出售，预售许可证将暂时不予发放，或作为现房出售。同时，明确了商品房配套停车位必须在房屋工程竣工验收后预售或出售。

合肥市委书记吴存荣早些时候表示，合肥的住房市场应该确保均衡发展，避免大起大落。对于覆盖板块、捆绑停车位等不良销售行为，政府还将通过建立评估机制来限制开发商的市场准入。

3月25日，上海、深圳等一线城市相继出台严格控制措施后，一线城市周边和人气较高的二线城市迅速成为资本外溢的方向。在去库存化的基调下，加上有利的税收和信贷政策，二线城市已经进入了抢房模式。

从这个角度来看，不仅要在全国范围内制定城市政策，而且要在一个省内制定城市政策。然而，处于发展阶段的二线城市不太可能出台严格的限购措施。从南京和苏州来看，开发商的监管或差别化的首付款和信贷政策将用于调节需求方。

相关专家认为，合肥有必要通过一些差异化的手段使市场更加规范，使价格涨幅在合理范围内，同时也有必要弱化对土地财政的过度依赖。

来源：成都新闻网