房地产营改增之后 哪些发票可以抵扣

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每位记者杜玉乐

一石激起千层浪，最近召开的国务院常务会议明确表示，从5月1日起，建筑业、房地产业、金融业和生活服务业将纳入改革试点范围。

随着营改增时间表的临近，哪些进项税可以参与房地产企业的增值税抵扣？房地产改革最大的困难是什么？

一些房地产财税专家表示，房地产企业抵扣的发票越多越好。然而，目前进项税的扣除是有限的，许多问题需要付诸实践。此外，情况大不相同，不能一概而论。

房地产进项税扣除是有限的

3月18日，国务院常务会议审议通过了营区改革试点方案，明确从5月1日起全面推进营区改革试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。

从这个角度来看，当前营业税的所有纳税人都改为增值税。其中，建筑业和房地产业税率为11%，金融业和生活服务业税率为6%。

中汇(四川)税务会计师事务所的一名高级财务税务官员告诉《国家商报》，营业税是一种价内税，增值税是一种价外税。主要区别在于后者是基于收入和成本之间的增值部分的一定税率。

对于房地产开发企业，以前征收的营业税是多少？包括哪些具体项目？

房地产营业税，顾名思义，是在房地产企业出售和个人转让房地产过程中征收的一种税收。

《国家商报》记者注意到，2011年10月底，财政部和国家税务总局联合发布了《关于修改〈中华人民共和国增值税暂行条例〉实施细则和〈中华人民共和国营业税暂行条例〉实施细则的决定》。文件第25条规定，纳税人转让土地使用权或者出售房地产，采取预付款方式的，其纳税义务自收到预付款之日起发生。

事实上，在房屋企业的“预售制”模式下，预付款已经成为其主要的支付和现金流来源之一。换句话说，房地产企业在收到预付款时，应该按照一定的税率缴纳营业税。

《国家税务总局关于全面推进营业税改征增值税试点工作的通知》近日提到，房地产开发企业以预付款方式出售其开发的房地产项目，并在收到预付款后按3%的比例预缴增值税。

房地产开发企业的主要成本构成包括征地拆迁补偿、项目前期成本、建筑安装成本、基础设施成本、配套设施成本、借款成本和间接开发成本等。

在营改增的过程中，哪些可以从进项税中扣除？前述中汇(四川)税务会计师事务所财务税务高级负责人表示:“建安的成本可以扣除，施工企业的营改增为11%。如果建安的成本占50%~60%，毛利占20%，还是不够持平。”其他如前期开发费用和政府资金是不可能扣除的，银行贷款利息能否扣除也是一个问题。

不利于优质住房企业的"一次物资供应"？

随着营改增试点范围的扩大，房企之间出现了许多争议，其中最具争议的是一些企业认为这会增加他们的税负。

亚信控股集团秘书长荣腾红表示，改革阵营后，实际上会增加房企的税收负担。首先是税率，营业税为3%~5.6%，增值税为11%~17%。以二手房交易为例。100万元的房子卖200万元，只收5.6%的税。现在，税收负担增加了11%，即100万元差额的17%。

“在房地产企业的实际操作中，增值税可以扣除进项税，但是很多上游企业不能提供发票。”荣腾鸿说道。

例如，上述财政税务高级官员表示，在没有“甲供材料”(编者按:甲方提供建安材料)的情况下，房企要求建安企业承包工程和材料，开具发票，直接扣除11%。如果单独购买17%的材料，肯定会对他有利，但有些房企要求“质量”，自己去“甲供材料”，但实际能否扣还不清楚。

“按照国务院的税制改革设计，对行业来说，这是为了减轻负担。每个企业的商业周期是不同的，每个企业都会有差异。旧的项目是基于旧的方法和收集率，但具体的规则还没有出来，我们不敢说。”上述高级财政和税务官员强调。

土地购置费可以从进项税中扣除吗？根据上面提到的高级财政和税务人士，现在所有的房屋企业都通过招标、拍卖和悬挂的方式取得土地，并且他们都有发票。例如，2006年以前的项目可能没有这样的发票，但2007年以后就不存在了。这些项目统一归类为老项目，营业税按5%的税率征收。现在可能要按一定的税率征收，这是价格和税收的结合，相比之下营业税会下降。

上述财税高级官员表示，5月1日以后，住房企业新项目的改革和增加的实施可以抵扣进项，收入除以增值税后的税率为11%，这取决于抵扣部分，增值税按增值额即毛利部分缴纳。

“像一套价值100万元的房子，毛利率约为20%~30%，成本为80万元，增值税为20万元的11%。关键是要看到80万元的进项票应该全部扣除。房地产成本的投入部分的扣除目前还不清楚。”上述高级财政和税务官员强调。

房地产企业应该如何为即将到来的营改增浪潮进行税收筹划？前面提到的资深财税人士表示，目前没有税收筹划，房企缴纳营业税的清缴意味着你的纳税义务还没有发生，中间有一个过渡期，可以让你的纳税更加清晰。例如，如果你有商业地产，你是出售还是自给自足？细则出台后，就有可能根据自己的情况规划合理的节税。

“在财务上，您应该了解增值税的税务特征，包括发票管理、财务会计和合同，因为营业税是价内税，增值税是价外税，您的合同金额是含税还是免税。”上述高级财政和税务官员建议。

来源：成都新闻网