中国大多数城市将进入去库存时代

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在证券公司时代，资产管理已经成为业界的一个热点。在“2016中国房地产资产管理生态链会议”上，业内人士认为，前一轮房地产机会已被少数企业和少数城市垄断，未来中国大部分城市将进入去库存和微利时代。资产管理是下一轮中国房地产的真正机遇。特别是，中国的股票资产或囤积一个巨大的市场值得特别关注。由资本、资产和资产管理者形成的新生态链将是未来城市面临的主要产业。

易居中国首席执行官丁祖昱指出，前十名中有四个一线城市，即北京和深圳。上海前十个月商品房销售额已超过5000亿元，居全国首位；其次是北京，销售额达到3700亿；广州和深圳分别排名第七和第八。其中，广州嘉佛山销售额为4000亿，超过北京；深圳加上东莞和惠州也是4000亿；北京加北京的销售额是5000亿元。“到今年年底，全国商品房销售额约为10万亿元。北方的四个城市，广州和深圳及其周边地区到年底可能达到2万亿元。2万亿元的市场集中度是20%，高于企业。”丁祖昱说，中国房地产未来的发展是这十几个城市，前四个城市占20%，前12个城市占整个中国房地产市场容量的50%。

“今天，恒大、万科、碧桂园三大地产公司的销售额达到1.1万亿，市场集中度为11%。”丁祖昱表示，三家企业都公布了1万亿元的目标，这一目标有可能在三年内完成。如果实现，这三家企业将占整个中国房地产市场的30%。届时，1000亿元将成为主流房地产企业的门槛，近20家房地产企业将超过1000亿元，因此前20家房地产企业可能占中国房地产总产能的50%。

丁祖昱认为，未来做房地产开发是不合理的，因为前20名垄断了50%的市场，而12个城市占了全国总容量的50%。前一轮的机会被几家企业和几个城市垄断了。未来中国的大多数城市将会进入去库存和微利时代。资产管理可能是下一轮中国房地产的真正机会。

“如今，房价最高的城市可以进行资产管理，而上海、深圳和北京、广州和杭州只能勉强做到这一点。如果没有空溢价，资产管理将面临巨大压力。回顾过去，假设它可以在上海、深圳和北京布局，今天保留更多资产可能比出售资产更好。在过去的五年里，只要你不卖房子，你就是今天中国最富有的人。这就是资产管理。”丁祖昱说。

优科工厂和共享国际的创始人毛大庆也认为，如果传统的房地产游戏不能玩，就不会玩。如果你不玩，并不意味着这个行业不能玩，但这个行业已经重新开始，它只能重生。也许这是一个大金矿。

“当前的房地产市场面临着房地产从量变到质变的问题，一个从销售红利到服务利润的过程，一个都市圈的过程。股票资产是每个人都必须关注的问题。”毛大庆说，中国房地产业在过去20年的快速发展中积累了156万亿的股票资产。在这些存量资产中可以挖掘的未来房地产的价值是巨大的。我相信，如果中国的实体经济能够复苏，中国股票资产的春天迟早会到来，其中有一个巨大的囤积市场。在未来，什么内容，如何操作和什么模式将被用来填补这些建成的房子，使他们更有价值？资本、资产和资产管理者将形成一条新的生态链，这是城市未来将面临的一个非常重要的工业领域。

高河资本董事长苏欣也认为，在现有的政策环境和市场环境下，房地产行业高利润、高杠杆、高周转率的传统发展模式是不可持续的，下一个房地产行业可能是服务业模式。

来源：成都新闻网