多地推新政 引导开发商规模化提供租赁住房

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“过去，我们关注的是买卖市场，而没有关注租赁市场的现状。”刘宏宇建议，房地产企业，包括产业链的其他参与者，应该开始思考如何在租赁市场发挥重要作用。

11月28日晚，上海和天津推出新一轮楼市限购政策。

除了类似的限购之外，事实上，从今年开始，许多地方都在推进住房租赁制度的改革。

据《21世纪经济报道》记者不完全统计，截至11月29日，甘肃、海南、河北、辽宁、甘肃、四川、江西、吉林、上海、北京等地相继出台文件或政策，促进房屋租赁的规模化和专业化发展。

许多接受采访的专家告诉《21世纪经济报道》，住房租赁制度的改革正在全国范围内展开。从供给和需求两方面来看，政府正在建设一个以市场为导向的同时出租和出售的住房体系，培育一个健康有序的住房租赁市场，以淡化市场对购买自有住房的依赖，引导企业大规模提供租赁住房。

培育房屋租赁市场

《21世纪经济报道》记者梳理了各地发布的房屋租赁改革文件，发现它们都不同程度地涉及到培育市场供应商、鼓励住房消费、改善公共租赁住房、加强房屋租赁监管等方面。同时，他们建议从税收优惠、金融、土地等方面加大政策支持。

其中，四川提出支持房地产开发企业转变经营模式，从单一开发销售向租赁销售并举转变。如果房地产开发企业将其持有的存量房屋出租给社会，当地政府可以给予一定的奖励。

河北提出各地区可以采取政府购买服务或政府与社会资本合作(ppp)的模式，将现有的政府投资和管理的公共租赁住房转移给房屋租赁企业经营管理。辽宁省基本上增加了政府机关、企事业单位将职工宿舍委托给房屋租赁企业经营管理。

许多地方也明确允许重建房屋出租。合肥黄辉集团房地产经济研究所所长龙斌认为，这是建立租售并举住房制度的一项重要而有效的政策。

龙斌分析说，过去二手房易手时，商品房会受到商业水、电、气的影响，与同一位置的住宅往往存在较大的价格差距。允许重建的房屋用于租赁对商品房和商业性质的土地是有好处的。这有利于重振商品房库存和减少库存，还能增加保障房的供应。

除了上述省份，北京和上海也在采取行动。为了培育专业的房屋租赁市场，抑制房价上涨，上海和北京分别在5月和11月推出了土地出租和出售，以引导房地产开发商成为房东。

其中，上海在土地出让条件中新规定了“15%的面积需要70年的自给自足”；北京推出的四个地块的招标结果是，住宅部分100%归开发商所有。

北京市国土资源委员会相关负责人表示，这是北京市的一项创新举措，旨在鼓励和引导开发企业利用已建或新建房屋开展租赁业务。

此外，北京还增加了公共租赁住房的供应。到2016年底，北京将陆续交付近3.2万套公共租赁住房，这将是有史以来最大的公共租赁住房分配。

广东也有行动。11月24日，广东省省长朱主持召开省政府常务会议，原则审议通过《关于加快培育和发展房屋租赁市场的实施意见》，提出到2018年，广东将基本形成供应商多元化、业务服务规范化、租赁关系稳定的房屋租赁市场体系。

房地产企业转型的机遇期

住房和城乡建设部房地产市场监督司司长高志勇表示，目前租赁市场涉及1亿多人，年租金已超过1万亿元。这个巨大的市场也将成为房企转型升级的契机。

清华大学房地产研究所所长刘宏宇认为，随着房价的上涨和人们流动性的增强，租房将是一个非常重要的选择。

“过去，我们关注的是买卖市场，而没有关注租赁市场的现状。”刘宏宇建议，房地产企业，包括产业链的其他参与者，应该开始思考如何在租赁市场发挥重要作用。

“未来，开发商的角色将从‘投资者’转变为‘专业服务提供商’，而‘专业服务提供商’的角色将变得越来越重要。今后，开发商将增加运营经理的职能，然后可能增加基金经理的作用。”刘宏宇认为。

然而，在住房制度改革的过程中，住房租金与销售的比例过低，尤其是在一线城市。

根据安居克的数据，目前，北方、上海和深圳的租售比已经超过600个月，这意味着至少需要50年才能通过租金收回成本。

《我爱我家》副总裁胡景晖在接受《21世纪经济报道》采访时表示，出租房回报率低、税费高、融资成本高、运营成本高是影响当前房屋租赁市场规模化运营的核心难题。

龙斌认为，解决这一问题的关键在于，政府可以在文件中出台一系列政策，如对房地产企业的税收优惠、财政和土地支持等。

来源：成都新闻网