长租公寓市场“井喷”前夜：资本随“风”而动

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杜冉乐/文

2015年底，住房和城乡建设部召开会议，提出建立一个同时购房和租房的住房制度。除了直接去库存之外，目的是促进住房制度改革，主要是为了满足新公民的住房需求。

《国家商报》记者了解到，自2014年以来，结合“互联网+”的技术手段，四川友科一佳、魔方公寓、友+公寓等一批新的租赁公寓企业相继诞生。目前，许多房地产企业都加入了土家等。为了节约成本，正试图推出一种新的商业租赁服务模式，如优科易佳。

因此，许多公寓管理公司在多轮融资背后隐藏着资本。与以前相比，资本的激增似乎更加激烈。

政策催化

2015年初，住房和城乡建设部发布了《关于加快培育和发展房屋租赁市场的指导意见》，要求地方政府建立房屋租赁信息政府服务平台，积极培育房屋租赁经营机构，支持房地产开发企业向社会出租房屋，积极推进房地产投资信托(reits)试点，通过从租赁市场筹集公租房等多种渠道发展租赁市场。

值得注意的是，住房和城乡建设部也强调了房地产投资信托基金试点。住房和城乡建设部表示，推进房地产投资信托基金试点有利于促进住房租赁市场发展，增加企业融资渠道，增加中小投资者投资渠道。通过发行房地产投资信托基金，我们可以充分利用社会资金，通过多种渠道增加租赁住房的供应。

中国房地产研究会副会长胡志刚表示，这是房地产市场未来发展的风向标，将改变房地产市场只卖不租、多卖少租的局面。将部分房屋转为出租房屋将推动房地产市场向出租和出售方向发展。

2015年底，住房和城乡建设部强调，2016年应推进住房制度改革，以满足新公民的住房需求，重点是减少库存，并建立一个同时购房和租房的住房制度。大力发展房屋租赁市场，促进房屋租赁的规模化和专业化发展。实现公共租赁住房货币化，通过市场筹集住房，政府给予租金补贴。

如果说上述政府鼓励培育和发展租赁住房市场的说法还比较模糊，那么2015年11月国务院发布的一份重要文件似乎更有针对性。

该文件名为《关于加快发展生活服务业，促进消费结构升级的指导意见》，旨在根据居民消费升级的需要，推动生活消费方式向发展型、现代型、服务型转变，重点是“积极发展短租公寓、长期公寓等细分业态”，首次将公寓界定为生活服务业。

《国家商报》记者了解到，上述国务院文件似乎直接抓住了企业的“痛点”，要求加快完善体制机制，注重加强政策引导和支持，加大财政、税收、金融、价格和土地政策在政策支持上的引导和支持。

具体来说，国务院强调，针对创新财税政策，要及时推进“营改增”改革，将尚未试点的生活服务业纳入改革范围；拓宽融资渠道，支持符合条件的寿险企业上市融资和发行债券。

资本分配

自2014年以来，专门提供“长期租赁公寓”的四川本地房地产服务提供商“优科一家”的资产管理平台如雨后春笋般涌现，并在2015年实现了爆炸式增长。

优科一佳的商业模式是通过整合城市中闲置的公寓或公寓式住宅，利用线上线下的方式，打造一个“更好的生活服务提供商”，这与每年毕业的大学毕业生等大量年轻人联系在一起，直接推动了成都投资型公寓的市场销售。

2013年9月，友科一佳从联想控股旗下的骏利资本获得400万美元的A轮投资，2014年9月，又从经纬中国、海南亚洲和骏利资本获得2200万美元的联合注资(B轮)。

仅在成都市场，除了有客一家，包括紫有。连锁超市的子公司京东商城和一只名叫肖特的猪也盯上了成都市场。放眼全国市场，你+青年公寓、蘑菇公寓、魔方公寓、逗号公寓，就像你的一家一样，到处都是。

记者了解到，2012年上线的小猪崽“短租”在第一轮就赢得了晨星风险投资公司数千万美元的融资。2011年，友+的创始人刘洋和刘欣签约高露洁牙膏厂厂房，开始为期8个月的公寓装修。经过几次探索，它在2014年被市场发现。同年8月，雷军领导的顺伟资本为你+发起了一轮融资，冯波的策源风险投资紧随其后。

根据you+的战略，它定位于“青年生活和青年创业”两大主题，并将北京、上海、广州和深圳作为快速连锁扩张的主要城市。

蘑菇公寓联合创始人龙东平曾告诉媒体，长期租赁公寓的盈利模式在于租金差价和管理费，最重要的是成本控制，如房屋购置成本、装修成本和管理成本。

与大批量出售的投资型公寓不同，优科一佳长期租赁公寓模式的特点是分散的业主空住房资源集中，通过集中优化管理服务提高租户的受欢迎程度。这些房子几乎都位于成都的主城区，而不是一些在远郊新建的投资公寓。

记者还了解到，与优科一家式的长期出租公寓不同，成都有很多房地产企业，如土家。联合国内的一家短租巨头，已经推出了酒店式短租公寓。然而，从房地产企业的角度来看，这更像是一个营销噱头，旨在加快去库存化，让公寓投资者买单。

2015年8月，作为全球最大的灵活办公空提供商，雷格斯集团在成渝开设了新的服务型办公中心，旨在以更低的租金加速西南办公市场的进一步扩张。

根据雷格斯的公开声明，上述布局是为了满足中国西南地区日益增长的灵活办公空房间的需求。

来源：成都新闻网