揭秘二线楼市崛起：投资需求是推手

本篇文章3234字，读完约8分钟

过去3月，无论从房地产市场成交量、交易价格还是土地市场指标来看，二线城市都在全国处于领先地位。在交易量方面，21世纪宏观研究院分析了3月份15个典型二线城市新建商品房的交易情况。15个二线城市新增商品房交易面积1825万平方米，比上个月增长160.6%，同比增长96.4%。

过去3月，无论从房地产市场成交量、交易价格还是土地市场指标来看，二线城市都在全国处于领先地位。21世纪宏观研究院认为，二线城市房地产市场的兴起已经脱离了供求基本面，房地产投资需求已经成为拉动市场热度和价格上涨的重要驱动力，并将直接加剧二线城市的房地产市场风险，因此迫切需要出台抑制性的房地产市场监管政策。

过去3月，二线城市的房地产市场表现无疑是最引人注目的。

无论从楼市成交量、交易价格，还是土地市场的多项指标来看，二线城市都在涌向全国。

21世纪宏观研究院通过梳理数据和实际调查发现，二线城市房地产市场的兴起已经脱离了供求基本面，房地产投资需求已经成为拉动市场热度和价格上涨的重要驱动力，并将直接加剧二线城市的房地产市场风险，因此迫切需要出台禁止性的房地产市场监管政策。

房东经常领导二级房地产市场

随着深圳和上海房地产市场的疯狂崛起，二线城市已经成为取代一线城市的重要区域。

21世纪宏观研究院认为，在现有的政策和货币环境下，二线城市将继续短期的市场上涨。主要原因是二线城市的房地产市场在数量和价格上都有所上升，领先全国；土地市场很热，经常出现地王。

根据中国指数研究院的100个城市房价数据，3月份100个城市中房价上涨的城市数量为60个，其中二线城市涨幅居前，涨幅最高的十个城市是东莞、惠州、苏州、昆山、上海、中山、合肥、深圳、保定和南京。

具体而言，东莞和惠州环比上涨超过6%，苏州、昆山和上海上涨5%至6%，中山、合肥、深圳、保定和南京上涨3%至5%。

在交易量方面，21世纪宏观研究院分析了3月份15个典型二线城市新建商品房的交易情况。15个二线城市新增商品房交易面积1825万平方米，比上个月增长160.6%，同比增长96.4%。

从平均楼面价格和土地市场来看，二线城市3月份的平均楼面价格为每平方米2032元，比上个月增长36%，比去年同期增长104%。

土地王也是反映房地产市场和土地市场受欢迎程度的一个重要指标，二线城市在过去一个季度也经常刷土地王。2016年1月至3月，中国前20名城市的总营业额为2767.1亿元，同比增长14%，起点约为58亿元。一线城市转让费总额为605亿元，同比大幅下降。北京和上海同比下降超过30%，除广州外，其他城市的排名都有所下降；二线城市占据半数以上的席位，其中8个城市同比增长100%以上，南京和杭州位居前两位，转让费分别为333.2亿元和238.6亿元。

高房价和地王经常出现在二线城市的一个重要原因是，房地产企业已经开始抢占土地。据中原地产研究部统计，基准房地产企业一季度征地总量为1187.3亿元，比2015年一季度的1016亿元增长16.8%。

为什么二线城市很热

21世纪宏观研究院认为，信贷政策的放松、持续利好的新楼市政策、购房门槛的逐步降低以及房地产投资属性的强化是二线城市崛起的根本原因。此外，一线城市受到限制性措施挤压的投资需求和城市“虹吸效应”吸收的资本也是二线城市房地产市场崛起的重要条件。

首先，经过2015年多轮货币信贷政策调整，信贷已全面放松，购房优惠信贷目前正处于最佳窗口期。

今年1月，新增人民币贷款达到2.51万亿元，单月信贷供应创历史新高，同比增长1.04万亿元，比2009年1月“4万亿”刺激政策期间新增信贷1.62万亿元多出8900亿元。个人贷款增加的绝对主力也在中长期，房地产抵押贷款大幅增加。

其次，股市不断恶化，新兴产业在等待，巨额热钱无处可去，房地产投资的资产得到加强。

2015年股市崩盘后，大量资金进入房地产市场。与其他领域的投资相比，一、二线城市的资产质量相对较高。此外，自2015年以来，国家提倡住房消费，并频繁推出新政策，房地产的投资属性得到加强，成为股市、债市等金融渠道失灵时退市的最佳场所。

杭州、宁波、合肥、南昌、福州和厦门等二线城市的库存已连续四个月逐月下降，这使得市场很容易被鼓励上涨。

根据21世纪宏观研究院的数据，一、二线城市的银行抵押贷款受到银行的青睐，银行在执行上也更加宽松。

第三，有利于二线城市的新政策已经重复实施，这促进了住房消费，提振了房地产市场。

在中国房地产去库存的基调下，扶持政策频频出现，这实际上提振了二线重点城市的人气。

以货币信贷宽松政策为例，经过2015年几轮货币信贷政策调整，2016年2月2日，中国人民银行和中国银行(报价601988，BUY)行业监督管理委员会发布了《关于调整个人住房贷款政策的通知》。在未实施“限购”措施的城市，首套商业贷款的最低首付比例可上浮5个百分点至20%，第二套商业贷款的首付比例可上浮5个百分点至20%。

2月底，央行再次将RRR利率下调0.5个百分点，为信贷需求的增长提供了一个更加宽松的环境。一线城市被排除在优惠政策之外，而二线城市仍享受着新的国家去库存政策的政策红利。

最后，一线限制性政策和高房价挤出了一些需求，并转移到二线城市。同时，城市的虹吸效应使得更多的资金从三、四线城市流入一、二线城市。

此外，21世纪宏观研究院还发现，二线城市的城市竞争力和居住环境正在不断增强。根据全球城市化的经验，大城市聚集人口是城市化的必然选择。目前，一线城市正在采取各种限制性措施，提高人口进入门槛，推动人口外流。如果目前大城市仍是城市发展的重点，那么二线城市将很快成为未来发展的重点。

与一线城市相比，二线城市仍处于较低的发展阶段，将在城市化、产业转移、农业人口向城市人口转化中发挥越来越重要的作用，并将逐步承载越来越多的资源。

上升的推动力是投资需求

21世纪宏观研究院认为，虽然热门二线城市的潜力越来越受到市场各方的关注，二线城市对空的崛起有一定的刚性，但这一轮二线城市的快速崛起已经偏离了供需基本面。房地产投资需求已成为拉动市场热度和价格上涨的重要驱动力，也将直接推高二线城市的房地产市场风险。

影响房地产供求关系的基本因素主要取决于三个因素:经济基本面、人口增长率和城市化率。

新型城镇化带来的迫切需求是支撑未来房地产发展的基本支撑，而产业和人口的引入也是衡量一个城市的房地产未来能否持续稳步上升的关键。

以3月份领导全国的南京为例。“十一五”期间，南京市国内生产总值平均增长率为14.8%；“十二五”期间约11%；根据官方文件，第十三个五年计划应该保证8%。

除了经济增长放缓之外，南京的人口增长率和城市化率将逐渐放缓，空时期将进一步下降。根据南京房地产交易网的数据，2015年南京新房成交量为115，500套。据南京市统计局统计，截至2015年底，南京市常住人口已达823.59万人，比2010年增长22.83万人，年均增长4.6万人。根据一个四人套房的数据，移民每年需要大约12，000套住房。按照这个速度，根据每年移民的住房需求，消化2015年售出的新房需要10年时间。

21世纪宏观研究院认为，在当前的政策环境和供求关系下，短期内，二线城市空.仍将有一定的增长人口净流入、gdp增速超过全国平均水平、商品房销售周期健康的二线城市将迎来更加明显的上升。

然而，21世纪宏观研究院认为，第二季度，在相对严格的政策环境下，热点城市的数量和价格将出现一定程度的修正。

在这一轮热点城市的推动下，一些库存较大的二三线城市的住宅市场也出现了增长。随着货币化安置、补贴、减税和免税等去库存化政策的影响逐渐显现，该行业将面临新一轮的市场机遇。

今后，二三线城市将陆续出台进城农民工去库存政策，支持地方财政、税收和信贷政策的宽松窗口期，提高需求，增加一些人口和经济占主导地位的二线城市的潜在市场机会。

来源：成都新闻网