北京首块限价房地块开拍

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11月16日，在北京推出“限价和竞争性地价”政策后，海淀永丰工业基地的两块地被拍卖。这一次，增加了许多新的限制，包括价格限制、土地价格禁令、限制面积比例，以及五年内不得进入二手房市场。然而，这两个地块仍然是激烈的竞争，许多住房企业。在一批房地产企业成为“100%自持商品房面积”的终极杀手后，招投标进入了“提交高标准商品房建设计划”阶段。这意味着当天两块地没有结果，具体的竞争结果将在国土资源局的官方网站上公布。

中原地产首席分析师张大伟认为，此次拍卖的竞争非常激烈，这表明一线城市的土地仍然是许多房地产企业争夺的优质资源。随着北京住宅用地进入综合限价模式，房企的经营要求将越来越高，房企需要从过去的销售思维转变为经营思维。

对土地收购的热情丝毫未减

上述两个地块是在有严格限制的“限价和竞争性地价”政策下进行拍卖的。包括限定房价(均价和最高价分别不超过53400元/m2和56100元/m2)、70/90、禁止地价(地价高峰后自住商品房面积招标，自住商品房全部作为出租屋使用，不得出售)，5年内不得进入二手房市场，售房时不得捆绑精装修等其他服务。

但是，这些制约因素并没有阻碍北京房地产企业的征地积极性。

永丰工业基地的“18号地块”吸引了16家房企四处寻找。该地块的初始价格为38.4亿元，随后中远集团以50亿元的总价(溢价仅为30.2%)达到顶峰，该地块被转让给自持商品房拍卖区。在商品房面积一次性自持阶段，绿地、龙湖第一开发综合体、保利和万科均报告了100%自持面积。

根据招标规则，只有绿地、龙湖第一发展集团、保利和万科四家房地产企业可以进入第三轮“高标准商品房建设方案招标”。几家房地产企业必须在限定的日期内制定施工方案，经专家评审后，才能确定投标结果。

同时，永丰工业基地的“19号地块”照搬了“18号地块”的路径。土地价格达到59亿元的峰值，万科、绿地和保利都报告了100%的自持面积，因此进入下一轮。

根据规定，这两块土地的拍卖结果将在下一轮方案评估结果出来后公布。

分析人士指出，过去北京土地总价格峰值的地价率上限一般为49%，而这两块土地的土地总价格峰值的地价率低于35%，这表明监管部门抑制高地价的决心。

张大伟认为，北京已经做了各种准备，以避免土地国王的出现，根据规范，在北京土地转让前多次设置。限定销售价格+限定公寓面积+限定二手房销售时间+限定持仓面积，全方位追逐和拦截地王的出现，具有前所未有的调控力度。但是，企业参与的意愿很强，一线城市的土地资源仍然是企业的首选。

住房企业面临挑战

从北京目前的土地市场来看，供应量的增加也进入了全面限制地价的时代。11月份，待售土地的住宅部分已全部限购。根据中原地产研究中心的统计，北京10块待售商业用地的价格已经得到完全控制。

在新的土地政策下，开发商更难取得土地和进行交易，而所有地块都是由住房和公共租赁住房建造的，这进一步吞噬了住房企业的利润。张大伟表示，房地产企业的经营要求将越来越高，过去的销售思维将转变为经营思维。以房地产投资信托基金为重点，千人商业比率和开发地下停车位获取利润已成为企业收购土地的思维方向，这将加速房地产开发商的转型。

此外，限价措施将有助于周边项目降温。雅豪机构营销总监郭毅认为，土地招标方式的改变对周边待售和即将上市的项目造成了沉重打击，周边高价公寓将面临位置相近、配套设施相似、户型相似的产品冲击。

张大伟表示，北京土地市场的试点将样本带到了其他城市。与其他城市的土地销售相比，北京“控制地价、限制房价”的政策直接影响到未来的市场价格，房地产市场的降温是可以预料的。随着有效廉租房供应量的增加，预计北京房价将迅速降温，第四季度增速将明显放缓。自住住房大量供应后，一些地区的价格可能会调整。

来源：成都新闻网