用金融手段筑高楼市资金进入门槛

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我们的记者陆红星

11月28日，上海市住房和城乡建设委员会、中国人民银行上海市分行、上海银监局联合发布《关于促进本市房地产市场稳定、健康、有序发展，进一步完善差别住房信贷政策的通知》(以下简称《通知》)。同日，继今年9月30日出台“天津七条”调控政策后，天津再次出台新的楼市调控政策。中国人民银行天津分行、天津银监局联合下发《关于进一步加强住房信贷政策管理的通知》，决定进一步调整差别化住房信贷政策。

房地产市场监管浪潮死灰复燃的原因

“上海出台新的调控政策的直接原因是上海的房价在一段时间前就已经呈现出回暖的趋势。这表明，以前的控制措施的效果尚未达到预期的效果。”上海财经大学房地产研究所执行主任陈杰在接受《中国经济时报》记者采访时表示。

根据市场监测数据，自10月份推出“上海六条”后，上海市场明显降温，交易量有所下降，但交易价格仍在上涨。10月份，国家统计局的数据显示，上海新建商品房平均交易价格不仅同比上涨37.4%，而且环比上涨0.5%，这表明房价上涨的格局没有得到根本扭转。

在陈杰看来，为了防止大城市的房价反弹，上海和天津出台了更严格的控制措施，以保持一线城市的房价处于高压力之下。

首先，目前，地方政府已将稳定房价列为重中之重，尤其是在房价上涨过快的城市。政府希望该地区能树立一个榜样，同时也想展示一个姿态:它决心降低房价。

其次，上海和天津出台的进一步监管措施是政府反复权衡房价上涨和下跌风险的结果。经过这一轮的房价上涨，房地产市场的风险已经非常大。现在，一线城市需要防范房价继续上涨并引发房地产市场泡沫的风险。此外，今年的宏观经济基本上已成定局，国内生产总值增长目标有望实现，因此没有必要担心楼市调控会对经济造成太多不利影响。

最大的吸引力是“认识房子，认识贷款”

根据通知，自11月29日起，上海居民申请商业贷款购买首套住房时，首付款比例不得低于35%。如果你在上海有一套住房，或者你在上海没有住房但有住房贷款记录的家庭申请商业贷款，首付比例不低于50%；购买非普通自住住房，首付款比例不得低于70%。

“这一轮上海房地产调控，是继国庆后延续‘上海六条’，甚至是前期‘330新政’的基本思路。它以信贷紧缩为基础，以降低杠杆为手段，以建立高门槛的资本进入房地产市场为立足点，并化解金融风险。为了抑制大城市房价的飙升，有必要采取更多的金融手段，从降低杠杆率开始。”陈杰说。

同日，为配合通知，上海市住房公积金管理委员会发布了《关于调整本市住房公积金个人贷款政策的通知》。

在陈杰看来，与过去相比，这种房地产市场监管起到了杀手锏的作用——“认房还贷”，并首次声称要提供全国性的银行系统联网来识别第二套房。这种“组合拳”非常有力。目前，住房总价格如此之高，以至于很少有购房者第一次买房，而且大多数人都在多次换房或买房。“住房和贷款认可”本身屏蔽了大部分购买力。再加上全国范围内的在线订阅，这相当于基本上阻断了上海的购买力。即使非本地家庭符合购买限制条件，他们也需要高首付来购买房子，这比购买限制更大。

“这可能会形成全国性的示威。深圳房地产市场的调控已经认可了住房和贷款，但没有全国性的网上贷款认可。如果调控政策今后进一步升级，一定会得到落实。北京现在只承认住房，不承认贷款。北京可能会等待未来的机会。如果房价回升，北京还将加强调控，并对住房和贷款进行认定，包括国家网上贷款认定。”陈杰强调。

迫使资金从房地产市场回归实体经济

有人认为，在如此严格的调控措施下，楼市将会“冻结”。

陈杰表示，从历史经验来看，房价存在一定惯性，市场预期不会立即逆转。一线城市的房价可能不会立即大幅下跌，还会有一定的滞后期，但房地产市场的交易量在短期内可能会大幅下降。一旦成交量下降，房地产市场的资金流动性就会出现问题。此外，房价的上涨趋势受到抑制。在“买高不买低”的心理作用下，房价的下行压力会很大。特别是对于进入市场的高杠杆投机基金，很有可能出现头寸爆仓。如果这一轮楼市调控持续4到5个月，大多数热点城市的房价可能会大幅下跌。

“房地产市场的未来趋势取决于宏观经济。只要实体经济的基本面没有出现根本性恶化，人民币汇率也没有出现反应失误，中国房地产市场就不太可能崩盘。”陈杰认为。

目前，中小企业面临着激烈的竞争环境。充足的流动性、稳定的供应链和更有效的产业协同尤其重要，特别是对发展机会好但受现金流限制的中小企业而言。

陈杰认为，房地产调控，除了化解房地产市场本身的风险外，可能还有一个决策部门的出发点，那就是迫使资金退出房地产市场，然后回到实体经济。当房价疯狂上涨时，大量资金进入房地产市场，造成实体经济严重失血。例如，从7月到8月，银行贷款基本上是抵押贷款，企业贷款几乎为零。银行有可以发行的抵押贷款，所以他们自然不需要关心实体经济的贷款需求。因此，即使宏观经济下滑，实体经济的融资成本仍然很高。

根据国际信用保险和信用管理服务机构中粮集团发布的《2016年中国企业信用风险报告》，超过80%的受访企业在过去一年中发生了逾期付款，58.1%的受访企业表示，过去一年中逾期付款额有所增加。17.9%的受访者表示，长期(超过3个月)逾期金额已超过企业年收入的5%。

“如果资金不能进入房地产市场，大量的贷款资金就会闲置，那么就有可能重新进入实体经济，降低企业的融资成本。事实上，国庆期间各地楼市调控后，股市立即回暖，表明部分楼市资金开始撤出，进入股市。不过，决策部门可能会觉得，房地产市场的资金还没有提取足够，有必要继续挤出房地产市场的资金，让它们回到实体经济领域。”陈杰说。

来源：成都新闻网