【重磅】预售将落幕？ 中国地产业大考来临

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一方面，现售制度将减少土地市场的竞争，保持土地价格相对稳定，降低开发商的土地收购成本；另一方面，现金销售系统延长了开发周期，提高了资本成本，最终可能会转嫁给买家。

深圳有关部门的通知拉开了中国商品房预售制度改革的序幕。

5月3日，深圳市规划和国土资源委员会(以下简称“深圳市规划委员会”)在官方微博上发布了“我市商品房销售试点工作”说明。为深化改革，进一步规范房地产市场，深圳率先在全国范围内探索商品房预售制度改革，启动商品房销售试点。

值得注意的是，上述试点项目得到了住房和城乡建设部与广东省政府的合作。这意味着，一旦试点项目在深圳成功并形成一定的模式，它将在其他有条件的城市实施。

如果改变实行了22年的商品房预售制度，将给mainland China房地产业带来地震般的洗牌效应。

预售制度改革开放

据深圳市土地委员会介绍，在房地产市场发展初期，商品房预售制度有利于加快商品房供应，满足群众住房需求，对促进房地产市场快速发展起到了重要作用。但是，在实践中也存在一些问题，如“商品不对”、“虚假宣传”、“质量缺陷”等。，甚至一些开发企业由于资金链断裂导致项目未完成，损害了购买者的合法权益，影响了社会稳定。

为促进房地产市场健康有序发展，深圳出台了商品房销售试点方案。

然而，这不是深圳的单一行动，试点工作有更深的背景。据深圳市土地委员会介绍，商品房预售试点是根据住房和城乡建设部《广东省人民政府共同推进城乡规划建设体制改革建设合作协议》(以下简称《协议》)的有关规定启动的，并按照广东省住建部的有关要求开展商品房预售试点。

《中国商报》记者发现，该协议是广东省政府与住房和城乡建设部于2015年4月8日签署的。根据协议，双方将共同推进城乡规划、新型城镇化规划建设、绿色建筑体系、住房制度、现代化建设、行政管理等改革。，把广东建设成为全国城乡规划建设体制改革试点省，努力为我国住房和城市建设的改革和发展创造经验。

不难看出，深圳商品房预售试点的目的是为全国商品房制度改革提供经验。

广东省住房和城乡建设厅一位不愿透露姓名的官员告诉《中国商报》记者，深圳率先在全国范围内探索商品房预售制度改革是事实，只有深圳一个城市进行了试点。然而，由于该计划仍在制定中，住房和建设部仍不清楚这项改革的具体内容。

从历史的角度来看，商品房预售制度降低了房地产开发的门槛，是中国房地产市场快速发展的重要推动力。然而，经过20多年的发展，房地产市场作为一个整体已经趋于饱和和成熟，去库存化已经成为当前最紧迫的任务。以加快商品房供应为目的的预售制度需要改变。

在预售制度下，许多开发商强调“快速周转”。从征地到预售，一个项目最短的时间只有5~6个月，大部分都在8~10个月之间。但是，在现金出售制度下，从土地收购到出售的时间将延长到大约3年甚至更长。换句话说，用同样的钱，在预售制度下，三年可以做三个项目，可以获得三个项目的利润，但在目前的销售制度下，只能做一个项目，两个项目的利润会减少。

哪些相关包需要同时启动

“我们的委员会将跟踪和收集试点项目的数据，分析对市场的影响，并在总结试点经验的基础上进行政策研究和判断。”据深圳市土地委员会介绍，目前，深圳市仍按照国家和省商品房预售制度的有关规定进行商品房预售审批。

深圳房地产研究中心主任王峰告诉《中国商报》记者:目前的销售体系能否推广取决于试点的效果。然而，从深圳房地产市场的现状来看，供需关系紧张，供给效率更为重要，因此有必要及时满足市场需求。现金销售系统会减缓供应节奏，影响供求关系。

中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌在接受《中国商报》记者采访时也表示，深圳商品房预售制度改革试点是基于市场监管的视角，目的是更好地保护购房者的利益，使市场更加透明。“一个成熟的市场应该逐步向现有住房转移，从空白住房向成品住房转移，但中间有一个过程，国家应该一步一步向前推进。但是，在推进的过程中，我们必须密切关注供求关系。如果供需矛盾加剧，将导致短期市场波动，影响房价。”

易居研究院智库中心研究主任严跃进表示，未来一线城市和热门二线城市应该逐步从预售制转向现售制。

该政策咨询研究部主任张宏伟认为，在短期内，商品房销售制度不太可能得到全面推广。“这个系统是一个庞大的系统工程，需要很长时间才能落地”。

商品房销售试点启动时，需要同时实施大量相关配套政策和细则。

例如，对于开发商来说，如何加快各种申请的审批，如何获得更便捷的融资渠道和更低成本的资金是相当重要的。

一位房地产观察家甚至说:“现有的住宅需要有一个相应的政策环境，也就是说，政府的各种审批审核应该简化程序，加快程序，否则开发商将被拖死。”

另一方面，许多实行商品房销售制度的国家和地区现在都有比较完善的融资体系，特别是房地产投资信托基金，融资成本相对较低。相比之下，mainland China开发商的融资渠道相对较少，主要是贷款、债券和信托，而reits刚刚起步，融资成本较高。

“(例如)如何确保开发商不打破资金链。如果你把拍卖行卖掉，资金可以马上收回，但换到现有的房子(销售)后，就不仅无法收回资金，而且需要更多的投资，这就对房企提出了更高的要求。”顾云昌分析。

预售资金的费用由买方承担，从开盘到交割按5%的年利率计算，利息约为2亿元。换句话说，预售系统为开发商提供了22亿元的免费营运资金，同时可以提前锁定利润，将回收的资金用于其他项目开发。

行业或重组，成本会转嫁给买家吗

一旦商品房销售制度在一些地区实施，这将是一个高概率事件，以洗牌的行业格局在这一领域。如果我们真的想在全国推广，影响将是深远的。

目前的销售体系与预售体系最大的区别在于，资本门槛将大幅提高，大多数财力薄弱的中小开发商将被排除在外。

过去，得益于预售制度，开发商只需要很少的自有资金，通过占用购房者的预付款，就可以实现“空手套白狼”的商业模式。

一般来说，房地产项目开发资金的主要来源是自有资金、贷款和预售制度带来的资金(以下简称“预售资金”)，其中自有资金和预售资金规模相当，各占资金总额的40%左右。

请看国家统计局的一组数据:2015年，房地产开发企业获得资金125203亿元，其中国内贷款20214亿元，利用外资297亿元，自筹资金49038亿元，其他资金55655亿元。其中，存款和预收账款32，520亿元，个人住房抵押贷款16，662亿元。预售资金为存款、预付款和个人按揭贷款，共计49182亿元，占全部到位资金的39.3%。自有资金占39.2%，国内贷款占16.1%。

例如，如果一个项目的总投资为50亿元，开发商一般只需要20亿元的自有资金，10亿元的贷款和融资作为启动资金，其余20亿元来自预售资金。预售资金的费用由买方承担，按照预售资金从开盘到交付的2年计算，年利率为5%，利息约为2亿元。换句话说，预售系统为开发商提供了22亿元的免费营运资金，同时可以提前锁定利润，将回收的资金用于其他项目开发。

如果实行商品房预售制度，开发商将失去巨额预售资金的支持，转而占用自己的流动资金或通过其他融资方式获得资金。

“在现售制度下，开发商的负债将进一步增加，银行和投资者将更加关注此类房地产企业的还款能力。从这个角度看，资金实力雄厚的房企有更多的机会进入目前的商品房市场。”严跃进说。

一位开发商还向《中国商报》记者承认，如果目前的销售体系得到全面推广，行业洗牌将会加快。目前，土地变得越来越难获得，而现行的销售制度将进一步提高门槛，这将使中小房屋企业的生活越来越困难。

现金销售系统也将降低开发商的盈利速度。过去，在预售制度下，许多开发商强调“快速周转”。从征地到预售，一个项目最短的时间只有5-6个月，大部分时间都在8-10个月之间。但是，在现金出售制度下，从土地收购到出售的时间将延长到大约3年甚至更长。换句话说，用同样的钱，在预售制度下，三年可以做三个项目，可以获得三个项目的利润，但在目前的销售制度下，只能做一个项目，两个项目的利润会减少。

从长远来看，现金销售制度对房价的影响仍有待观察。一方面，现售制度将减少土地市场的竞争，保持土地价格相对稳定，降低开发商的土地收购成本；另一方面，现金销售系统延长了开发周期，提高了资本成本，最终可能会转嫁给买家。

来源：成都新闻网