调控加码楼市入秋 房地产再拼投后管理

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在即将到来的2016年，中国的房地产市场经历了“两天的冰与火”:年初以来，一些大中城市的销售变得更加火爆，房价已经走出了前三个季度的一波快速上涨；从10月到11月，许多大中城市继续出台限购、限贷等措施，市场迅速降温，季节一夜之间就变了。

在持续调控下，市场将降温，未来房地产市场将迎来一个调整期，这将对主要房企的融资能力和去投资能力提出新的考验。业界更注重房地产的投资后管理能力，“科学运作”和“投资后管理”的概念被反复提及。专门从事房地产投资后管理的资产管理公司中融汇成认为，投资后管理是检验房地产项目管理水平的关键因素。

房地产市场的监管继续升级

继10月份在22个城市大力推行房地产调控政策后，深圳、武汉、杭州和福州的调控政策在11月中旬再次升级:深圳、杭州和武汉收紧公积金贷款政策，提高首付比例，深圳和福州暂停发行第三套房。公积金贷款；随着武汉市对非本地户籍购房限制的增加，需要提供连续两年以上的社保或税务证明，首付比例也有所提高。

11月28日，上海和天津紧急出台了信贷紧缩政策，尤其是在上海。第一套房首付比例提高到35%，第二套房“认房认贷”，同时抑制了改善和提高的需求；天津第一套房首付款已提高至30%(六区第一家庭首付款40%，其他城市武清区首付款40%)，第二套房首付款40%，这与天津近期地价和房价快速上涨有关。

专家认为，对热点城市的密集调控仍在继续，紧缩政策的空效应仍然很大，房价不稳定，调控无休无止。与此同时，许多地方明确规定，新房的备案价格将零增长。

根据住房和城乡建设部10月发布的《关于进一步规范房地产开发企业经营行为、维护房地产市场秩序的通知》，明确界定了房地产开发企业9种不正当经营行为:一是误导、欺诈、投机，包括发布虚假信息和广告、捏造或散布谣言等。；二是非法销售，包括无预售许可证销售商品房、变相收取定金和订金、囤积房产等。同时，要求各地严肃查处散布谣言、扰乱房地产市场秩序的违法行为，保护消费者合法权益，促进房地产市场稳定健康发展。

一个多月后，深圳、北京、上海等地在全市范围内开展了大规模的房地产行业违法专项整治统一执法行动，并对出售的房地产进行了突击检查。大多数房地产企业都开展了自查行动，更换明显违反新《广告法》的广告，删除敏感词，删除在各种平台上发布的违反《广告法》的软文章。

受限制城市的交易量下降

市场已经明显降温

本轮房地产市场调控主要是从限购、贷款、土地供应、市场监管等方面进行的。，体现了城市治理的分类调控原则，旨在严格控制房价的过度上涨。根据市场数据，本轮房地产调控政策可谓立竿见影。各地楼市普遍由热转冷，一线城市成交量萎缩，基本达到控制房价的效果。在二线城市，根据不同的地方政策，交易量首先缩水。

11月，审评委监测到，57%的重点城市的营业额环比下降了30%以上，甚至有些城市同比和环比下降了50%以上。

其中，28个重点城市11月份商品房交易量同比下降18%，同比下降2%。一线城市交易量分别下降35%和33%；二线和三线城市整体跌幅较大，涨幅较小。24个主要城市的商品房环比下降16%，同比上升4%。超过70%的城市交易量环比下降。值得注意的是，在有监管政策的城市中，只有武汉、南宁、郑州和福州这四个城市的营业额出现环比增长(数据来源:cric2016)。

国家统计局发言人毛胜勇12月13日表示，从10月和11月的房地产价格数据来看，调控应该说已经取得了初步成效。

管理层强化房地产金融监管政策

10月28日召开的中央政治局会议提出，要坚持稳健的货币政策，在保持合理充裕的流动性的同时，注重抑制资产泡沫，防范经济金融风险。10月21日，银监会召开三季度经济金融形势分析会，要求严格控制房地产金融业务风险，严格执行房地产贷款业务监管要求和控制政策；审慎开展房地产代理和房屋企业相关业务；规范各类贷款业务管理，禁止非法发放或挪用信贷资金进入房地产领域；加强理财资金的投资管理，禁止银行理财资金违规进入房地产领域；加强房地产信托业务的合规管理。

11月4日，中国保监会发布《关于开展以房地产为基础资产的房地产投资和金融产品投资自查的通知》，加大对保险业房地产投资状况的调查力度，并计划规范保险资金的房地产投资行为，防范投资运营风险。11月11日，国家发展和改革委员会发布了《关于在企业债券审核中实施房地产调控政策的意见》，要求严格限制房地产开发企业为商业房地产项目发行企业债券。从政策方向来看，相关监管部门已经明确收紧了商业地产开发的融资。

“科学运作”与“投资后管理”

成为专家建议的关键词

随着各地限购政策的出台，评估现有项目的销售情况和拆迁速度已成为各大房企的当务之急，而“科学运作”和“投资后管理”等概念也多次被提及。中融汇成是一家资产管理公司，积累了2000多亿元的投融资资金，直接参与了100多万平方米房地产项目的开发。其内部负责人认为，目前不同地区的房地产市场形势严重分化，市场结构明显不同。“以城治国”是一种科学有效的手段，房地产市场将迎来一个调整期，应更加注重科学的经营管理。

“以前，很多机构认为项目资金到位后，项目已经完成了80%。现在，大家逐渐意识到这只是开始——投资后管理水平才是真正的决定性因素。”上述负责人认为，“投资后管理可以大大降低企业的试错成本。以中融汇成为例，通过尽职调查、审计访问、咨询策划等服务，帮助金融机构检查自身不足；同时，通过内部直接投资团队，中融汇成还可以开发或处置房地产项目，对不良资产进行资产并购、重组、融资或再融资服务。”

随着热点城市分类监管和精确政策的出台，全国房地产金融监管的加强和房地产市场秩序的进一步规范，预计热点城市的房地产市场将继续呈现稳定的成交量减少格局，全国房地产市场将趋于理性。

来源：成都新闻网