央妈助你买房 两成首付时隔6年重现

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◎各位记者胡建万敏杨凌强

始于2008年、止于2010年的“两成首付”再次浮出水面，肩负起稳定楼市的重任。

2月2日，中国人民银行和中国银行(报601988，BUY)行业监督管理委员会发布了《关于调整个人住房贷款政策调整个人住房贷款政策的通知》。这是继“3月30日新政”和“9月30日新政”后，央行等部委在一年内第三次下调首付比例(详见右图)。

《全国商报》记者发现，通知规定，在不执行“限购”措施的城市，首次购买普通住房的家庭的个人住房商业贷款最低首付比例原则上为25%，各地可上浮5个百分点。

据央视财经报道，截至2016年1月22日，中国46个城市中只有5个城市(北京、上海、广州、深圳和三亚)没有取消限购。

至于第二套房，通知显示，对于拥有一套住房且相应购房贷款尚未结清的家庭，最低首付比例调整为不低于30%。

政策:关注首付比例

许多房地产企业和市场研究人员告诉《国家商业日报》，政策本身是可以预料的。在供应方改革的背景下，去年中央经济工作会议将房地产市场去库存化列为今年五大任务之一，相关政策将继续出台。

据国家统计局统计，2015年底，商品房销售面积达到7.1853亿平方米，创历史新高。中国社会科学院财经研究所所长助理倪鹏飞告诉记者，自2009年以来，房地产市场的热潮带动了住房建设和建筑面积的大幅上升，导致阶段性和结构性供过于求。长期积压严重威胁健康、安全以及经济、金融和社会的发展。因此，减少库存是当前住房政策的主要目标。

中国民生银行首席研究员文彬表示，今年的五大任务之一是发展房地产。此时，央行出台这一政策不仅及时，而且必要，具有惠民生和稳定增长的双重效果。

“目前，中国住房市场的一个非常突出的问题是，发展严重不平衡，逃逸序列与结构性短缺并存。”倪鹏飞表示，一线城市住房供需矛盾突出，房价异常高；三线、四线城市和一些二线城市的住房市场出现阶段性过剩，库存高企，房价下跌。

上海亿居房地产研究院智库主任严跃进告诉记者，从市场预期来看，动摇去库存化市场的唯一途径是继续放松商业银行的贷款政策。"因为从包括住房公积金在内的许多政策和其他政策来看，他们实际上处于底层."严跃进表示，从降息等政策来看，目前基本处于相对宽松的区间。但是，空.商业银行的贷款政策仍然宽松降低首付比例是降低购房者购房成本负担的一种体现。

业内人士认为，从中国的实际情况来看，中国的住房贷款首付比例政策更为审慎。首次商品房贷款最低首付比例为25%，在国际上也处于合理审慎的水平；第二套房的最低首付比例为40%，对空房有一定的下调。过去，旨在简单抑制房地产过热的过于严格的政策和措施主要是为了适应当时控制房价上涨的需要。随着当前房地产市场进入调整期，区域分化加剧，上述政策已不适应形势发展的需要，制约了部分家庭改善购房的需求，应及时调整。

据业内人士介绍，去年3月，央行在调整第二套商业个人住房贷款最低首付比例的基础上，按照“分类指导、地方政策”的要求，在全国范围内建立了区域差别化住房信贷政策体系，以适应各地不同情况，并在实践中取得了积极的政策效果。一线城市中，北京和上海两套普通住房的最低首付比例为50%，广州和深圳仍执行70%；大部分省份已经将第二套房的最低首付比例统一调整为40%；福建、江苏、安徽、江西、四川等省根据本地实际情况，将全省部分城市第二套房最低首付比例定在45%左右，实现了全省住房信贷政策的差异化。目前，中国房地产市场的区域差异更加明显。因此，房地产政策的长效机制需要从各地的实际出发，因地制宜地制定住房信贷政策。

买家:农民工只是需要受益

谁将是最大的受益群体？就购房者而言，答案应该是需要的，并改善农民工和注册人口的需求。

“因为近70%的农民工在地级及以下城镇就业，而他们的身份和留守家庭福利的提高决定了农民工倾向于回家买房。因此，农民工最适合也最有可能在地级及以下城镇买房。”倪鹏飞说道。

毫无例外，这些城市是不受限制的城市。此外，在住房金融体系完善的假设下，农民工基本具备支付地级以下城镇住房的能力，但外出务工家庭仍有50%的资金缺口，外出务工家庭仍有75%的资金缺口。

其背后的主要原因之一是住房金融等相关制度的缺失和制约，而降低非限制城市的新房首付比例也是弥补这一不足的方向之一。

倪鹏飞还建议建立商业普惠金融体系，使农民工能够获得与户籍居民同等的商品房按揭贷款机会，同时加快农民住房产权等抵押担保体系建设。

当记者梳理房价、库存、当地经济和收入水平时，发现许多库存高的三、四线城市，虽然房价与一线城市差距较大，但仍高于当地收入水平。

记者采访了三线城市一家公共机构的工作人员小张。他说:“我所在城市的新房均价约为7000元，但我的月收入只有4000元左右。如果你买一栋90平方米的房子，大约需要65万英镑。算上税费，30%的首付要求我一次取出20万元。这是我四年不吃不喝的工资。”

“我的选择可能是等待，但如果首付只需要20%，那么我的首付压力就低多了。尽管抵押贷款得到了改善，但这是可以容忍的。毕竟，我可以住在一个好房子。”小张说。

住宅企业:征地策略还是变革

房地产市场现在还没有到冰点。2015年，在宽松政策的刺激下，中国房地产市场总体上进入了复苏通道。包括市场成交量、房价等指标普遍回升，甚至好于预期。

在发展方面，2015年，全国房地产开发投资95979亿元，同比增长1.0%，增速较前11个月下降0.3个百分点。2015年12月，房地产开发投资增速下降1.9个百分点。虽然房地产开发投资单月下降速度比上个月有所放缓，但仍保持负增长。

庞大的房地产存量削弱了房地产企业的发展动力，这在土地收购的先行指标中表现得最为明显。

根据上海亿居房地产研究院的报告，2015年前11个月，由于房企对行业中长期发展的谨慎态度和去库存化的压力，征地面积及其增长率达到了近几十年同期的新低。

在这种背景下，房企的战略已经从撒网转向“定点突破”，一线城市和热点城市备受追捧，房东频频出手，而三、四线城市则屡遭打击。北京一家大型国内房地产企业的一位高管告诉《商业日报》，企业不敢去小城市买地。即使单价和总价不贵，风险也不容易预测。北上归线相对安全，资金回笼的周期和效果容易预测。

不过，降低新屋首付比例的政策，明显对楼市有利，可能会令发展商的心态有所改变。

严跃进分析说，虽然这项政策继续加强一线城市房屋企业收购土地的决心，一些城市可能会进入“备选调查名单”。例如，在苏州、合肥等城市，虽然部分地区库存压力过大，但这并不妨碍房企积极将其作为征地的首选。

“推动全国房地产投资指标复苏也很容易。在目前的优惠政策下，许多房企在积极去库存化后，将积极进入土地储备的新环节和新流程。”严跃进分析道。

商业银行:强烈的合作意愿

根据《2015年金融机构贷款投资报告》，2015年末个人购房贷款余额为14.18万亿元，同比增长23.2%，增速比上年末高5.7个百分点，比各类贷款增速高8.9个百分点；全年增长2.66万亿元，同比增长9368亿元。个人购房贷款增速明显高于各类贷款平均增速，或者与2015年央行等部门多次下调首付比例有关。

与此同时，自2012年中国重启资产证券化试点以来，信贷资产证券化的规模已呈爆炸式增长。数据显示，2014年信贷资产证券化规模达到2788.6亿元，是2013年发行规模的十倍以上。基本资产的种类越来越丰富。但是，由于受到房地产调控政策的影响，住房信贷证券化产品的发行一直比较冷淡。

2015年4月3日，中国人民银行发布了《信贷资产支持证券发行管理相关问题》，标志着信贷资产证券化的发行实行登记管理。很明显，符合一定条件的机构可以申请一次性注册，独立分期发行，大大提高了后续项目的发行效率。

此后，住房信贷证券化的发行明显加快，招商银行、建行、民生银行等银行相继发行了相关的资产证券化产品。“住房抵押贷款现在也适合资产证券化，因为这种资产是最安全的。虽然我们只有房改以来的短期数据，但从目前来看，不良贷款率极低。”民生银行投资银行部总经理张立洲早前在接受记者采访时表示。

文彬表示，商业银行不断加大对实体经济升级和居民消费的支持力度，去年下半年以来，商业银行住房抵押贷款增速加快，比重上升。

来源：成都新闻网