引导市场预期 一线楼市需要“泄火”

本篇文章1847字，读完约5分钟

郑翔

最近，北京、上海、深圳等一线热点城市的房地产市场进入了一个“发烧模式”。房东们一个接一个地“哄抬”房价，买家们一夜之间排队购买新公寓。房地产交易营业厅也人满为患，引起了社会的广泛关注。随着房地产热在一线城市的蔓延，一些二线城市的房地产市场也呈现出明显的升温现象。根据国家统计局公布的数据，今年2月，在中国70个大中城市中，新建商品房价格上涨的城市有47个，二手房价格上涨的城市有34个；其中，深圳新建商品房价格同比上涨56.9%，居全国首位。

在一线城市，突然出现了“抢购”现象，无法再进行理性分析。投机行为的重新抬头已经引起了市场恐慌，而对普通需求增加的“恐惧心理”可能是主要原因。因此，为了给一线城市的房地产市场降温，我们需要从预期管理入手，抑制市场投机，避免进一步的非理性上涨。

警惕投机，促进房价快速上涨

投机的复苏可能是热点城市房价快速上涨的一个重要原因。

一线城市房价的基本面没有显著变化。当前房地产周期波动的基础是市场力量的自发调整，这是住房供求逆转的驱动力。大城市完备的基础设施、就业优势和人口流入压力不足以支撑当前房价的高速上涨。与国际相比，北京、上海和深圳的绝对房价并不低。一度飙升的香港房价也出现了下跌。2016年1月，香港房价跌至13个月低点。在资产短缺的背景下，一线城市的房地产配置可能会增加，但资产流动性明显下降。综合权衡可能不是理想的投资品种。在每套1000万元的住房市场上，有实际购买力的家庭拥有一套以上的住房，并且投资购买额外住房的意愿不强。然而，从一线热点城市的热销情况来看，实现住房的意愿有所增加，值得高度重视。

目前，只有投机的复苏才能使一线城市的房地产市场在短时间内进入“热模式”。在这个过程中，房地产开发企业以高价收购土地，不断创造“面粉比面包贵”的奇迹。与其说是强占土地，不如说是“暗渡陈仓”，这样不仅可以加快过去高价房的销售速度，还可以促进未来豪宅的顺利实现；个人房地产经纪人帮助投资投机者增加杠杆，杠杆被放大到10倍，这不仅增加了交易佣金收入，还获得了额外的高利息收入。一线城市房地产市场的非理性特征，不禁让人想起上个世纪海南房地产泡沫破裂和本世纪温州房地产泡沫破裂带来的巨大危害。事实上，东京和香港的房价曾经很高，但也有大幅下跌的历史。

抑制投机以满足合理需求

即使一线城市的房价居高不下，也有合理的刚性住房需求和改善需求。考虑到目前一线城市的房价已经远远超过了城市居民的收入水平，对住房置换的需求已经成为当前市场住房交易的一个突出特征。住房置换需求的下端与刚性住房需求相联系，上端与改善住房需求相联系。过去一年，住房置换需求支撑了一线城市住房交易的复苏。从住房质量分析来看，住房置换链是住房质量从低端向高端传递的过程。从住房交易价格的分析来看，住房交易价格每次被替代都会明显上升。

可以看出，处于住宅置换链低端的买家，实际上是目前一线城市住宅价格高企的支柱。然而，住房置换低端的刚性住房需求极大地限制了家庭收入和财富的增长。基于去年的高房价上涨，短期内不可能继续支持今年年初以来一线城市房价的快速上涨。尽管住宅交易市场中的杠杆配置可以帮助无力支付首付款的买家完成交易，但巨大的融资本息负担可能导致违约。特别是，随着热点城市房价的上涨，市场购买力将过度透支，现有住房的销售将大幅增加，这将不可避免地导致未来住房市场的剧烈波动。

房地产市场的预期变化往往是市场从理性走向非理性的内在动力。政策变量往往是形成房地产市场预期的重要参考因素。然而，对当前国家稳定房地产市场经济增长的财政金融政策的不当解读，改变了市场预期，成为一线城市房地产市场“热”的主要驱动力。货币条件宽松，为供应方改革创造了相对合适的金融环境，但这绝不是刺激房地产市场；人民币法定存款准备金的减少是对基础货币缺口的回应。年初以来，化解房地产库存的密集措施主要针对库存高的非热点城市。尽管股市下跌，优质资产供应不足，但大量基金在一线城市追逐房地产绝非逻辑。一线城市房价快速上涨不符合国家政策取向，也缺乏经济和金融基础，这更多是投资投机死灰复燃的结果。

总体而言，一线城市的房地产热很可能是一场“虚拟大火”。然而，如果我们不能妥善处理，不能有效引导社会期望，而“虚拟之火”又不能顺利逃脱，它就有可能积累并演变成“明火”。因此，有必要严厉遏制一线城市的房地产投机，规范市场交易，促进现有住房大规模上市，完善住房租赁市场，有效扭转不合理的市场预期，并给予市场一些“降温”措施。

来源：成都新闻网