金辉股份毛利率3年下滑近四成 存货激增加大业绩负担

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惠今股份将成为6年内首家在a股市场上市的房地产企业，这标志着房企放松了在a股市场的融资。然而，该公司近年来不稳定的业绩和库存的快速增长可能会影响其ipo进程

投资者新闻记者李？

2016年，房地产企业的ipo迎来了新的曙光。

自2010年以来，房地产企业的首次公开募股已经暂停，像绿地控股(600606)这样的房地产公司只能通过借壳上市。然而，这种局面在2016年1月29日被打破，主要从事房地产开发的惠今股票突然出现在中国证监会网站的首次公开募股(ipo)名单上，这也意味着对房地产企业a股IPO的限制开始放松。

在此次ipo中，该公司计划登陆上海证券交易所，并计划筹集60亿元人民币建设四个开发项目，包括重庆的金辉市和苏州的优步花园。不过，《投资者新闻》记者也注意到，惠今股票近年来的表现并不稳定。2014年，归母净利润同比下降8.6%；此外，公司的业务主要集中在二三线城市，存货量较大，未来可能会有滞销的房地产销售。公司毛利率同比下降似乎也预示着二三线城市的房地产销售将进入调整期。

为了帮助投资者更好地了解公司目前的经营状况，《投资者新闻》记者向公司发送了采访提纲，并致电相关负责人，最近收到了公司对相关问题的回复。

土地收购的高成本导致了业绩的下降

这是惠今股份在2014年将面临的一个重要问题。

风能数据显示，2014年，惠今股份的营业收入同比增长19.5%，但归母公司的净利润同比下降8.6%。公司利润没有上升而是下降的原因是什么？

对此，该公司在接受采访时表示:“随着土地分红的逐步释放，国内房地产企业的销售利润总体上有下降趋势，但该公司2013年和2014年的净销售利润率仍高于风信息显示的同行。上市公司的平均价值在行业中具有很强的竞争力。”

“此外，由于2014年一些首批新入驻城市的项目被结转，作为品牌推广的前期项目，整体利润贡献率略低。目前，随着全国布局的完成，公司将重点深化现有城市，品牌效应和规模效益将促进项目利润水平的稳步增长，这将成为公司未来业绩的有力保证。”

《投资者新闻》记者指出，业绩下滑与公司毛利率下降不无关系。2013-2015年第三季度，这一数字分别为41%、33%和25%，三年内下降了近40%。对此，公司在招股说明书中也表示，毛利率下降与土地成本上升有关，近年来土地收购成本持续上升。

与此同时，记者注意到，该公司官方网站宣布，去年12月刚刚以10.1亿元(16000元/平方米)的价格赢得了南京江宁区的土地之王。这是否表示该公司日后会采取高成本的土地收购策略，而相应的毛利会维持在低水平？

“该公司2013年的毛利率远高于行业平均水平。2014年后，由于公司的项目土地成本趋于市场平均水平，公司的毛利率也趋于行业水平。”惠今有限公司表示，“随着公司全国布局基本完成，公司的征地策略仍坚持深化城市，投资项目已通过严格的财务指标进行衡量，以确保更高的投资回报。南京江宁区土地的收购，结合近期长三角二级市场房价的增长趋势，通过公司的财务指标进行预测，虽然有一定的溢价，但未来会给公司带来可观的项目收入。同时，长三角地区也是国内主流开发商的重点参与区域，未来空升值空间非常大

库存增长太快，不能保持警惕

与公司经营密切相关的另一个重要指标是库存，特别是当公司业绩低迷时，库存的增长往往会拖累净利润的增长。

以惠今为例，2015年前三季度公司存货账面价值为252亿元，占总资产的61%。仅存货跌价准备余额就达7.5亿元，对公司净利润(同期净利润为8.2亿元)影响明显。

在如此高的库存比率下，再融资和开发房地产会进一步增加库存吗？公司消化存货的计划是什么？

惠今股份表示:“库存的增加显示了公司规模的扩大和土地储备的逐年增加；此外，同行业存货占总资产的平均比例为62.1%，公司存货比例在合理范围内。大多数房地产公司的销售都是以预售的形式进行的。由于预售房屋尚未达到竣工交付的结转条件，其成本仍反映在财务报表的存货中。”

“公司存货跌价准备是指存货成本与其可变现净值之间的差额。本公司通过定期测试确定存货可能存在的折旧风险，并计提相应的折旧，以谨慎反映本公司真实的资产质量。当然，对于重点城市，公司将通过加强品牌推广和制定有特色的营销计划，进一步提高现有房地产的淘汰率。”

库存增长可能与公司在二三线城市的主要房地产业务有关。对此，业内人士表示:2015~2016年，国内楼市将出现分化，一线楼市将走强，二、三线、四线城市将进入调整期。这会对公司未来的业绩产生不利影响吗？鉴于这种情况，公司计划如何改进？

惠今股份表示:“目前，公司实施完善的土地储备战略，稳步布局北京、上海等一线城市，使之比二线核心城市和区域性中心城市更大更好，尤其是福州和上海。公司总部设在二三线城市，已运营五年多，熟悉市场和区域价值分布。同时，在选择投资项目时，公司始终坚持稳健的投资策略，所有一线、二线和三线城市都严格执行财务指标的计算。在一线城市，公司着眼于未来升值空房；在二线和三线城市，公司专注于成熟和稀缺地区，以确保安全边界。因此，即使房地产市场出现两极分化，也不会对公司未来的业绩产生负面影响。”■

来源：成都新闻网