上海奉贤“暂停”三幅土地出让 严查资金来源

本篇文章2399字，读完约6分钟

12月中旬，徐汇控股因违规被土地交易中心处以3.7亿元罚款后，12月16日晚，上海市土地市场紧急发布了《关于奉贤区庄行镇29-02地块等6块商品房土地交易资金来源审核的公告》，并于本月下半年暂停奉贤区3块住宅用地的转让。

“上海六条”明确规定了银行贷款、信托资金、资本市场融资、资产管理计划配置、保险资金等。不得用于支付土地投标保证金、保证金和后续土地出让价款。投标人在申请参加土地招标、拍卖和挂牌活动时，应承诺资金来源是符合规定的自有资金。违反规定的，取消投标或竞争资格，已缴纳的投标保证金不予退还，三年内不得参与上海市国有建设用地使用权的招标、拍卖和转让。

在这份公告中，中原地产市场研究中心分析师龚敏认为，被查房企业申报的关联资金推迟了时间。龚敏指出，上海有关部门对房企的资金审查非常严格。根据“渗透”原则，他们不仅审查投标申请人自己的资金来源，而且根据关系逐步追踪最终提供资金的相关方。审核最终关联方的资金来源以及资金从最终关联方流向投标申请人的路径；同时，检查同一投标申请人的交易资金之间是否存在重复申报。

土地市场会在12月发生变化吗？

《21世纪经济报道》记者采访了一些房地产企业和业内人士。主流观点认为，加强土地市场监管有利于房地产企业的理性投标，有利于规范之前市场上增加杠杆的非理性行为，因为只有部分资金雄厚的房地产企业才能参与投标，而部分使用杠杆或有串投标行为的房地产企业被拒绝。

上述人士认为，年底即将到来，目前的形势对企业来说可能不是最糟糕的。第一，一些房屋企业已经完成业绩指标，已经收到销售回报，自有资金也比较充裕；其次，住房企业通常在年初有购买土地的预算，一些闲置的住房企业将在年底使用土地。“在广州土地交易旺盛之前，是房企手头有钱所表现出的投资需求。”龚敏直言不讳地说道。

根据上海中原市场研究中心的数据，12月下旬，上海的土地“粮仓”仍有数十亿的储备:13块将进入市场的土地，总面积108.7万平方米，总开盘价123.3亿元。

这13块土地分布在奉贤、青浦、虹口、长宁和普陀区，但市中心出售的大部分土地仍用于商业用途。居住和商住用地主要集中在奉贤区和临港，而南桥区主要是商住用地，相对偏远的柘林镇和庄航镇则是纯宅基地。这些地块的面积约为5万平方米。

即便如此，上海一家福建房地产公司的投资总监指出，许多企业对土地投资变得谨慎起来。首先，它已经成为大多数房地产企业的第一选择，从地块的位置和起价来衡量它是否在公司的利润周期内，然后寻找合作伙伴来分担风险。上海远郊崇明有土地储备的一家房地产企业的相关人士指出，上海的土地储备仍是首选，但他并不害怕关注周边地区。“目前，我们只能区分长周期和短周期，在更好的地理区域加快资金的回报，在更偏远的地区争取项目利润的最大化”。

这时，许多房地产企业纷纷涌向上海周边的城市。杭州萧山区的一处宅地将于12月底被拍卖，目前处于稀有商品状态。据一位房地产公司的人士透露，许多房地产公司在收集上市文件的最后期限内未能获得相关文件。最后一天，萧山国土资源局已经“关门”。记者联系了萧山国土资源局，但没有成功。

房地产企业杠杆比率很高，承受着巨大压力

事实上，地方政府加大了对房企征地资金的监管力度，一方面产生了投资挤出效应，另一方面也出现了房企杠杆率高的事实。

同一政策咨询研究部门将综合杠杆系数大于3的住宅企业视为高杠杆住宅企业，综合杠杆系数小于1的住宅企业视为非均衡住宅企业，综合杠杆系数在1-3之间的住宅企业视为合理住宅企业。

根据2016年第三季度房地产上市企业综合杠杆系数排名，24家企业综合杠杆系数高于3，18家企业低于1，63家企业综合杠杆系数在1-3的合理范围内。

大型房地产企业万科、保利地产(600048，买)、招商局蛇口(001979，买)、金地(600383，买)、绿地控股(600606，买)等。综合杠杆系数介于1和3之间，其中绿地控股的综合杠杆系数为2.76，处于较高水平。

在2016年第三季度样本上市房地产企业综合杠杆系数列表中，排名前三位的分别是凤凰(600716，买)、圣亚太(000691，买)、南国地产(002305，买)。综合杠杆系数分别为10.52、9.17和8.61，这是三家公司综合杠杆的两个驱动因素。

其中，凤凰股份的综合杠杆系数达到10以上，因其过度使用财务杠杆而偏离合理范围，第三季度财务杠杆度为6.77，是低经营杠杆、高财务杠杆的典型情况。第三季度，凤凰股份的净募集活动为24.75亿元，去年同期为-1.27亿元，同比增长20倍。然而，房地产企业第三季度的营业收入只有10.73亿元，这表明凤凰股份处于过度融资状态。

相反，仅次于凤凰城的st亚太和南国地产则处于高经营杠杆和低财务杠杆的典型状况。第三季度，st亚太和南国地产的经营杠杆系数分别为9.29和13.01，财务杠杆度分别为0.99和0.66，低于1。

南国地产在中国西南有很多项目。根据公司第三季度报告，公司短期借款和经营成本大幅增加，年末短期借款较年初增加55.13%，主要是由于业务规模扩大和融资增加。公司经营成本较去年同期增长152.04%，主要是由于襄阳南国城市广场和成都范悦国际项目销售成本增加。

值得一提的是，随着行业净利润率的下降，房地产开发收入的盈利能力较弱，财务杠杆逐渐失衡。为了化亏为盈，一些房企不得不重组资产。例如，AVIC房地产(000043，BUY)第三季度的财务杠杆度为-62.99，第三季度的净利润约为-3亿元，因为其总利润为负。12月10日，AVIC地产将其9个房地产项目以约20亿元人民币的价格出售给保利地产。

12月18日，陆家嘴(600663，BUY)集团子公司春景实业收购了绿地控股的孙子公司深圳湾房地产100%的股权和债权，并委托绿地开发深圳湾房地产的地块，总投资约34.5亿元。

来源：成都新闻网