一周连续中止四幅宅地出让 上海土地市场调控信号乍现

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继8月18日和22日分别宣布暂停转让周浦上海国际医疗(000516，Buy)园和唐镇家园两块土地后，上海市规划和国土资源局网站于8月24日晚发布通知，暂停转让上海市普陀区苏州河滨江区的一块土地。这是上海在短短一周内第四次暂停土地使用。与此同时，业内人士注意到，在松江小昆山镇的两个地块转让的当天，就要求将土地出让金的首付款比例提高到50%。有许多迹象表明，上海土地市场调控政策的整体升级是“雨来风满楼”。

在一周内暂停四个家庭的迁移

作为8月份上海宅基地流转计划中的最后一块土地，普陀区苏州河滨江区的土地原计划于8月31日进行现场招标出让，8月24日晚宣布暂停。这位官员这次给出的暂停转让的理由只是“根据转让方的要求暂停”。据了解，该地块在业内被称为“袖珍”地块，规划面积仅为4321.3平方米，起拍价为3.7亿元，相当于每平方米38900元的底价。

8月19日和22日，上海市规划国土资源局网站通知，浦东新区唐镇地块和上海国际医疗园的转让已经暂停，理由是“重新调整附近的规划”。根据该局网站上的公告，唐镇已有24家企业中标，土地拍卖总价为25亿元，底价约为29500元/平方米。上海国际医疗园的起拍价为6.1亿元，起拍价为17500元/平方米。

从四个地块被暂停的区域看，上海国际医疗园的两个地块位于周浦板块，其起拍价高于保利地产(600048，BUY)今年5月在该区域采取的“王迪”的起拍价，增加6500元/平方米。保利“王迪”在周浦的底价最终达到44400元/平方米，溢价接近300%。

去年4月15日，唐震以29，700元/平方米和27，900元/平方米的价格收购了一个著名城市的两块地皮(600，094，BUY)，创造了当时外环外的“地王”。然而，这次暂停的土地有一个更好的地理位置，业内人士认为，这很有可能再次刷新外环以外的交易记录。

至于普陀地块，业内人士认为，该地块虽然销售面积较小，但靠近长风公园和华东师范大学，地理位置不逊于荣鑫8月17日以110亿拍摄的静安“王迪”，周边设施较为成熟。该地块的首层价格为38，900元/平方米，与王迪静安区的首层价格41，900元/平方米相似。

土地出让金首付比例提高到50%

在上述土地出让暂停的同时，只有松江郊区环路外的小昆山镇的土地在上海正常出让，但要求在出让条件下土地出让金首付款比例应提高到50%，成为业界关注的焦点。

上海中原地产研究院市场分析师卢文喜表示，根据中原地产研究院的数据，在2014年后监测的上海宅基地流转中，首付比例两次上调至50%，两次都是在今年8月。在过去的两年里，土地出让金的首付比例，包括许多地区的"地王"，只有20%，最后付款的期限是两个月。8月17日，许婧青浦“王迪”转让，不仅将土地出让金首付款比例提高到50%，而且将后续付款期限缩短到一个月。然而，小昆山镇的地块要求后续付款在10天内支付。

《上海证券报》记者致电上海市规划国土资源局，询问后续土地出让金首付比例和支付期限是否会延长，以及计划9月份出让的土地是否会暂停。对方表示目前没有相关通知，一切以官方网站通知为准。

2009年12月21日，财政部、国土资源部、中国人民银行、监察部、审计署发布了《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，规定土地出让金首付款比例不得低于土地出让总价的50%，所有土地出让金原则上应在一年内支付。这项政策出台的背景是，从2008年10月到2009年12月，全国房价连续14个月上涨，累计上涨34%。

上海市一居研究所所长严跃进表示，土地出让金首付比例的提高，以及上海前两次拍卖最后付款期限的缩短，都表明上海有可能在近期出台相关的楼市调控政策。

上半年，上海仅完成了全年土地出让任务的三分之一。7月，拍卖了7块地，但基本上每块地都创下了新的区域价格纪录；8月，原计划转让9块土地以加快供应，但4块土地的转让在一周内暂停。上海一居研究所的分析师张睿表示，业内许多人呼吁增加土地供应，以防止“地王”的频繁出现。但是，目前上海7、8月份的供应速度已经高于历史平均水平，仍然是“一拍一烧”。此外，在上海的许多地方，在公开宣布拍卖地块前后，附近的二手房“不愿出售”的现象，进一步减少了住房市场的供应，加剧了价格过度上涨的现象。在这种情况下，暂停部分土地出让，等待新政恢复土地拍卖，可能是地方政府今后陆续实施的手段。在下一阶段，如何在“控制土地王”和“提供更多土地”之间做出选择，正期待着地方政府通过行政手段打破这一困境。

一个值得注意的细节是，上海土地交易市场正式推出“电子辅助投标系统”，投标人可以在现场投标活动中通过电子报价设备进行报价。对此，上海中原市场研究部高级经理龚敏表示，上海在这一节点推出这一系统的目的，可能是通过改变土地拍卖方式，从技术上抑制高房价。该系统对提价幅度和升水率有明显的提示，特别是升水提示会给房地产企业一些思考的时间，从而避免报价过于盲目的情况。预计这种方式将很快出现在新一轮的土壤拍卖中。

来源：成都新闻网