共议中产消费需求 2016观点商业年会圆满闭幕

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(2016年11月23日，香港)2016年11月23日，年度商务会议在香港岛香格里拉酒店举行。

这是自2013年首届创意商业年会在广州成功举办以来，本次活动首次离开广州，移师香港。

进入2016年，中国商业地产既有困难又有机遇，一系列政策、经济和金融变化正在影响着我们。在这样一个蓬勃发展的新兴行业，我们没有太多的经验和成功故事可以学习。虽然发展速度极快，但我们缺少商业沉淀的基因已经有一百年了。

现在仍然是一个好时机，我们可以很容易地找到最好的“老师”——香港企业有着百年传承下来的经验和商业知识，目前仍然是内地企业需要学习的对象。

以“中产阶级时代的商业趋势”为主题，许多嘉宾发表了演讲。中国房地产业协会商务旅游房地产专业委员会秘书长蔡云、瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理、中南地产副总裁兼银泰商业执行董事兼首席执行官、豪族创始人兼首席执行官曲咸阳、中粮地产上海欢乐城副总经理、印度电力集团首席投资官朱海群、黑石集团中国房地产部总裁兼董事总经理王分别从国际环境、商业模式、互联网、金融对接等角度做了主题演讲

此外，22日和24日，视点学徒计划进入香港著名商业企业的学习季，参观了恒隆总部，听了陈启宗关于“恒隆之路”的演讲，参观了亚洲协会香港中心，了解了非营利组织如何激活作为文学潮流里程碑的阿森纳；考察兰桂坊的新加州大厦，体验盛智文的商业智慧和创新；深入太古地产引以为豪的太古广场，了解百年来港资企业如何在香港老城化废为宝；漫步香港购物地标海港城市，体验码头的零售运作和海港城市40年的故事。

全球环境和15年商业黄金时期

瑞穗证券亚洲有限公司董事总经理沈建光在活动上致开幕辞，他的演讲题目是“全球经济与中国商业地产”。

沈建光预计，明年房地产的外部政策环境将更加严峻，包括利率上升和全球对美国贸易政策的影响。

他表示，特朗普时代对美国经济和金融的影响将对中国产生深远影响。最大的影响是人民币贬值，整个发展中国家和新兴市场都将受到美元走强的影响。

在贸易方面，中国每年对美国的出口将达到3000-4000亿美元，而美国对中国的出口将只有1000亿美元，这将对中国的房地产产生影响。

“我认为，中国政府在9月份开始收紧货币政策，现在回想起来仍然非常及时。”沈建光说。

沈建光认为，如果特朗普上台后美国真的对中国发动贸易战，将对双方产生巨大影响。例如，美国消费者必须承担更高的成本。

对中国来说，最大的问题是，在全球通胀形势下，大宗商品价格已经上涨，而中国的生产者价格指数(ppi)已跃升至1.2，这主要是由于劳动力、工资和房价，尤其是房价。租金在各个方面推高了商业成本，整个通货膨胀、服务业和消费都有很大的通货膨胀。

他说，货币政策还没有真正开始，房地产是由抵押贷款驱动的，实际利率还没有开始。明年，根据通货膨胀的势头，中国政府将越来越像美国政府那样采取行动，货币紧缩和财政放松将对刺激经济和金融相关产业的方法带来巨大压力。

沈建光的结论是，经济正在反弹，但明年将影响房地产的经济环境并不十分有利。

尽管全球环境似乎并不乐观，但业内仍有不少人对中国商业地产持乐观态度。

印度电力集团(India Power Group)首席投资官朱海群在讲话中直言不讳地表示，中国的商业地产并未处于白银时期，但仍处于15年的黄金时期。

据其分析，虽然中国经济增速有所放缓，但与周边国家和世界先进发达国家和地区相比，国内生产总值增速仍保持很高水平，表明经济发展仍处于世界发展的前列，这也为商业地产提供了许多发展机遇。

从需求来看，根据销售排名，中国的增长率居世界第一。一些报道预测，2018年，中国消费品市场将成为全球最大的消费品增长市场。

“因此，在这样的大环境下，商业地产仍然可以享受到中国经济快速增长的红利，这对购物中心未来的发展是一个很好的推动。”

中产阶级和消费机会的定义

2016视点商业年会的主题是“中世纪的商业趋势”，所以很多嘉宾也热情地讨论了中国的中产阶级和未来的消费需求。

新城控股(601155，BUY)集团有限公司高级副总裁欧阳杰表示，中产阶级年收入为5万元，但上限并不明确。中国金茂控股集团有限公司副总裁、金茂业务总经理任艳华表示，她个人对中产阶级的认识有几个要素是净资产规模，如房地产和股票；收入规模和控制规模。在她看来，在中国，每月的消费限额是12，500-24，000元，收入规模大约是70，000元，应该算是中产阶级。

德勤中国高级合伙人金健在德勤的研究报告中对此进行了界定，称德勤之前对中国中产阶级做过初步研究和分析，得出的结论是中国中产阶级年收入在2万至6万美元之间，相当于约15万至40万元人民币，属于中产阶级。

在简要总结了中国中产阶级的范围和定义后，他就中产阶级的未来消费需求发表了讲话。

欧阳杰说，根据目前的家庭构成，女性是第一大消费群体，第二大消费群体是儿童，第三大消费群体是男性，老年人可能成为未来的第三大消费群体。

“你将来会成为一个老人。如果你将来有钱有时间，你会不花吗？”

中国大陆中原地产(Centaline Property)董事长黎明楷认为，老年人被迫消费，主要是为了医疗消费，但他们可能不会为了个人偏好花很多钱。

任艳华表示，未来中产阶级的消费将从原来的功能性转向对品质的需求，这就要求消费体验和服务的精细化，并将追求更多的精神性东西。

任艳华指出，中产阶级对教育、医疗保健和健康有更多的需求。

莱蒙国际集团有限公司首席运营官钟慧红表示，材料是未来最重要的焦点，有必要回归购物的本质。例如，中国人蜂拥从国外购买马桶座圈、化妆品和进口食品，这是国内产品和未来商机的短缺。

金健说，中国中产阶级最大的消费分布在四个方面:出生、老年、疾病和死亡。

商业和金融哪个更重要？

在上一次对话中，许多开发商和金融界的代表研究了商业地产和金融之间的关系。

五洲国际控股有限公司董事长舒思成认为，商业比金融更重要，因为如果生意做得不好，就没有金融支持，只有生意做得好，金融支持才有可能。

专业市场已成为其主营业务的舒泽成继续表示，它认为专业市场更抗风险。“复杂，当经济好的时候，你可以花1000块。当经济不好的时候，你会花100块。每个人都有钱买奢侈品。如果收入不好，你只能买自己需要的产品。”

乐泰商业地产集团董事长杨龙飞表示，商业地产离不开金融，商业地产情不自禁地假装理解。

杨龙飞也在现场问了一个问题，“大家都知道光棍节卖了1000多亿元。谁能告诉我10号和12号的费用是多少？如何在线替代离线？”他认为商业的本质是真正的供求关系，而互联网只是技术。

郑融商业管理有限公司总经理张子玉表示，商业地产的核心是运营，所以运营和服务是郑融商业地产的精髓。它进一步指出，只有做好工作，才会有金融需求。

除了开发商，财务代表也表达了他们的意见。

花旗银行总经理蔡金强用了一个形象比喻。如果商业地产是“练武”，那么金融就像是内部修炼。没有终端金融，没有人会帮助商业地产打开“当州长的第二个脉搏”。

它指出，中国的业务还不错，但没有退出机制。此外，中国70%的融资来自抵押贷款，而美国的许多融资来自运营贷款和cmbi。

星展银行董事总经理洪成明用香港人熟悉的汤表达了自己的观点。“商业地产，尤其是零售，对我来说是‘老汤’。商业的本质是“足够的汤、耐心和适度的温度”。在开发时，它可以给出相对较高的回报，然后“灭火”

洪认为，中国目前没有“火”的原料，所以他希望配合中等收入者的发展，为中等收入者拨出更多的资金，让“老火汤”在适当的温度下沸腾。

来源：成都新闻网