房企造镇 突围三四线城市

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随着宏观调控和房地产市场的发酵，市场机会开始在三、四线城市出现，住房企业继续在一线城市周围创建“城镇”

住在杭州的李飞(化名)一直希望过“躲进城市”的生活。

在李飞看来，她可以每天去杭州工作，但下班后她就不住在城里了。像许多美国戏剧一样，主人公住在郊区的一座别墅里，每天开车一个小时去纽约工作。在故事中，主人公不仅享受大城市带来的就业机会，还享受小镇宁静宜人的环境。

“一年前我从城市搬到了郊区，希望享受另一种生活方式。”李飞告诉第一财经记者。

小城镇已经开始成为一种新的形式。郊区城镇交通便利，可以为城市居民提供一种新的生活方式。当房地产业从粗放型时代过去后，住宅企业和消费者都在寻找一种更加多元化的发展模式。当然，只有承担了生活的功能，生活才能说才刚刚开始。建设升级的特色城镇，必须进入工业和城市，提高自身造血和辐射功能。

12月11日，国务院参事、原杭州市市长、住房和城乡建设部副部长仇保兴向媒体介绍了浙江特色城镇实践的四个版本:1.0版、镇+一村一品；2.0版，小城镇+企业集群；版本3.0:城镇+旅游和休闲；4.0版:小城镇+新兴经济体(并进入城市)，成为城市修复、生态修复和工业修复的主力军。

从1.0版升级到4.0版，《小城故事》并不像建造一座城市那么简单。

大城市边缘小镇的生活

几年前，李飞已经在杭州西郊的良渚文化村买了一套房子。那时，这里的房子和市区的价格几乎没有差别。从行业的角度来看，当时，这个离市区大约20公里的地方已经生产出了优质产品。

不仅有生活和旅游的便利，“还有养老机构，孩子有游乐场，父母和孩子都会觉得很舒服。”李飞说。

“良渚文化村养老事业已经开展了7年，基本构建了多层次的养老服务体系，实现了闭环服务，但这个养老社区并没有脱离整个大社区。”万科杭州公司总经理李伟告诉第一财经记者。

李伟认为，老年社区不仅是良渚文化村的一个补充，也是良渚文化村的一个特色，使该镇形成了一个老少皆宜的服务体系。“老年人不想离他们的孩子太远。这是对老年人的基本呼吁。”李薇说:

王峰(化名)也住在杭州，他把良渚文化村作为度周末的好去处。大部分时间，王凤辉开车10公里来到这个小镇，有时跑来骑自行车，甚至去一家特别的餐馆吃饭。

住宅企业淘金之路

越来越多的房地产企业看到了镇上的商机。

“中国的中产阶级已经达到2.25亿人。中产阶级的大规模崛起意味着他们的消费观念与对城市的渴望完全不同，而这种由特色城镇提供的模式正是中产阶级消费的主流场所。”南京大学社会科学学院教授闵学勤在接受记者采访时说。

该政策还支持房地产企业在一线城市周围建设“城镇”。今年10月，住房和城乡建设部公布了第一份中国特色城镇名单，127个城镇进入名单。今年7月，住房和城乡建设部等三部委下发了《关于培育特色城镇的通知》，决定在全国范围内培育特色城镇，计划到2020年培育约1000个特色城镇。

一度，敏感的住宅企业很快占领了特色城镇，这是一个巨大的社区和特色资源的结合。许多这样的城镇都附属于城市，但同时它们又不同于城市，有自己的生态系统，更像是“桃花源”。

蓝城集团董事长宋卫平表示，未来十年将建设100个复合居住城镇。

不仅仅是宋卫平，碧桂园也在小城镇不断寻找机会。今年10月，东莞市黄江镇政府与碧桂园签订了“科技城”合同，这也是碧桂园签署的第四个“科技城”。在碧桂园的规划中，未来的城镇都是地上的公园，外墙都是植物。采用立体层次交通和垂直绿化体系，具有自主研发、成果转化、孵化繁育、产业融资和科技创新公共服务、科技人才综合服务等功能。

谈到外国，最著名的是格林威治的对冲基金城，它离纽约只有一个小时的路程。格林威治的发展依赖于纽约曼哈顿的财富管理中心。它距离曼哈顿约50公里，税收优惠较低，吸引了大量华尔街精英来此定居。

“对住房企业来说，可以通过小城镇的开发和经营获得较便宜的土地，并在随后的经营中继续获得稳定的现金回报。”易居智库研究部主任严跃进指出。

三线和四线城市的突破

住房企业在三、四线城市的突破中找到了新的砝码，一些被忽视的城市逐渐引起了人们的关注。

“三线和四线城市的总量确实是过剩的，但这并不意味着没有市场机会。三、四线城市房地产市场相对稳定，市场和市场都有一定的销量，受政策影响较小。”象升集团总裁赵宏伟告诉第一财经记者。

事实上，随着房地产市场宏观调控的发酵，一、二线城市挤出的资本和购买力正集中在中国的三、四线城市。“去年，滨江的房价大约是7000元/平方米。最近，这个地区的房价已经涨到了1万元/平方米。”住在安徽芜湖的何小姐告诉记者。

2015年，安徽省芜湖市因高库存房地产市场一度滞销，随着一、二线城市购买力的溢出，许多合肥、南京的投资者开始进入当地市场推高房价。

“我们有几个选择三、四线城市的标准。一是位于昆山、太仓、嘉兴、嘉善等大城市的经济圈内；第二，我们要求城市人口不少于50万，年销售规模超过50亿。与此同时，我们也关注那些增长良好的城市，比如舟山。”赵宏伟说道。

赵宏伟认为，要选择合适的城市，进入合适的区域，做出好的产品。如果一切都能做到，三线和四线城市仍有机会。“把一、二线城市的产品和生活理念带到三、四线城市，适度领先本地，利润率在5% ~ 10%。”

然而，鉴于一些地方急于发展特色城镇，中国城镇改革与发展中心学术委员会秘书长冯奎在最近的一次研讨会上提醒说，目前有许多所谓的特色城镇和小城镇，基本上是从事实物空房建设，这需要高度警惕。为了寻求经济增长，地方政府也会满足他们的需求。

来源：成都新闻网