北京抢地太难 有开发商盯上一级市场

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"自留地也会抢血."一位开发商哀叹道，这是北京在获得土地方面面临的最大问题之一。二级土地市场的激烈竞争也使得一些房地产企业把目标对准了一级土地开发。

10月20日，珠海法华有限公司(600325，BUY)宣布，根据10月19日在北京市规划和国土资源管理委员会网站上发布的中标公告，法华股份有限公司控股子公司北京邢台同富房地产有限公司中标北京市朝阳区江泰乡铁路环线一级土地开发项目。

11月1日，万方发展(000638，BUY)宣布其控股子公司已与北京市土地整理储备中心门头沟分中心签署解散协议，退出北京市门头沟分中心一级土地开发项目。

一级土地开发的盈利能力如何？一级土地开发有风险吗？房地产企业可以在第一和第二个层次上联系起来，曲线向北京延伸吗？带着这些问题，国家商报的记者展开了调查。

一级开发测试财务实力

据了解，法华股份收购的项目占地7.6公顷，其中约27.4公顷土地用于拆迁，涉及约174，700平方米的地上拆迁。项目主要工作包括前期手续办理、征地拆迁补偿实施、市政基础设施建设、市场交易受理及相关后续事宜。

公告附有“土地一级开发项目利润率确定表”，开发周期为12个月，利润上限为15%；开发周期为24个月，利润上限为14%；开发周期为36个月，利润上限为13%；开发周期为48个月，利润上限为12%；开发周期为60个月，利润上限为10%；开发周期为72个月及以上，利润上限为8%。

根据北京市朝阳区江泰乡铁路环路一级土地开发项目招标公告，本次招标一级土地开发总投资均由开发主体提出，预计投资22亿元。

关于项目公司未来是否会进入一、二级联动，记者曾向法华股份发出采访提纲，但截至发稿时，尚未收到回复。

知名房地产专家陈宝存在接受《国家商报》采访时表示，要获得一流的开发用地很难。在北京，大多数一流的开发是由国有企业进行的，后来一些私营企业也加入了进来。但是，由于资金需求量大，民营企业的发展压力会更大。虽然一级土地开发是为了整理土地，但是整理出来的土地并不是以开发商的名义，所以没有土地抵押贷款。一级土地开发最初由城市投资公司完成，该公司也是一家有财务担保的城市开发公司。

万方拨出土地进行一流开发

11月1日，万方发展宣布，公司控股子公司北京万方天润城市基础设施投资有限公司(以下简称万方天润)已与北京市土地整理储备中心门头沟分中心签署解散协议。

关于退出一级开发的原因，万方相关人士在接受《国家商报》采访时表示，鉴于公司目前正在实施业务转型和重大资产重组，需要流动性支持，考虑到门头沟项目的开发周期和清算时间仍不确定，为确保重大资产重组的顺利实施，公司决定退出该项目的投资。

万方发展还在公告中表示，公司目前正处于转型时期。为降低长期占用资金的风险，保持合理的流动性，集中精力发展和突出医疗保健事业的新主业，构筑医疗布局的核心屏障，公司将设立与土地开发相关的业务，以适应新的业务拓展。

根据《北京市土地储备和一级开发暂行办法》，通过招标方式选择开发企业实施土地开发的，由开发企业负责筹集资金、办理规划、项目审批、征地拆迁和大型市政建设并组织实施。投标储备价格包括土地储备开发的预计总成本和利润，利润率不高于预计成本的8%。

陈宝存在接受《国家商报》采访时表示，一级开发也有利润，利润相对较低，风险相对较高，因为利润不高，但贷款利息是固定的，整体融资成本也不低。

一级和二级联系发展:困难

北京一级开发项目能否实现一级和二级联动，低价获得土地资源？中国土地调查与规划研究院副总工程师邹晓云在接受记者采访时说，目前，一级开发和二级开发是分开的，不可能在这块土地上继续开发。一些地方政府在竞标某个地块时可能会设定一个条件，这样一流的开发商在拿地时就会有相应的优势。

陈宝存说，就土地政策而言，绝对不可能将第一和第二层次联系起来。一块土地在第一层开发后，将在第二层拍卖，这很容易被其他开发商拿走。

首都经济贸易大学教授赵秀池也认为，初级发展有多种形式，通常由政府主导，国有企业做得更多。在北京，除非有政策倾向，否则第一层和第二层不能共同开发。一级开发是获得土地的一种方式，与二级开发相比，资本成本更高，收入更低。

北京一家国有企业的一位高管告诉记者，除了政府授权或委托外，普通企业不参与初级开发。企业一级发展的大部分风险来自政策和金融。

关于一级开发的利与弊，邹晓云表示，一级开发不用担心后续的土地不卖，开发后会返还给政府，利润率是固定的，相对较低。一级开发的风险在于开发商预付资金，土地应先归还给政府，开发商应在土地售完后归还。

来源：成都新闻网