“眉山经验”之问 农民工房贷怎么还?

本篇文章1830字，读完约5分钟

[付了首付住上房子后，事实上，农民工在城里买房只走了一半，因为将来还有80%的房价(304，000元)需要陆续支付。农民工能否顺利偿还房贷成为眉山经验成功的关键]

[如果还款期限高达20年，30多岁买房的农民工应该回到50多岁，而50多岁的农民工(所谓的老年农民工)找工作的限制远远超过30多岁的年轻人。即使他们找到了工作，他们的收入也会因年老而大幅下降。]

一方面，要进一步推进新型城镇化，促进农民工进城定居；另一方面，有必要对农民工购买的房屋进行“去库存化”。在这种背景下，梅山采取各种措施鼓励农民工在城市购房的经验成为了一把火。

谈到“梅山经验”，首先引起关注的是购房补贴，包括200~300元/m2的财政补贴和200元/m2的房地产开发商补贴。笔者认为，对住房补贴金额的影响不应高估。据当地官员介绍，眉山“当地房价约为4000元。”如果你买一套100平方米的房子，总价是40万”，以上补贴加在一起是500元/平方米；农民工在城镇购买100平方米的住房，他们必须为自己支付35万元。根据相关数据，2012年中国农村新建住房的单位建筑成本为829.51元，中国农村人均住房面积为37.09平方米。假设上述单位成本和人均面积分别上升到1000元和40平方米，城市农民工的家庭人口按4人计算，他们将在眉山镇购买100平方米的住房，城乡住房成本(无论是在城市购买还是在农村建造)之差为24万元。

事实上，在支付了首付之后，农民工在城里买房只走了一半的路，因为未来还有80%的房价(30.4万元)需要陆续支付。农民工能否顺利偿还房贷成为梅山经验成功的关键。

眉山市规定，当地农民缴纳6个月公积金后，可以申请公积金贷款。根据新浪网“贷款计算器”中等额本息还款法的计算结果，公积金贷款平均每月还款额为:10年2970.66元；20年还款1724.28元；年均还款金额分别为35，647.92元和20，691.36元。

眉山农民工能成功偿还抵押贷款吗？这可以在三种情况下进行分析。

首先，如果还款期较长(如20年)，每年的还款压力会较小，但较长的还款期有一个前提条件，即农民工能够有稳定的就业和收入。

现实情况是，如果还款期长达20年，30多岁买房的农民工将不得不回到50多岁，50多岁的农民工(所谓的老年农民工)找工作的限制远远超过30多岁的年轻人。即使他们找到了工作，他们的收入也会因为年老和身体衰退而大大减少。

第二，如果还款期较短(例如10年)，农民工稳定就业的风险就会小得多。当然，每年的还款额会高得多，而农民工能否负担得起不仅取决于贷款额，还取决于农民工收入的变化。对于购房者来说，一旦房子买了，房价就不会再涨了，但收入是可以改变的。

然而，现实是，使用大量农民工的劳动密集型中小企业日子不好过。即使为他们减税，企业间的激烈竞争也会通过降低价格将利润转移给批发商或消费者。只要有许多中小企业，产品是同质的，竞争主要依靠价格战，这些企业就没有力量提高员工的工资。

数据显示，梅山全年有110万农民工。一般来说，民工和本地民工的比例是6:4，也就是说，眉山还有70万本地民工。“眉山经验”实施后，2015年5月至12月，全市共销售商品房41662套，68.3%的农民和农民工进城购房。根据这一计算，购买房屋的农民工人数约为2.85万人，购买房屋的农民工人数为6-9万人，仅占眉山农民工总数的3%-5%。换句话说，买房的农民工很可能来自最富有的1/5农民工，如企业主、中高层管理人员、一些个体户和技术工人等。这些人有稳定的工作，高收入或更高的收入，并且能够借钱买房子。

根据国家计划，到2020年，要解决城镇约1亿常住农业转移人口和中西部约1亿人口的城市化问题。据估计，大约有1亿到1.3亿的农民工可以在城市定居，根据一个农民工抚养的0.5到1个家庭成员。2015年，中国农民工总数为2.7747亿。因此，城市农民工不仅包括上述的富裕阶层，还包括大量的普通农民工，他们的收入大约是农民工的平均水平。社会各界之所以重视梅山经验，是因为它普遍适用于农民工。如果“梅山经验”只适用于富裕阶层的农民工，其价值将大大降低。

上述分析表明，梅山经验的效果取决于劳动力市场的长期趋势。如果农民工就业不稳定、收入低的问题长期得不到解决，大部分农民工仍然只能通过“梅山经验”的相关措施才能进城买房。当然，我们不能怪梅山市政府，他们已经尽力了。

(作者在北京大学光华管理学院工作)

来源：成都新闻网