25亿受让23.7%控股权 正源地产如何玩转国栋建设

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郑源房地产作为大连发展起来的中小房地产企业，其财务实力和交易能力处于中等水平，目前的资本运营刚刚赶上新一轮的楼市调控。其现有的项目资产和投资策略能否缓解监管的影响？在寻求大股东的位置后，郑源地产应该如何应对上市公司郭栋建设(600321，收购)？ 10月19日，郭栋集团以每股7元的价格将其持有的3.58亿股郭栋建设股份转让给郑源房地产，占公司股份总数的23.70%。自10月10日复牌以来，郭栋建工已经从每股4.02元人民币上调了5个交易日的涨停，10月26日收于每股6.80元人民币，涨幅为69%，但仍低于郑源每股7元人民币的收购价格。

郑源房地产作为大连发展起来的中小房地产企业，其财务实力和交易能力处于中等水平，目前的资本运营刚刚赶上新一轮的楼市调控。其现有的项目资产和投资策略能否缓解监管的影响？郑源地产在寻求大股东地位后，应该如何将郭栋变成上市公司？《国家商报》记者近日对郑源地产在中国的几个代表性项目进行了实地考察。

在a股市场，有些人愿意以每股7元的价格购买大股东23.7%的股权，但现在每股的股价只有6.80元。你想买吗？

这支股票是郭栋建设，股票代码600321。

10月8日，郭栋建设的大股东郭栋集团宣布积极向郑源房地产转让3.58亿股，占郭栋建设股本的23.7%，价格为每股7元。自10月10日复牌以来，郭栋建工已经从每股4.02元的价格上调了5个涨停，10月26日收于每股6.80元，涨幅为69%，但仍低于郑源地产7元/股的拟购价格。

谁是郑源房地产？据公开信息，该公司是一家总部位于大连的小型房地产开发商，截至2016年6月30日，总资产138亿元，净资产109亿元。参考数据是《2016年上市房企综合实力榜》，2015年上市房企平均总资产为586.18亿元，平均净资产为157.71亿元。根据《国家商报》的一项调查，郑源房地产无论其财务实力和交易能力都是中等水平。郑源地产在成功谋求大股东地位后，应该如何扮演郭栋的角色来组建这家上市公司，并检验其管理能力？

固定增长不会改变。购买现金控股权

10月19日，郭栋建设宣布，公司已收到控股股东郭栋集团的民事裁定，其中大致陈述了相关申请人向成都市中级人民法院申请解除对郭栋集团部分资产的查封，涉及约3.58亿股无限制股份。

截至公告披露日，郭栋集团持有郭栋建设6.88亿股，占公司总股本的45.53%，仍有3.3亿股(限制性流通股)被冻结，占公司总股本的21.82%。

奇怪的是，上述3.58亿股不受限制的解禁股与10月8日郭栋集团在郭栋建设积极转让给郑源地产的股份数量基本一致。这一举动被资本市场解读为郭栋集团急于按要求解冻其股票。

根据前一份协议的转让公告，上述转让交易的对价约为25亿元，每股成本从最初的4元/股调整到最后的7元/股，溢价为75%。如果上述股权转让最终实施，郑源房地产将持有郭栋建设23.7%的股份，略高于郭栋集团的持股比例，成为郭栋建设的新控股股东。

郭栋集团承诺不以任何方式寻求郭栋建设的控股权和控制权。

《国家商报》记者注意到，今年8月6日，郭栋建设披露了停牌三个月以来重大事件的重组进展情况，显示其计划收购郑源地产旗下京渝大长沙五家房地产公司的绝大部分股份，但收购金额和资产范围尚未敲定。

根据当时的计划，交易模式分为两步，第一步是等价置换上市平台的主要资产，第二步是支付郭栋建设郑源所装载资产的超额价值对价。

9月底，郭栋建设突然宣布重组失败，解释称“主要原因是双方未能就所配售资产的估值和履约承诺条件达成一致，与停牌前相比，资本市场外部环境和行业监管政策发生了变化。”

正是因为重组计划的失败，郑源房地产获得了现金的控股权。

对此，郑源地产告诉《全国商报》记者，“上市是企业发展到一定阶段的战略规划，而郑源地产一直在努力进入资本市场。”

郑源房地产发行40亿债券解渴

根据郑源房地产发布的财务报告，截至2016年6月底，其账面现金为13.07亿元，其中“贷存”质押现金达到8.37亿元。报告期内，郑源房地产一年内的短期贷款和非流动负债总额为32亿元，较去年底的14.9亿元增加约50%。

截至今年6月底，郑源房地产总授信35.03亿元，使用额度32.639亿元，剩余授信余额不足2.4亿元。

据了解，从2016年到2018年，郑源地产启动的项目所需总投资为97.44亿元，其中今年约为51.63亿元。此外，还有计划实施的项目。

由此可见，郑源房地产的流动性并不充裕。因此，今年7月中下旬，郑源房地产在2016年发行了两笔公司债券，总规模为40亿元，每笔20亿元，期限为5年。

从时间上看，郑源地产上述密集发债距离郭栋建工首次披露上述重大资产重组计划还有20多天。

就发债成本而言，郑源房地产的利息成本高于同三级房地产企业，第一期的票面利率为7.3%，第二期为7%。

同期，重庆房地产公司华宇发行了第二批五年期公司债券，规模为27亿元，年息率为5.29%。四川新希望房地产有限公司发行的5年期10亿元公司债券的年息率仅为3.85%。10月13日，金融街(000402，BUY)发行了规模为5亿元的五年期固定利率公司债券产品，年息率低至2.9%。

《国家商报》指出，根据Cree的研究统计，从2015年到今年上半年，50家房地产企业的公司债券平均融资成本为4.95%，期限大多为3-5年。

关于现金流压力，郑源地产回应记者称，今年9月，该公司在上海证券交易所完成了20亿元人民币的私募发行，但记者登陆上海证券交易所官方网站进行详细调查后，并未看到该产品的任何信息。

来源：成都新闻网