年中盘点:衡量2019年上半年成都房地产市场的五个关键词

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2019年上半年，与2018年上半年成都房地产市场“风起云涌”相比，2019年上半年可谓“风平浪静”。然而，表面平静的背后，其实有暗流，值得总结和回味。为此，本报特别策划了2019年上半年成都房地产市场年中盘点系列文章，分别在“市场”、“区域”、“住宅企业”和“房地产”栏目中进行展示。

一个人对市场的敏感性往往决定了他的判断是否准确。对于购房者来说，有必要更加关注房地产市场并观察其变化。与多变的2018年相比，成都房地产市场在2019年上半年将会发生怎样的变化？这份报纸用五个关键词来衡量成都2019年上半年的房地产市场。

关键词一

市场差异显而易见。

就在过去的6月份，华润置地粤西、仁恒滨江湾等高调的市中心楼盘相继入市，使得成都楼市一度火爆。据公开信息显示，有12340人注册了仁恒河滨湾，11061人注册了华润置地粤西，这确实是一个1万人的彩票。然而，如果我们忽略数字背后的意义，谈论楼市，其实是没有意义的。这两栋建筑属于“旧板块加推”。由于开发时间较早，加上成都主城区实行严格的价格限制，在目前的市场环境下，它们呈现出较高的剪刀差，因此吸引了大量买家报名。然而，这种情况在成都相对少见，不能代表成都市场的现状。

事实上，顺利销售是目前成都大部分建筑的现状，尤其是那些以远郊区为主要供应区域的建筑。公共数据显示，过去一周(7.1-7.7)，成都10个项目2342套公寓的整体认购率仅为42%左右，上半年平均认购率仅为50%左右(数据来自瑞丽)。

在这一组平均值的后面，不仅是申请人数超过1000人的建筑，而且还有申请人数只有“一位数”的建筑。这说明成都的房地产市场已经进入买方市场，更多的人选择好的房产，而买家会更多的关注中低阶层的房产，市场两极分化明显。

关键词2

数量和价格稳定

在目前市场分化明显的情况下，住宅产品的交易数据会发生什么变化？据瑞丽的申报口径统计，2019年上半年，成都大市新房成交量约为1084万平方米，低于过去5年1300万平方米的平均水平，属于“小年数据”。

最近一个小年份的数据出现在2018年上半年。由于受当年“515新政”的影响，市场活动相对较低，交易相对较弱。今年上半年，政策环境相对稳定，成交量低的主要原因可能是价格和供应结构的变化。

在成交价格方面，夏普统计显示，2019年上半年成都新房平均成交价格约为11315元/套。虽然整体价格与去年相比相对稳定，但仍有一定的涨幅，这将在一定程度上影响买家的购买选择。同时，与新房相比，二手房市场显得更加稳定。尽管春节后二手房交易量大幅增加，但交易价格已连续9个月保持稳定，许多购房者将目光投向了二手房市场。

另一方面，目前成都主城区的土地供应和房地产存量都在持续下降。郊区正逐渐成为主要的供应地区，而许多购房者有“主城区情结”，暂时难以认同郊区。这就解释了为什么主城区的整体认购率远远高于郊区，整体成交量也不尽如人意。

关键词3

改善现状

在供给结构整体溢出的趋势下，仍有一些现象值得关注，如住宅产品面积的变化。据四川中原房地产研究院统计，2019年上半年，90-150平方米的改进型住宅将成为成都主城区的主要销售力量，占69%，其中130-150平方米的产品较去年大幅增加。

从近两年新开的精品楼盘来看，住宅产品面积确实有大幅度提升的趋势，如金牛区荣鑫大厦113-217平方米，武侯区金茂福163-358平方米，尚德应晖天溪成华区190-235平方米，庆阳区凤起超明165-655平方米。从这一趋势来看，主要城市地区的道路基本上显示出改善，需要溢出。

从郊区来看，90-130平方米的住宅产品仍是主要销售力量。与去年相比，改进产品的比例略有增加，而极端刚性产品的比例有所下降。在它的背后是两种类型的顾客的演变，一种是地理顾客的改善需求，另一种是主城市正当需求的溢出。预计在未来，郊区将逐渐显示出改善的趋势，成为主流。

关键词4

TOD的第一年

今年的土地拍卖有一个主要特点——大规模转让土地。今年2月14日，成都召开发展改革工作会议，明确提出成都将启动13个轨道交通站综合开发TOD示范项目。

规划中，卢晓站(高新区)、梓潼宫站(杜英区)、行政学院站(龙泉驿区)、万盛站(温江区)和长工岩站(天府新区)五个示范项目将于今年上半年开工建设。卢晓站是成都第一个公开出售的TOD土地，今年1月23日拍摄成功，3月1日正式开工建设。速度惊人。其余四个示范项目也在今年上半年售出并开始建设。

下半年，成都计划启动四川师范大学站(晋江区)、龙潭寺东站(成化区)、魏家站(金牛区)、双峰桥站(武侯区)、马厂坝站(青羊区)、廖家湾站(新都区)、华牧路站(双流区)和新津站(新津县)等8个TOD示范项目，建设周期约3年。这些TOD示范项目的建设将加速城市的发展，对成都房地产市场起到积极的推动作用。

关键词五

一个城市，一项政策

如果你想谈论对房地产市场最直接的影响因素，那一定是政策，这也是购房者一直关注的一点。2019年上半年，中国将对多城市房地产市场进行微调。例如，苏州重点地区的二手房三年后才能转让，而在Xi安置房需要办理一年或连续12个月的社保。例如，石家庄已经完全放开了对定居的限制，实现了入户“零门槛”，南京的一些远郊也放宽了购房限制。所有这些政策都揭示了一个信号:“一城一策”正在实施。

目前，成都市主要修订了住房公积金个人住房贷款细则，规定了住房单元数、贷款金额、贷款期限、每月还款额和贷款利率。其中，第二套房的鉴定值得关注，即房屋和贷款的鉴定。此外，成都的房地产市场到目前为止还没有重大的调控政策。

值得注意的是，去年12月召开的中央经济工作会议提出，要建立房地产市场健康发展的长效机制，坚持“住有所居，不投机倒把”的立场，通过城市政策和分类指导，强化市政府完善住房市场体系和住房保障体系的主体责任。至此，“一城一策”已成为全国楼市调控的关键词，成都已被列入第二批“一城一策”试点城市。根据成都市住房和建设局的官方口径，成都市住房和建设局目前正在按照国务院的要求研究“一城一策”的具体方案。

从2019年上半年房地产市场的现状来看，成都房地产市场明显处于可控状态。然而，我们不妨拭目以待，看看成都的“一城一策”计划是如何制定的。编辑戴安娜

来源：成都新闻网