被开除的财产很难收回...成都市人民代表大会建议对《物业管理条例》作如下修

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现行条例:

在13年的实施过程中，存在许多问题。

日前，成都市人民政府发布了2020年立法工作计划，将于2008年1月生效的《成都市物业管理条例》将进行修订。《成都商报-红星报》的编辑采访了成都市人大代表傅。作为多年物业管理行业深度培育的实践者，他在与几位市人大代表进行了两年调研的基础上，率先提交了《关于修改〈成都市物业管理条例〉的议案》，就社会关注的问题进行了探讨并提出了建议。

“成都的商品房市场只有20多年的历史。事实上，它只是在2003年之后才迅速发展起来。以商业物业管理的概念来管理住宅小区，2007年的立法是基于在增长阶段开始时所做的研究。与目前的情况相比，已经发生了很大的变化。”傅表示，目前，全市有6000多个物业管理小区，为200多万家庭和1000多万人提供物业服务。

近年来，冲突和纠纷在商品房小区治安防控、物业服务、行业委员会选举、设施维护、居住和业务变更等领域日益突出。傅认为，现行《条例》很难全面、准确地调整物业管理过程中的各种利益和关系。物业管理相关法律法规对当事人的责任和权利规定不够明确，不能涵盖和解决物业管理中的所有问题。因此，在实施中需要不断探索和改进。因此，对实施了13年的《条例》的修订迫在眉睫。

焦点一

“很难放弃被解雇的财产”

建议:建立信用机制，限制准入

今年2月，成都双流区翰林程楠小区业主与四川润盛房地产开发有限公司发生“纠纷”，业主反映润盛地产与该小区的合同已经到期，不再续签。但是，物业管理公司长期拒绝离开现场，没有积极履行职责，引起业主的强烈不满。为响应业主更换物业管理系统的号召，2月16日，润声物业回复行业委员会表示，在疫情防控的关键时刻，不会离开现场。

现行《条例》第七十五条规定，物业服务合同期满未续签的，物业服务企业或者其他管理人应当退出建设单位的物业服务，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段性工作未完成为由拒绝退出。同时，《条例》明确规定了法律责任，如有违反，由市或区(市)县房地产行政主管部门责令限期改正；拒不改正的，处以2万元至10万元罚款。

傅认为，现行《条例》突出了行政管理职能，对《条例》的修改应体现信用在创新监督机制、提高监督能力中的作用。他建议市政管理部门建立覆盖城乡和全市的统一信用体系，将物业服务企业、业主和业主委员会的诚信表现纳入体系，加强信用信息的收集、宣传、公示和应用。

信用机制对物业管理企业和行业委员会的构成具有约束作用，可以在很大程度上防止物业管理企业滞留或行业委员会寻租他建议加强对不诚实行为的惩戒措施，限制严重不诚实的物业服务公司参与市场投标，限制严重不诚实者的市场准入，并对业主实施信用限制。

焦点2

“行业委员会只是名义上的”

建议:建立协调机制解决问题

在调查中，傅、等人大代表发现，部分住宅小区没有成立业主委员会，住宅小区物业自治主体长期缺位，导致住宅小区物业管理公司以物业经理的身份决定公共事务。一些社区业主和行业委员会之间存在很多矛盾，无法达成共识，导致行业委员会形同虚设。

傅建议《条例》的修改应明确住房和建设局、街道办事处和社区的具体要求，指导辖区内尚未建立行业委员会的商品房小区建立行业委员会，使我市商品房小区全面建立行业委员会。同时，要加强街道和社区对业主委员会和物业服务企业的指导和监督，建立和完善社区党组织、社区居民委员会、业主委员会和物业服务企业的议事协调机制。

例如，庆阳区一直在积极探索。苏坡街清江社区成立了成都市第一个社区环境和物业管理委员会。「业委会的不作为、业主对社会公众利益的损害、物业公司的管理不善等问题，都成为业委会接受访问和监察整改的对象。」傅认为，只有理顺机制，才能民主解决财产纠纷。

焦点3

“老院管理难”

建议:鼓励社区

物业管理机构提供服务

事实上，目前成都有6000多个物业管理小区，其中大部分是商品房小区。在有着悠久城市发展历史的地区，有大量早期建造的旧庭院，没有专门的物业管理。能否纳入“条例”？

傅在他的研究中发现，一些老院落已经具备了购买专业服务的能力，从硬件和居住条件，特别是经济条件，可以聘请具有专业资质的物业公司提供物业管理服务。这种情况适用于《条例》。一些旧庭院是各种单元宿舍的集中居住区。该方案由房屋产权单位牵头，提供统一的管理服务。

现实中最复杂的情况是，从硬件条件和居民的经济条件来看，一些旧庭院不适合商业物业管理服务。“由于历史遗留的问题，他们有很大的资金缺口用于特殊财产的维护。同时，居民收入普遍偏低，物业服务收费困难。傅认为，《条例》的修订应鼓励支持非营利性质的社区物业管理机构为这类老庭院提供基本的物业服务。

例如，晋江区的做法是在每个庭院建立一个长期的物业管理机制，社区将成立一个物业服务指导中心，为老庭院的物业管理提供统一的指导和服务。

成都商报——红星新闻编辑钟倩妮

来源：成都新闻网