首付贷“换马甲”路径起底：虚增评估 按揭变首付

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“首付贷款”是近年来房地产市场的一个热门词汇，通过房地产中介、p2p、网络众筹、消费信贷等渠道提高购房首付的现象屡见不鲜。最近，中央银行和地方金融监管机构开始清理和整顿“首付贷款”。尽管“首付贷款”紧急刹车，但在“首付贷款”暂停后，买家和投资者的资金需求并没有立即消失。

近日，《证券日报》记者发现，首付贷款由明转暗，消费贷款、信用贷款等产品仍在为购房首付提供资金。此外，关于信用贷款是否可以用来支付首付款，一些贷款公司的销售人员说，“客户不需要告诉贷款的目的。”与此同时，房地产中介也想出了替代的"中介服务"，以减少购房者的首付。

信贷接管了

首付贷款“大旗”

《证券日报》记者作为客户咨询了几家贷款担保公司。该公司的一名销售人员说，“它可以帮助客户向银行申请无担保信贷。手续费为贷款金额的2%，贷款期限最长为5年。贷款期限一般为3年，根据客户的资质，贷款金额从几万元到几百万元不等，年利率一般为10%-20%，最早可在5个工作日内发放。”

另一家贷款公司在询问了记者的收入和工作后表示，该公司“符合贷款条件”。“无担保信用贷款的最长期限为3年，最长期限为100万元。利率一般为每年10%-15%，手续费为贷款金额的2.5%。如果你能提供房地产或自营公司的证明，贷款金额可以多一些，贷款期限可以申请长达10年，手续费可以降低到贷款金额的2%而不用抵押。”

该工作人员还表示:“如果贷款金额比较大，我们公司需要在很多银行申请信用贷款，速度可能会慢一点，但一定能申请到客户需要的金额。”

关于此类贷款能否用于首付，记者咨询的多家贷款担保公司均表示，“客户贷款的使用由客户自行决定，无需通知担保公司。”

事实上，近年来一直存在挪用信贷和消费贷款的问题。2013年12月，银监会发布《个人消费贷款领域风险预警通知》，明确规定消费信贷不能用于购房，销售发票应作为交易背景真实性的证明材料。

据记者了解，虽然个人在银行申请消费贷款需要提供发票等证明材料，但通过贷款担保公司的一站式服务，这种证明要求是徒劳的，银行一般没有足够的资源逐一审核。

提高评估价格

变相首付

事实上，除了贷款担保公司外，还有中介机构可以帮助解决“首付不足”的问题。

近日，《证券日报》记者走访北京各大房地产中介，发现一些中介公司仍有办法帮助客户解决首付不足的问题。

"我想买房子，但是如果首付不够怎么办？"当我们的记者把这个问题抛给作为买家的房地产经纪人时，他得到的回答最多:“首付是不是更糟糕？如果没有多少，我们可以提高房子的估价，增加贷款金额。”

据了解，提高估价和降低首付款压力的原则来自银行对房屋估价价格的认可。据了解，购房合同签订后，房地产中介将选择客户选定的按揭银行认可的评估机构对房价进行评估。出于风险原因，根据房屋的位置、年限等指标，该房屋的评估价格一般不超过该房屋市场价格的85%。

以一套市场价值500万元的房屋为例，按评估价值的85%计算，该房屋的评估价值为425万元。按照目前北京首套住房的贷款标准，买受人最多可以贷款297.5万元(425*0.7)，首付款297万元，即首付款203万元。也就是说，虽然北京第一套房的最低首付是30%，但选择购买二手房的买家首付必须高于30%。

据几位房地产中介向记者介绍，目前，由于暂停首付贷款，中介和银行都不想错过一些优质客户。一些银行对评估公司的评估价格采取了“视而不见”的态度。首付款紧张的买家可以钻空子，与中介合作的评估机构甚至可以使房屋的评估价格达到市场价格的100%。

以上述500万元的房屋为例，按照评估价格的100%可以将首付款减少到150万元，即减少50多万元。目前，个人住房商业贷款的优惠利率大多为15% (4.165%)，因此，减少首付实际上比以前从房地产中介或贷款公司借款的“首付”更具成本效益。

如果首付不能通过降低评估价格来支付呢？房地产经纪人有其他方法。

北京一家大型房地产经纪公司的代理人告诉《证券日报》记者，“如果你选择一套房子，我们可以在合同中写更多，这样我们就可以向银行申请更大的抵押贷款。当然，根据虚假合同，你需要支付30%的定金，定金的来源将在以后讨论。”

当我们的记者问经纪人是否有贷款公司以前合作过，可以帮助贷款，经纪人说:“我没有这个权力。”我可以找到一个方法后设置房子。”

在《证券日报》记者走访期间，一位在中介处看房的客户在得知记者要来后提醒记者:“你和普通经纪人商量是没有用的。现在监管更加严格，中介更加谨慎。你可以通过介绍老顾客来咨询，你会得到很多‘干货’。”

来源：成都新闻网