“营改增”助力三四线楼市去库存

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从5月1日起，营地改革试点全面启动，房地产业和建筑业被纳入试点范围。根据昨天公布的营改加的最新实施细则，建筑业和房地产业的税率为11%。虽然税率高于以前的5%营业税，但由于土地成本和建筑安装成本都包含在扣除项目中，实际应纳税额较营业税有较大幅度的降低，房屋企业的实际税负可能不会增加。

据行业分析人士称，该营地的改革将有助于三、四线城市的低利润住房企业减轻负担，并为当地减少库存的空房提供更大的降价空间。此外，扣除房地产投资将鼓励企业投资、购买和持有商业地产，这对商业地产市场是一个很大的好处。

土地成本被列为扣除项目

对于房地产开发企业，无论是出售房地产还是出租房地产，原来适用的营业税税率为5%，现在一般纳税人的产品税税率为11%。税负是否增加取决于进项税的扣除。对房地产企业影响最大的“营改增”规定之一是附件二《营业税改征增值税试点有关事项的规定》:“房地产企业扣除取得的总价和价外费用”。在土地转让时支付给政府部门的土地价格之后的余额是销售。”将土地成本作为扣除项目将有助于住房企业降低税费。

对于房地产开发企业来说，土地成本一般占总成本的比例很高。土地成本是否可以扣除以及如何扣除是近年来业界关注的内容。该政策规定土地出让时的地价直接作为销售的抵扣项目，有效避免了抵扣凭证的问题。

但是，土地成本的具体扣除方法并不明确。由于房地产企业的特殊性，一个项目的销售可以分成几个批次，持续几个月甚至几年。无论土地成本是在一个月内一次性扣除，还是按月分摊，都需要等待后续政策的进一步明确。

此外，对于目前在建房屋企业并购中的转让，规则规定:“2016年5月1日以后取得的房地产，在会计系统中按固定资产入账，或者2016年5月1日以后取得的房地产。对于建设项目，自取得之日起两年内从销项税额中扣除进项税额，第一年扣除比例为60%，第二年为40%。”

在一定的产品税下，房地产开发企业的税负取决于进项税额的扣除。《劳改营改革细则》明确规定，客运服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务不得抵扣税款。其中，贷款服务对房地产企业影响很大，也是以前房企关注的焦点之一。规定明确:“纳税人接受贷款服务，向贷款人支付与贷款直接相关的投融资咨询费、手续费、咨询费等费用，进项税额不得从销项税额中扣除。”业内人士表示，与贷款融资相关的进项税无法抵扣，这可能会大大增加房地产企业对税负的预期。

此外，在房地产开发企业成本中占很大比例的各种费用在政策中没有单独规定，并且由于无法获得符合要求的扣除证明而无法扣除。

有利于房地产市场去库存化

“营改增有利于规范和提高房地产企业财税管理水平，完善房地产企业增值税抵扣链。还可以激发房屋企业建造精装房的积极性，通过增加建安成本的抵扣来减轻税收负担。”一家房地产公司的负责人告诉记者。

白城税务咨询有限公司总经理董华告诉记者，税收和税率的变化对不同的企业甚至不同的项目有不同的影响。一般来说，高利润项目会增加税收负担，而低利润项目可能会减轻税收负担。这在一定程度上有助于库存大、去库存困难、利润相对微薄的三、四线城市的开发商减轻税负，从而为这些开发商提供更大的空空间降价，有利于三、四线城市的去库存化。对于北京、上海等地一些土地储备时间长、征地成本低的房地产企业来说，利润越丰厚，税负就越重。

值得注意的是，细则明确规定，2016年5月1日以后收购的房地产或在建的房地产项目，从收购之日起两年内也可以从销项税额中扣除，扣除比例第一年为60%，第二年为40%，包括直接购买、捐赠、投资、自建和偿还债务等方式收购的房地产。房地产投资被纳入扣除范围，这将鼓励企业投资、购买和持有商业房地产，这对商业房地产市场是一个很大的好处。

瑞意德中国商业地产研究中心总经理崔崇彦表示，改革阵营后，原商业二手房销售的税负预计将下降2-3个百分点；然而，对于企业来说，扣除办公用品的增值税是非常重要的。未来，企业可以通过持有房地产有效地减轻负担，并产生多元化的收入结构。这将有助于减少城市中出售的房产的总库存。

来源：成都新闻网