百余城市出招“去库存” 下一步还有哪些发力点？

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在2月初降低了非限购城市的首付比例后，财政部和其他三个部门最近发布了一份调整房地产交易税的文件...自去年以来，中央政府不断出台政策促进“去库存化”，包括山东、江西、甘肃和海南在内的20多个省市的100多个城市也从供需两方面大力推行“去库存化”政策。据专家分析，这些政策在短期内将大大有利于房地产市场的去库存化，但在中长期内，需要做好产城一体化、户籍制度改革等工作，以释放更多需求。

哪些区域“移动”最多

易居房地产研究所智库中心主任严跃进表示，从实施去库存政策的地方来看，二线城市的比例约为5%，三线和四线城市的比例高达95%。从区域分布来看，中心城市最多，占一半以上；西部第二，约占40%；山东省是东部唯一的省份。有政策的省市和库存高的地区有高度的重叠。“目前，大多数三、四线城市的商品房压力相对较大，房价压力也较大。”

专家分析和记者调查发现，各地去库存的“伎俩”虽然有相同点和不同点，但主要可以分为以下五类:

[诀窍1:利用公积金杠杆]

目前，推广异地贷款、增加贷款额度、延长贷款期限、放宽提款条件已成为各地新公积金政策的“标准”。江西、甘肃等省在全省推行公积金贷款“一体化”政策。许多省份表示将扩大住房公积金的覆盖面，四川省表示今年将积极推进城镇稳定就业新市民住房公积金的覆盖面，湖北省探索建立健全城镇和农村住房公积金制度。

[技巧2:减少税费]

许多政府已经采取了诸如减税、契税补贴等措施。减轻买家的负担，提高他们的购买力。甘肃省已将住房转让费整体下调了33%。宁夏居民购买契税税率超过1%的住房交易部分由地方财政补贴。新疆根据公积金贷款利率计算商业个人住房贷款利率...

同时，许多地方也对房地产企业实施了减税优惠。南昌市全面降低房地产开发企业销售未完成产品的应税毛利率；宁夏将简化、合并和下放房地产行政审批，改革收费方式。

[诀窍3:鼓励农民工在城市买房]

山东将对在城市购房的农民给予契税补贴、税费减免、贷款利息补贴、物业费补贴等政策；甘肃省加大了户籍制度改革力度，让城市新居民享受购房和租房政策，并扩大住房公积金制度的覆盖面。

[绝招4:打开商品房和经济适用房的通道]

甘肃计划今年从现有商品房中回购4.6万套经济适用房中的3.3万套。福建等省已明确表示，他们不会新建公共租赁住房；安徽等省要求货币化安置比例不低于50%，山西要求商品房存量大的城市达到80%以上。河南省出台了一项新政策，探索“同时出租和出售”，规定在出租一定年限后，公共租赁住房的承租人可以选择申请直接购买已出租的公共租赁住房。

[诀窍5:实施房地产供应方改革]

山东、海南等省已探索将空海景客房和山景客房改造成控股物业，如分时度假酒店、养老健康地产和家庭式短租客房；符合条件的非住宅存量将转化为中小学和幼儿园、电商房、城市工业地产等。

一些省份严格控制土地数量，提高开发门槛。宁夏将不对闲置面积超过批准总面积10%的地区增加土地利用指标；江西提议对未能履行去库存和稳定市场责任的市县进行约谈并追究责任。

“组合拳”有什么作用

仲量联行分析师认为，地方政府已相继出台政策提高购房者的负担能力，这将在短期内极大地有利于房地产市场的去库存化。

今年春节期间，在福州东区的一个房地产销售部门，记者遇到了来自福州郊区长乐县的“购房团”。“通常大家都赶着去上海、北京等地，趁着春节假期来福州看看，想买套房子。”正在看房的周先生告诉记者。

然而，记者也注意到，在一些三、四线城市，回家买房并不像预期的那样受欢迎。85后农民工孙潇(音译)说:“在烟台，一套新房子的平均价格是6000元左右，而他的月收入只有3000元左右。如果你买一套80平方米的房子，包括税金和首付款，大约要花48万元。我需要一次性支付近15万元。这是我四年多的工资。”

山东省淄博市从事房地产行业的王经理说:“春节期间我只接待了三位顾客。很多人预计房地产市场会有利好政策，观望情绪相对较重。”

中原地产研究部高级经理卢文喜表示，各地推出的去库存化组合拳给市场带来了良好的预期，但效果仍需政策的具体落实。

还有什么其他力量

至于如何更有效地推动“去库存化”，业内人士认为，从中长期来看，三、四线城市的地方政府应该在生产城市整合和户籍制度改革方面下大力气。

最近，记者从很多地方的调查中了解到，很多城市都有关于公积金贷款连续缴存的规定，但这些规定在实际操作中对于工作不稳定的农民工来说并不困难。

来自四川的新一代农民工梁波(音译)表示:“我们流动性太大，所以我们不得不在这个工地付款，但我们不必在另一个工地付款。即使我们在另一个建筑工地付款，也会有一段时间间隔，我们不能继续。换个城市更麻烦。节约储金账户不仅需要周转，而且确定时间延续的标准也不同。”

首付比例下调后，在上海工作的农民工罗旭辉(音译)想回老家安徽买套房子。“问题是在县城很难找到月薪几千元的稳定工作，收入也不稳定。你怎么敢借几十年的钱？”

中国指数研究院常务副院长黄宇表示，要加快产业结构调整，引进新产业，大力发展第三产业，为城市带来更多就业机会，并产生大规模的购房需求。小城市应结合自身特点和资源优势，明确城市定位，主动承接区域中心城市的产业转移，提升人口吸附能力。

“政策要与市场相结合，实行户籍制度改革，真正推进农民工的城市化和市民化进程。这是推动未来住房等城市消费的最重要引擎。”国家发展和改革委员会城镇中心主任李铁说。(新华社)

来源：成都新闻网