正源地产项目起底：旧改遇阻去化不力 再逢调控

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最近，郑源房地产以25亿元人民币收购了郭栋建设(600321，买)的控股权，导致后者的股价大幅飙升。作为该函的债务人，郑源房地产在股权变更报告中表示，计划出售郭栋建设或其子公司的部分资产和业务，或购买或更换资产，以便在下一年进行重组。

这意味着郑源地产未来仍有重组计划。作为在大连发展起来的中小房地产企业，郑源房地产的资本运营刚刚赶上新一轮的楼市调控。其现有的项目资产和投资策略能否缓解监管的影响？

《国家商报》记者对郑源地产在中国的几个有代表性的项目进行了实地考察，发现之前要重组和注入的项目已经从期房变成了现房，一些项目面临着相当大的拆迁压力。

大连超大型工程陷入“拆迁困境”

据悉，郑源房地产目前的土地储备约为208万平方米，主要分布在北京、大连、南京、长沙、重庆、Xi等一、二线城市。

10月18日，国家商报记者来到郑源房地产总部所在地大连。该房地产公司在大连有两个项目，即幸福E家园和吉祥E家园，分别对应大连重工(002204，BUY)起重集团旧厂区和西山社区的搬迁改造项目。

据郑源房地产官方网站报道，怡和拥有70万平方米的土地储备和120万平方米的建筑面积。该项目的土地收购较早，2001年为14万平方米，2002年为58.6万平方米，但土地收购成本仅为8.5亿元左右。由幸福电子家庭项目升级的大连吉祥电子家庭声称其土地面积为160万平方米。

吉祥电子家园位于大连市、开发区和金州区的交界处。记者发现，吉祥电子家园项目中仍有大量房屋未被拆迁。

西山社区116号楼5楼的一名妇女告诉《国家商报》，她在2011年已经搬家，开发商给出的搬迁安排是以1: 1.2的比例更换被搬迁的房屋。因为一开始没有合适的住房，她无法搬迁。今年7月和8月，我联系了搬迁部门，但对方回复说没有钱搬迁。

在大连民信的上诉中心。当地政府相关部门回复称，郑源地产未能按计划实施改造项目，并已多次沟通。

最近，郑源房地产告诉国家商报，具体的搬迁安排是根据公司的分阶段计划进行的。一些“钉子户”以不合理的要求拖延搬迁进程，他们也在积极协调和推进。

今年7月，郭栋建设披露了一项重大资产重组计划，并提议增持股份以购买郑源房地产四家子公司的100%股权，即京华世纪郑源、重庆郑源、重庆润丰源投资、大连海辉和湖南郑源的80%股权，但最终失败。其中，大连海辉是吉祥业相应的开发公司，参与拆迁。

大规模的城市建设一直没有成效

根据郑源房地产的官方网站，除了大连，房地产企业的核心项目也分布在北京、南京、长沙和重庆。截至今年6月底，存货价值约为113.4亿元，比去年年底略微增加约1.2亿元。

据《国家商报》记者深入调查，2015年只有南京商水、商峰获得了预售许可证，而其他大部分城市项目在2013年和2014年获得了预售许可证。

根据数据显示，郑源房地产的金融家族和北京的鼎辉富力(包括郑源广场)已经售罄，北京尚峰商水处于后期销售，大连幸福E家园基本售罄，大连吉祥E家园仅有少量现有房屋出售。

从大连火车站换乘轻轨，大约30公里后，国家商报记者来到大连开发区金马路轻轨站，当他出去的时候，他看到了一个出售郑源吉祥东路旧居的广告

根据方天霞网站的上市数据，大连开发区共有59个待售住宅项目，其中45个为现房销售。记者在现场看到，除了吉祥电子家园外，还有世茂、远洋运输等大型房企也在出售现房，可见销售的难度。

目前，重庆有三个郑源房地产项目。除了近10万平方米的郑源缙云山水外，另外两个项目是22万平方米的郑源富源和1.53万平方米的郑源橡树公园。

据记者调查，郑源橡树园自2013年获得预售证书后就一直在出售，从出售期房转变为出售现有房屋。去年11月，郑源富源取得了第一批预售证书，预售房屋1380套，售出450套，但网上签约数据显示，销售价格下降了13%。

此外，郑源房地产长沙项目位于宁乡开发区，总面积3826亩，规划总建筑面积255万平方米。根据湖南宁乡房地产政府信息网的数据，长沙上峰商水一期规划建筑面积为100万平方米。2014年，它获得了127套的预售资格，但截至今年10月24日，仍有120套可供出售。

大连、重庆、长沙等项目的现状是销售不理想还是跟不上投资资金？郑源房地产告诉《国家商报》记者，这是根据公司的整体日程安排的，是根据业务需要安排的。其中，西山住宅区项目开发将分阶段进行，后续将按计划推出新房。

郑源房地产解释说:“公司未来的收入包括现有住房和大连幸福居、吉祥居等项目，以及后来在重庆、长沙、南京等地的开发建设项目。”公司保留的土地将来可以开发。建筑面积超过300万平方米。”

近年来，房地产行业的毛利率一直在下降，而郑源房地产的营业毛利率去年达到40.89%，与前两年相比略有上升。在一家知名房地产企业的交易员看来，这与该企业较早收购土地和成本较低有关。

去年，郑源房地产的存货周转率仅为0.17倍，低于前两年。此外，房地产企业的财务杠杆率较低。即使毛利率在过去暂时保持不变，去年的净资产收益率也只有4.01%，明显低于行业平均水平。

调控影响南京房地产预售

近日，国家商报记者以买家身份前往南京尚峰商水营业部调查。一位销售人员说，该房地产位于南京最大的山崂山旁边，分五个阶段开发和销售。9月19日，二期工程刚刚推出，共有40多栋别墅，平均价格约为1.6万元/平方米。

受南京调控的影响，该项目尚未取得预售许可证，只能登记意向客户。一位案例销售人员告诉记者，自南京楼市新政以来，游客数量明显减少。

上述案例的销售人员解释说:“崂山周边的房地产价格最低(与南京其他地区相比)，是因为整个崂山地区还没有开发，只有汤泉。我们早些时候占领了这块土地。在2003年和2005年，我们两次接管了这块土地。”

记者走访现场，发现南京上水、上峰周围的公共交通确实不方便。方圆10公里范围内没有轨道交通，距地铁10号线终点玉山路站12公里，乘608路公交车需要一个半多小时，学校、超市和医院都没有配套设施。

根据上述案例销售，日用品商店距离汤泉街很远，汤泉街距离项目4.5公里。如果你想去医院，你应该去30公里外的鼓楼医院江北分院。

来源：成都新闻网