楼市配资“三玩法”

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虽然监管环境逐渐变得更加严格，但房地产市场融资业务及“首付贷款”、“众筹投机”等相关产品已开始分批清理，从中介机构和互联网金融平台了解到，与房地产市场融资相关的贷款产品种类繁多，名称和方式各异，贷款资金是否属于投机性融资尚不清楚，导致市场上仍活跃着许多“首付贷款”等房地产市场融资产品。

从目前市场上所谓的房地产市场配置来看，主要有首付贷款、过桥贷款和止赎贷款。“从杠杆的严格定义来看，首付可以说是房地产市场上的杠杆基金。例如，在新的抵押贷款政策出台之前，第二套房需要40%的首付。按市价400万元的房价计算，购房者需要首付160万元。在首付贷款停止之前，购房者可以通过房地产中介金融服务、小额贷款公司、p2p等机构筹集一些资金。此前，在市场上提供此类服务的大多数机构能够向银行支付购房者20%的按揭首付款。也就是说，上述需要支付160万元的买家只需支付80万元的首付款，其余80万元由做首付款业务的公司贷出。这可以被视为杠杆基金，而杠杆已经从原来的2.5倍增加到5倍。”一家银行深圳分行的工作人员说。

据该人士称，其他过渡性贷款和止赎贷款只能被视为房地产市场交易员的短期融资业务，而不能被视为杠杆基金。“过桥贷款和止赎贷款业务一直存在。例如，甲方想出售该房屋，乙方想购买甲方的房屋，但甲方的房屋在未还清贷款的情况下仍无法还清剩余贷款。为了完成房屋交付，甲方需要一笔款项来结清贷款，形成过桥贷款。房地产代理和小额贷款公司将做这些短期资本借贷业务。止赎贷款的性质是相似的。一些住房需求得到改善的人需要先卖掉他们的房子，然后才能有资金购买新房子。他们还需要找到资金来帮助他们偿还贷款，完成房屋出售。”该行工作人员表示，营业期限一般为两三个月左右。

《中国证券报》记者了解到，在p2p、众筹等互联网金融出现之前，这类业务主要由一些民间金融和小额贷款公司完成。然而，互联网金融快速发展后，这些网上业务被转移到网上，通过互联网从普通投资者那里筹集资金，规模迅速扩大，包括一些房地产代理。此前，这种金融业务被列入其扩张的重要领域，如SouFun.com、世界联合房地产和连锁住宅房地产。

“对于银行来说，我们在进行抵押贷款时会控制风险，以便了解买家的资金来源。由于该建筑具有很强的区位属性，资金的出借人一般都是熟悉的小额贷款或附近圈子里的其他机构，很容易识别首付是否是杠杆化的。近年来，房地产中介和互联网的结合已经渗透到了金融业务中，房地产开发商的头脑冷静的压力需要金融支持，并增加了与这些机构的合作。对银行来说，首付资金的控制有所增加。为投资者提供更多的资金来源和申请的可能性，将在一定程度上加大对房价的推动力度。”银行信贷人认为。

“一般来说，新房业务都是由房产中介和房产中介来处理的，抵押贷款是分批送到银行的，银行很难一个一个地找到资金来源。互联网金融的发展使得资金从世界各地聚集，这一方面增加了市场投机的可能性，另一方面，投资者很难知道资金流向什么资产，风险控制落在提供这些服务的机构身上，也很难说这些机构是否有金融风险控制能力。再加上基金的逐利性质，它促进了市场预期和房地产市场泡沫。”信贷来源称。

据经纪机构的房地产分析师称，市场上存在与购房相关的贷款产品，不能排除用于购房的可能性。但是，提供相关产品和服务的机构不会严格控制贷后资本流动的风险控制，需要通过银行进行最终控制。例如，一家上市房地产开发商的官方网站显示，目前，该公司仍在提供相关的融资产品，如新房购房贷款，这些产品被描述为适合其购房客户。至于“这笔贷款是否将用于购房首付款”，上述房地产开发商的工作人员表示，他们没有跟踪贷款的流向。

来源：成都新闻网