建立楼市长效机制的路径选择

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在2017年经济工作部署中，中央经济工作会议提出要加快研究建立符合国情和市场规律的房地产基本制度和长效机制。事实上，自今年年初以来，社会各界一直强烈呼吁建立房地产的长期机制。年初，房地产市场政策的基调是“去库存化”。今年下半年，房价飙升，资产泡沫在热点城市蔓延，因此我们不得不重启短期和即时的“突然刹车”措施，如限制购买和贷款。从短期来看，关注需求方具有显著的监管效果，但这是房地产市场需求和资本有限的结果。火热的房地产市场“勉强降温”，但“内部火灾”并没有消除。

基于对金融风险考虑的“一刀切”的监管，是两害相权取其轻的无奈之举。在房地产市场分化的背景下，带有浓厚行政色彩的“一刀切”的调控抑制了购房的合理需求，导致房地产市场在短期内迅速下滑。房地产市场的过度繁荣不仅对实体资本产生“虹吸效应”，而且还会继续扭曲经济结构。通过“金融加速器”效应，它迫使货币投入和货币乘数上升，资产泡沫预计将加剧，本币内外贬值预期上升，并存在对系统性风险的担忧。因此，房地产市场的长效机制需要被“打破”，无论是消除行业本身的弊端，还是克服房地产市场对金融风险、地方金融和经济转型的约束。

论“内涵”与“外延”

关于房地产长效机制，2013年3月27日国务院常务会议提出:“要继续做好房地产市场监管工作，加快建立房地产稳定健康发展的长效机制，加强保障性安居工程建设。”2015年4月30日，中央政治局会议提出，要改善市场环境，盘活存量资产，建立房地产健康发展的长效机制。然而，长期机制的内涵和外延已被广泛讨论，但并不集中。有人把调控的长期机制等同于房地产的长期机制。例如，2014年3月发布的《国家新型城镇化规划(2014-2020)》提出“完善房地产市场调控的长效机制”。

基于房地产市场与中央和地方政府、财税体制、经济和金融的关系，一方面，长效机制是指房地产业自身健康发展的制度建设，如增加大城市的土地供应，提高房地产开发行业的集中度，将住房归还给居民；另一方面，它还包括调控的长效机制，如如何实现“城市政策”，区分合理需求和投机需求，如何引导需求转移；此外，它还包括一套稳定的制度体系，以促进工业、经济和金融的协调发展，如公共服务均等化和房地产市场的协调促进，房地产税制改革应考虑财政和税收制度改革，理顺中央和地方政府之间的关系，并促进新的城市化(户籍制度、土地制度、社会保障制度等)。)和房地产市场的健康发展。

笔者认为，房地产长效机制的构建可以从产业、监管和宏观三个角度进行分析。结合重点和关注点，从产业角度考虑的长效机制可以从盘活现有土地、建立基本住房保障制度、促进并购、发展租赁市场等方面考虑；调控视角下的长效机制可以从推进房地产数据网络化、扩大房产税征收试点、建立政策性住房金融等方面考虑；宏观长效机制可以从以下几个方面来考虑:促进政府间财权的划分，重构上、下政府的绩效评估，改革房地产税制，实现公共服务均等化，统一登记房地产。

环境约束与路径选择

上述各个方面都存在一定的不确定性，如何时启动、具体内容、实施路径、配套改革、效果和风险等。上述长效机制本身面临诸多障碍(如房地产统一登记)、过早(如房产税)、或相互制约(财税改革、政府间关系和房产税、完善住房保障制度)。

经济增长和改革，以及房地产长效机制的构建，必须在现有框架下确定其路径。根据中央经济工作会议明确提出的“系统协同推进改革”的原则，笔者认为“以改革为重点”的基础制度建设，特别是金融监管体系和市场秩序的重建，以及“以稳定为重点”的大城市现有土地的振兴，将成为中长期机制建设的重点内容。

让资金回到原来的来源

在这轮楼市调控中，行政干预再次启动，需求方“增持”的原因是市场失灵迫使政府干预加强。自今年年初以来，实体利润有所下降，“资产短缺”的预期很强。由于金融监管空怀特和模糊的交织，旨在稳定经济和促进转型的宽松货币已被异化为资产配置“增加杠杆”的盛宴。基于控制系统性风险的考虑，我们不得不再次牺牲行政干预来纠正市场失灵。然而，监管只是暂时抑制了一些需求和流动性，热点城市的人口流入在未来不会改变，因此“资产短缺”难以改变，房地产市场泡沫的风险依然存在。

金融市场化和金融创新是大势所趋，房地产市场对银行信贷的依赖程度明显下降。例如，今年前三季度，开发商从债券、财富管理和保险中获得了多达5万亿元的资金，而银行信贷融资仅为8000亿元。借助“首付贷款”、消费贷款、p2p等异地多渠道融资，以资产配置方式购房越来越普遍。经济转型资金溢出，需要继续在“稳增长”下投放资金。金融创新不仅提高了货币乘数，也提高了融资效率。然而，小型新经济(Aiji、净资产、信息)无法吸收它，导致资本过剩。因此，多渠道、低成本、异地融资的时代已经到来。

目前，“一部管一部”的监管方式已经不适应混业经营的时代，房价的飙升导致资金向房地产市场的绕道而行。因此，为了抑制资产泡沫，我们最终不得不求助于行政干预，比如直接阻止开发商发行债券，阻止金融创新，甚至要求抵押贷款逐月下降。

如果监管不能“渗透”各种资金来源、信用嵌套和风险承担主体；如果经济中的软约束难以消除，隐性担保继续存在，在基于短期收益考虑的资产短缺预期下，很难阻止房地产市场“增加杠杆”和资本“放弃实体进入房地产市场”。因此，有必要以资金回笼为监管原则，控制银行资金成为“影子银行”，让“保险即保险”，让资产管理、信托和财务管理回归“代理融资、代理管理”。

重建房地产市场秩序

市场秩序仍有许多“缺陷”。例如，根据最近的媒体报道，在河北省安平县有一个“骗人的房地产”，有40多栋房子是以他人的名义登记的。究其原因，是商品房网上签约系统失效，资金链断裂的房地产开发商“一房两卖”。今年4月，住房和城乡建设部透露，未来有必要实现网上签约的全覆盖，这意味着仍有三、四线城市没有网上签约，很难杜绝“多卖一房”等欺诈行为。在一些二线城市，虽然已经建立了网上签约系统，但实施还不到位。例如，一些开发商通过“假网上签约”囤积房产，制造供应短缺的假象，这源于对网上签约监管系统的监管。

最近，住房和城乡建设部公布了两批包括一些知名企业在内的开发企业和中介机构的非法活动“黑名单”。事实上，上述违法行为近年来已经在中介机构、开发企业和自媒体中普遍存在，甚至成为许多城市常见的“潜规则”。因此，重建基本市场秩序已成为监管的基本前提和长效机制建设的第一步。

多年来，基于对显性gdp的考虑，房地产行业的监管主要集中在上游开发和新房预售审批上，而对下游销售端(包括二手房)、所涉及的房企和中介机构缺乏监管。尤其是近年来，火爆的楼市已经进入了股票时代，一线城市和二线城市的股票交易分别占70%和55%。从事二手房代理、估价、抵押和租赁的从业人员比新房还多，北京、上海和深圳的房地产中介从业人员是开发企业的两倍多。市场秩序整顿和检查要规范化、制度化，要确立“从立案到查处”的可信威胁；推进诚信建设，协调行政监管、行业自律和社会管理(消费者用脚投票)。

振兴大城市的存量土地

目前，城市化已进入下半年，即大规模城市化或“都市圈”。因此，大城市应该增加住宅用地的供应。然而，近年来，在北京、上海、广州、深圳等特大城市，住宅用地的年度计划完成率仅为60%左右。从2016年1月到10月，当房价飙升时，广州、上海和深圳的住宅用地仅提供了1278万平方米的建筑面积，同比下降51%。

严格控制大城市新增用地不是“逆城市化”，而是在内生增长的战略下，迫使城市加快现有土地的振兴。在北京、上海、广州、深圳等大城市，第三产业和现代服务业的增加值率已经超过60%。金融业、互联网和创意文化已成为主导产业，但仍有大量工业用地被保留。从2008年到2015年，中国新增工业用地和住宅用地分别占33.8%和21.5%。目前，国外工业和住宅用地分别占15%和30%，而最大城市分别只占6%和40%，但北京、上海和广州的工业用地约占30%。

工业用地所占比例较高，而建筑面积比例较低(上海10层以上的工业建筑只有30%)。许多建筑尚未建成，积累程度也很低。例如，上海工业规划区内的工业用地仅占30%。究其原因，是城市各级政府(包括街道)在低价吸引投资方面混乱无序，gdp以绩效为导向。土地使用者(大多是低效的国有企业)不考虑改造，等待政府高价购买和储存，导致闲置。因此，大城市并不缺乏土地，在北京-上海-广州-深圳的中心地区，低效的土地随处可见。关键是很难盘活股票。随着新土地的不断供给，空房的城市功能和结构出现了无序化，生产生活交通受到干扰，公共配套设施的压力也越来越大。

目前，盘活现有土地的最大障碍是地方政府和国有企业之间的博弈。从政府的角度来看，我希望在新一轮国企改革的主导力量下，土地会被收回，然后“招拍挂”。无论是来自新增加的开发空房，还是来自土地出让的收入，这都是“签约”。从国有企业的角度来看，在政府“启动”之前，有必要遵循区域规划，启动自我转型，挖掘土地红利。近年来，在创新和创业的帮助下，北京、上海、深圳等大城市的企业纷纷成立房地产子公司，转型为创新型工业建筑和创意园区。然而，考虑到库存和在建部分，大量涌入造成了商务办公的过剩。

由于该市的政策，使股票恢复活力

盘活存量土地，如果转向住房，规划和使用管理的“上位法”体系将站在我们面前。如果要突破，要么是已经掌握土地的企业要支付巨额的土地出让金(过去这些土地都是无偿划拨的)，要么是政府收回后又要“招标拍卖”，这是很多企业不愿承担的，导致土地缺乏和闲置并存；如果我们转向商业办公，虽然成本低，手续简单，但商业办公区的住房供应已经过剩。似乎要挖掘土地供应的潜力和振兴现有土地，政策和利益限制是根本。因此，要适应不同城市的经济转型进程，适当调整工业用地向住宅用地的土地供应政策。

目前，《土地管理法》、《房地产管理法》和《城乡规划法》在土地利用控制和分区规划中是“一刀切”的。因此，笔者建议根据产业结构和土地需求的现状，构建工业用地向居住功能转化的政策体系；重新调整工业用地投入产出评估体系，根据工业区平均产值、人口密度和集中度等指标划定工业用地强制收回红线。触及红线的工业用地存量在政府收回后将被重新"邀请、拍卖和悬挂"，政府将牵头启动住宅建筑的规划和公共配套供应；研究企业自主实施工业用地转住宅功能的发展战略，包括地价补偿、公共设施、区域规划、税收调整等配套政策；市政府应完善区级和街道的绩效考核，降低经济和招商引资的考核，增加公共服务供给和均等化的考核，促进工业用地的改造。以上都是大城市现有土地整治长效机制中应该考虑的内容。

来源：成都新闻网